（2015）浦民一（民）初字第11313号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-07-27

案件名称

慈浩杰与杨志勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

慈浩杰,杨志勇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百一十八条，第二百一十九条，第二百二十一条，第二百三十二条，第二百三十六条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第11313号原告慈浩杰。被告杨志勇。原告慈浩杰诉被告杨志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告慈浩杰、被告杨志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慈浩杰诉称，原、被告于2013年6月5日签订租赁合同，由原告租赁被告出租的上海市浦东新区浦东大道1460弄27号201室房屋（以下简称系争房屋），租金约定为人民币（以下币种相同）每月3，300元，租期约定为2013年6月10日起至2014年6月10日止。合同到期前，双方约定合同到期后原告继续以每月3，500元的租金承租系争房屋，未再签订租赁合同，亦未约定租赁截止期限。2014年12月17日，原告通知被告于当月底结束房屋租赁，要求被告收回房屋。被告表示同意。但原告通知被告收房的日期，被告未出现，故原告将钥匙等物品置于系争房屋内并短信告知被告自己视为交房。现起诉来院，要求判令被告：1、归还原告多支付的自2014年12月31日起至2015年2月10日止的租金4，783.33元；2、支付原告以租金4，783.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年12月31日起至2015年2月10日止的逾期付款利息；3、支付原告水阀维修费30元；4、诉讼费由被告负担。被告杨志勇辩称，原告于2014年12月17日通知被告要求结束租赁关系，被告表示同意，但要求原告把系争房屋打扫干净。然而原告于2014年12月29日晚仓促通知被告第二日收房，并在被告表示没空的情况下自行离去。被告于2015年1月1日前往系争房屋查看时发现厨房和餐厅未打扫，油腻很多；房间中仅仅进行了清扫，地面没有用水拖，灰尘很多。现因收房时发现茶几玻璃碎裂应赔偿被告30元；卫生间窗户玻璃碎裂应赔偿60元；地砖三块碎裂应赔偿150元；换纱窗之后多余的窗纱遗失应赔偿30元；小床床垫遗失应赔偿100元；门把手断裂应赔偿40元；房屋保洁费应赔偿500元；脱排油烟机清洗费应赔偿90元；并且原告的租赁周期应到2015年1月10日，故应该从2015年1月11日开始计算应退租金；另外原告未到合同约定周期结束租赁，属于违约，应承担三分之一的违约责任，故最多同意返还多付的租金1，500元，其余不同意返还。不同意支付逾期利息。同意支付水阀维修费30元。经审理查明，原告作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租方）于2013年6月5日签署系争房屋的《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租系争房屋，租赁期限为2013年6月10日起至2014年6月10日止。合同第4.2条“支付方式”约定：租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年6月10日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前。合同第8.2条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。第九条“违约责任”约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，原告向被告支付了保证金3，300元。2014年6月，原、被告协商一致前述《房屋租赁合同》到期后，由原告续租，租金调整为每月3，500元。双方未明确续租的期限，也未另行签订租赁合同。2014年12月9日，原告向被告支付了2014年12月11日开始的2个月的租金7，000元。2014年12月17日，原告打电话通知被告“房子我想到这个月底我就不租了”。被告表示同意，但提出“走以前把里面搞干净就可以了”。原告表示“嗯”。2014年12月29日晚上，原告以短信通知被告“请明天30号尽快来收房收钥匙”。2014年12月30日上午，被告回复短信“昨晚手机放在车里了，今天刚看见，把房间打扫干净，家具放原位，以便有人看房续租，减少你我的损失，我已委托中介，你也可委托中介，我元旦有空”。原告又于12月30日晚回复“我元旦明天要回老家，您还是今晚过来收房吧”。被告当晚回复“交房不是你单方面说了算，要协商、约定时间。”2015年1月1日，被告前往系争房屋收回了原告留置的房屋钥匙。之后，被告数次短信原告，提出收房时发现未打扫干净另请人打扫以及玻璃、地砖碎裂等问题，要求原告见面协商，原告因故未同意。之后，被告向原告退回了保证金3，300元。2015年3月26日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告表示，自己交付房屋时卫生间窗户玻璃确有损坏，但不能确定是自己承租期间还是之前就有损坏的，但同意赔偿10元；茶几玻璃确实是原告在租赁期间损坏，但价值最多10元，仅同意赔偿10元；地砖的裂纹，不是原告损坏，不同意赔偿；保洁费因厨房确实油腻多一点，但需要的保洁费最多只要100元，同意赔偿100元；窗纱已全部用于纱窗更换，没有剩余，不同意赔偿；小床床垫从未看到过，不同意赔偿。门把手虽在租赁房屋期间断裂，但在原告入住时已经裂开，故仅同意赔偿20元；脱排油烟机原告入住时已经很脏，不同意赔偿清洗费。原告认为，双方的租赁关系已于2014年12月30日解除；被告认为，双方的租赁关系应于一个月的租赁周期结束再计算十天违约责任后即2015年1月20日解除。另查明，租赁期间原告曾经被告同意更换卫生间水阀并为此花费30元。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋租赁合同》、短信来往记录、2014年12月17日电话录音、被告提供的短信记录、照片以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原、被告续租后，未约定租赁期限，属不定期租赁合同。原告要求解除合同，符合法律规定，不属违约。但在之前未向被告确定具体解除合同和交接房屋日期的情况下，原告于12月29日晚通知被告次日交接，时间仓促，确有不妥。鉴于双方于2014年12月17日已言明“月底”结束租赁，且被告于2015年1月1日收房时原告确已迁出的事实，本院确定双方合同解除日期应为2014年12月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张返还已支付的合同解除后的租金，于法有据，本院予以支持，但应从2015年1月1日开始起算。因原告通知被告房屋交接日期的行为存有瑕疵，并且被告收房后，也确因玻璃碎裂等原因向原告提出异议，要求协商，而原告未予协商，故原告主张的逾期付款利息，本院不予支持。原告主张的水阀维修费，符合法律规定，并且被告亦同意支付，本院予以准许。被告主张要求赔偿的损失内容中，小床的床垫、纱窗更换后多余的窗纱、碎裂的卫生间窗户玻璃、有裂纹的地砖四项内容，原告均不确认系其损坏，对此被告作为出租人应承担举证责任，现被告无证据证明因原告在租赁期间不当使用系争房屋造成上述损失，本院不予支持；茶几玻璃与门把手，原告确认系其租赁期间损坏，同意赔偿，但双方对赔偿金额意见不一，鉴于双方均未提供证据证明相关物品的价值，本院酌情认定茶几玻璃与门把手共应赔偿50元。保洁费、脱排油烟机清洁费，因双方事先对清洁标准并无特别约定，且被告亦未能提供充分的证据证明该损失的发生，本院难以支持。但原告自愿赔偿保洁费100元、卫生间玻璃损失10元，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告杨志勇应归还原告慈浩杰房屋租金人民币4，667元；二、被告杨志勇应支付原告慈浩杰水阀维修费人民币30元；三、原告慈浩杰应支付被告杨志勇损失赔偿金人民币160元；四、驳回原告慈浩杰其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告杨志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　张春华二〇一五年五月二十二日书记员　　潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：