（2014）北民重字第13号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-09-11
案件名称
李国庆与吴小晶、潘敬歆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河北区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款
全文
天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民重字第13号原告李国庆。委托代理人华天琳，天津景贤律师事务所律师。委托代理人胡惠丽（系李国庆之妻）。被告吴小晶。委托代理人马曙辉，天津市河西区148专线法律服务所法律工作者。被告潘敬歆。原告李国庆与被告吴小晶、潘敬歆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审结后，被告吴小晶不服本院（2010）北民初字第308号民事判决书，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2010）一中民一终字第867号民事判决书维持了我院（2010）北民初字第308号民事判决书。2011年2月23日天津市人民检察院以（2011）津检民行抗字第3号民事抗诉书向天津市高级人民法院提起抗诉，2011年3月31日天津市高级人民法院以（2011）津高民抗字第11号民事裁定书指令天津市第一中级人民法院对该案进行再审。2011年10月27日天津市第一中级人民法院以（2011）一中民再终字第15号民事裁定书撤销该院（2010）一中民一终字第867号民事判决书和本院（2010）北民初字第308号民事判决书，发回本院重审。2011年12月21日本院再次立案，重新组成合议庭进行了审理。案件审结后，原告李国庆、被告吴小晶均不服本院（2012）北民重字第1号民事判决书，上诉至天津市第一中级人民法院。天津市第一中级人民法院以（2013）一中民一终字第769号民事裁定书撤销本院（2012）北民重字第1号民事判决书，发回本院重审。发回重审后，本院于2014年5月20日立案，并再次重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。除原告李国庆未到庭外，原告李国庆的委托代理人华天琳、胡惠丽，被告吴小晶及其委托代理人马曙辉均到庭参加诉讼。被告潘敬歆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。原告李国庆诉称，原告与被告吴小晶系房屋买卖关系，2009年6月，原告通过被告潘敬歆欲购买被告吴小晶名下河北区春柳公寓×-×-×××号私产房屋一套，建筑面积98.96平方米，价款775000元。双方在被告潘敬歆主持下于2009年6月26日依法订立《房屋买卖合同》，并按该合同约定原告给付被告吴小晶定金10000元。2009年7月15日对讼争房价值进行评估，原告支付评估费720元，同时支付被告潘敬歆中介费2000元。合同约定，原、被告三方于2009年7月31日前到河北区房管局办理房屋买卖过户手续，就此三方言明如逾期的违约责任。到期后，被告吴小晶以种种理由拖延，推至2009年11月30日下午办理过户。在商定过户日期前一晚，被告吴小晶通知被告潘敬歆不再卖房，原告在过户当日上午得知被告吴小晶的违约行为，因此给原告造成了巨大经济损失。就此，原告与被告多次协商未果，故起诉。案件审理中，原告李国庆变更诉讼请求：1、判令被告吴小晶继续履行与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告吴小晶赔偿原告因其违约给原告造成的租金损失147500元；3、本案诉讼费由被告吴小晶承担。被告吴小晶辩称，不同意原告的全部诉讼请求。本案原告和被告吴小晶在中介主持下签订了房屋买卖合同，但我方认为此合同是预约合同。在此合同约定的时间到期后，双方并没有签订正式的房屋买卖合同。在合同履行过程中，本案被告吴小晶也通过短信及电话方式通知原告办理诉争房屋的过户手续，但原告并没有与被告吴小晶办理，因此本案的房屋买卖合同并未正式成立。诉争房屋在原、被告协商买卖期间，房屋价格并没有大幅度的提升或下降。我方曾在原审案件中提供了诉争房屋的房价走势图。因此我方认为本案并不是因为房屋价格上涨导致被告吴小晶不出售诉争房屋的。诉争房屋升值是在原告提出诉讼之后发生的。由于原告当时没有支付诉争房屋全部房款的能力，导致了此次房屋买卖没有最终成立，因此违约方应是本案原告。根据6月29日双方签订的房屋买卖协议，在7月31日双方没有签订正式的房屋买卖协议后，因此产生的损失，应由中介方被告潘敬歆向原告支付每日100元的损失费用，若原告有损失，也应向被告潘敬歆主张权利，不应向被告吴小晶主张。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告潘敬歆未出庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告李国庆与被告吴小晶于2009年6月26日在被告潘敬歆经营的天津市河北区嘉浓房屋信息咨询中心签订《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定被告吴小晶自愿将其名下坐落河北区春柳公寓×-×-×××号私产房屋一套（建筑面积98.96平方米）出售给原告，实际成交价格775000元。同时在该合同第六条违约责任中第五款约定，如甲（被告吴小晶）乙（原告李国庆）任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方（原告李国庆）违约，乙方（原告李国庆）交予甲方（被告吴小晶）的该房屋定金，作为违约金赔偿于甲方（被告吴小晶）；如甲方（被告吴小晶）违约，甲方（被告吴小晶）收到乙方（原告李国庆）的该房屋定金双倍返还于乙方（原告李国庆），实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。原告李国庆与被告吴小晶在该协议中还约定，于7月31日前到河北区房管局打买卖协议。如有逾期，晚一天每天丙方（被告潘敬歆）中介赔偿乙方李国庆壹佰元整。总房款柒拾柒万伍千元整，但由于低评问题的出现，剩余差价房款于过户当天由乙方（原告李国庆）给付甲方（被告吴小晶）。期间，原告李国庆于2009年6月26日给付被告吴小晶定金3000元，于2009年6月30日给付被告吴小晶定金7000元，共计10000元。就定金10000元问题，原告李国庆与被告吴小晶在该协议第四条第一款中约定，该定金在甲（被告吴小晶）乙（原告李国庆）双方办理该房屋相关交易手续的同时自动转为部分房款。同时，原告李国庆给付被告潘敬歆中介服务费2000元。2009年7月房地产评估机构对讼争房进行了估价，评估市场总价值为720000元，原告李国庆支付评估费720元。后原告李国庆与被告吴小晶未按照该协议的约定在2009年7月31日前，在河北区房地产管理局办理讼争房屋的交易手续。2009年11月3日被告吴小晶向原告李国庆和被告潘敬歆一方发出内容为：“李国庆先生、胡姐：您好。我是吴小晶。现再次通知您办理春柳公寓房屋的过户手续，如继续拖延我将认同您不想继续履行合同，不想与我办理过户手续，请两日内与我办理过户手续事宜。”的短信。收到短信后，原、被告三方再次约定2009年11月30日到房屋管部门办理交易手续。2009年11月29日，被告吴小晶通知被告潘敬歆一方，讼争房不再出售。另查，讼争房屋现由被告吴小晶的父母实际居住。再查，购买讼争房屋期间，原告李国庆已将其妻胡惠丽名下坐落天津市河北区昆璞里×-×-×××号房屋出售，故原告李国庆比照讼争房屋所在地的房屋租赁价格，要求被告吴小晶给付2010年10月至2014年11月底的房屋租金147500元。案件审理中，原告李国庆放弃向被告潘敬歆主张权利，并变更诉讼请求要求：1、判令被告吴小晶继续履行与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告吴小晶赔偿原告因其违约给原告造成的租金损失147500元；3、本案诉讼费由被告吴小晶承担。被告吴小晶不同意原告的诉讼请求，要求终止双方之间的房屋买卖合同。案经调解，未获协议。上述事实，有当事人的陈述、相关书证和视听资料佐证，本院予以确认。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人之间的真实意思表示，亦不违反法律规定，内容合法有效，对此本院予以确认。该合同签订后，合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。现该房屋在买卖过程中，被告吴小晶拒不履行该协议，致使该合同未能全面履行，并最终导致该合同目的未能实现，故被告吴小晶应当承担违约责任。对原告李国庆要求继续履行《房屋买卖（置换）合同》一节，因不违反相关法律规定，本院应当予以支持。关于房屋定金10000元一节，因签订该《房屋买卖（置换）合同》时原告李国庆已经给付被告吴小晶房屋定金10000元，按照当事人之间的约定，该定金10000元应当自动转为部分房款，故原告李国庆应当将讼争房屋的剩余款项765000元给付被告吴小晶。关于被告吴小晶认为原、被告所签订的《房屋买卖（置换）合同》系预约合同的主张，因该合同系双方当事人的真实意思表示，且该《房屋买卖（置换）合同》具备房屋买卖合同的基本内容，故对被告吴小晶的该项主张，本院不予采信。关于原告李国庆要求被告吴小晶赔偿因其违约给原告造成的租金损失147500元一节，因原告方未提供足够的证据证明原告李国庆在讼争房屋所在区域实际发生过租房的费用，亦无法证实该项损失确实存在，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告李国庆放弃向被告潘敬歆主张权利一节，不违反法律规定，本院不予质疑。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：一、自本判决生效后三十日内，原告李国庆给付被告吴小晶坐落河北区春柳公寓×-×-×××号房屋剩余价款765000元，该房屋归原告李国庆所有，被告吴小晶协助原告李国庆办理该房屋过户的相关手续，过户费用由原告李国庆担负；二、原告李国庆的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12190元，保全费30元，公告费560元，二审案件受理费11550元，共计24330元，由原告李国庆负担3900元，被告吴小晶负担20430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 吴 静代理审判员 王 彧人民陪审员 田桂英二〇一五年五月二十二日书 记 员 李 岩附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。五、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。