（2015）一中民终字第04212号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-06-26

案件名称

张文欣与北京罗顿沙河建设发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张文欣,北京罗顿沙河建设发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第04212号上诉人（原审原告）张文欣，女，1951年11月13日出生。委托代理人杨明哲（张文欣之夫），1953年9月25日出生。被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。上诉人张文欣因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第03167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张文欣之委托代理人杨明哲、被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）之委托代理人邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年1月，张文欣起诉至原审法院称：2009年7月18日，我与罗顿公司签订《北京市商品房预售合同》，我购买罗顿公司开发的北京市昌平区301号商品房一套。合同第十一条约定，出卖人应当在2010年10月30日前向买受人交付该房屋。第二十一条产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。我应当在2013年1月16日取得房屋所有权证书，而我实际取得的时间为2013年7月25日，延期191天，罗顿公司至今未支付违约金。我数次与罗顿公司沟通协商无果，现我起诉，请求依法判令罗顿公司赔偿我逾期办理房屋所有权证书的违约金61348元，按照央行现行整存整取六个月存款利率3.08赔付我违约金利息944元。罗顿公司辩称：第一、事实方面：我司按合同约定交付房屋，张文欣完全占有了房屋，完全实现了合同目的，张文欣没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失。我司交付房屋后，张文欣无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我司迟延办理权属转移登记的行为并未给张文欣造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，张文欣的房屋价值已经翻番，张文欣获得了巨大收益，没有任何损失。第二、法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。1、根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据《合同法若干问题的解释（二）第27条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。3、根据《合同法若干问题的解释（二）》第29条，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。5、从以上法律规定可以看出，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案张文欣无任何实际损失，故我司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：1、我司开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我司的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我司几无获利，我司近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，我司给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。2、我司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我司仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高又不允许减少，则会在相当程度上恶化我司的财产状况，使我司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我司已经向张文欣交付了房屋并办理了产权证书，张文欣完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但张文欣并未因此造成任何损失，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对张文欣主张的过高的违约金予以减少，对其主张的违约金利息予以驳回。原审法院审理后认为：张文欣与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向张文欣承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张文欣现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张文欣造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张文欣逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。张文欣要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中未对此做出约定，故本院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。据此判决：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告张文欣逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万二千二百八十二元六角；二、驳回原告张文欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张文欣不服，上诉至本院。上诉理由：合同对双方具有约束力，罗顿公司违约，应当按照合同约定的标准支付我违约金。我要求将本案发回重审或依法改判罗顿公司支付迟延办理房屋所有权证书的违约金61348元及利息944元。罗顿公司同意原判。经审理查明：2009年7月18日，张文欣与罗顿公司签订编号为×的《北京市商品房预售合同》，合同约定，张文欣购买罗顿公司开发的位于昌平区301号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之三向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，张文欣依约定向罗顿公司支付了全部购房款1071788元。2011年1月17日，罗顿公司向张文欣交付了房屋。2013年7月24日，张文欣取得昌平区301号房屋的产权证。罗顿公司违约191天，按合同计算的违约金数额为61413元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、发票、费用结算清单、房屋交付验收表、收据以及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：张文欣与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。本案中，因罗顿公司的责任致使张文欣未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向张文欣支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，张文欣未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张文欣的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费六百七十九元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千三百五十七元，由张文欣负担（已交纳一百零八元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　辛荣代理审判员　　刘洋代理审判员　　赵蕾二〇一五年五月二十二日书　记　员　　杜莹来源：