（2015）阆民初字第56号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2016-01-07
案件名称
张朝兵与ＸＸ、四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张朝兵,ＸＸ,四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2015）阆民初字第56号原告张朝兵，男。委托代理人张德兆，四川罡兴律师事务所律师。被告ＸＸ，男。被告四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人周兴文，董事长。委托代理人宋兴卫，男。原告张朝兵诉被告ＸＸ、四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司（简称兴达房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，原告张朝兵及其委托代理人张德兆，被告ＸＸ，被告兴达房产公司之委托代理人宋兴卫到庭参加了诉讼。本案因案情复杂转入普通程序，本院依法由审判员和人民陪审员组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理，原告张朝兵及其委托代理人张德兆，被告ＸＸ，被告兴达房产公司之委托代理人宋兴卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年在被告ＸＸ处购买“阆苑龙庭”1幢2单元3楼1号商品房一套，截止2010年6月，原告向被告ＸＸ交纳了全部购房款、契税的相关费用，因该房产系被告兴达房产公司开发，原告与被告兴达房产公司于2009年11月5日签订了《商品房买卖合同》。但被告兴达房产公司至今未向原告办理并交付房产两证。被告的行为违反了法律的规定和合同的约定，为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告兴达房产公司协助原告办理“阆苑龙庭”1幢2单元3楼1号商品房房屋所有权证以及国有土地使用权证；二、被告兴达房产公司应承担逾期办证的违约金；三、本案诉讼费用由被告兴达房产公司承担。被告ＸＸ辩称，原告张朝兵与被告ＸＸ订立《认订房协议》属实，该商品房所属楼盘实际投资人为宋兴卫，系兴达房产公司开发、明星建筑公司承建，具体由被告ＸＸ进行实际施工。竣工后宋兴卫将部分房屋以工程款的形式抵给ＸＸ，故ＸＸ与余斌先订立认购房协议。ＸＸ与宋兴卫进行了结算后，将该《认订房协议》等相关材料转移至兴达房产公司，兴达房产公司也已经与张朝兵办理了网上签约。故被告ＸＸ就不应承担为原告办理房屋两证的义务，而应该由兴达房产公司负责。被告兴达房产公司辩称，原告诉称属实，被告兴达房产公司未办理房屋产权两证的主要原因是因为该房所涉楼盘系解决企业改制的历史遗留问题而开发，政府职能部门办理相关手续滞后所致，并非被告主观上不给原告办理房屋权属证书，并且现在房屋两证正在办理之中。原告主张的违约金过高，请予以调整。经审理查明，2009年9月24日，原告张朝兵（乙方）与被告ＸＸ（甲方）订立了《认订房协议》，约定：甲方将坐落于阆中市演武街2006-05-12号地块“阆苑龙庭”小区从东向西第2单元3楼1号住宅房（110.5㎡）出售给乙方，房屋单价为2520元／平方米，计价278，460元，其他各种税费计价8，742.55元。签订本合同时乙方给付房款120，000元，余款在乙方留下1，000元后在该房主体完工时给付，一次性付清。双方还对违约责任等事项作了约定。合同订立当日，张朝兵向ＸＸ交纳购房款120，000元，张朝兵于2009年10月7日、2009年11月4日、2010年6月30日分别向ＸＸ交纳购房款125，000元、31，657.5元、8，500元。2010年6月30日，ＸＸ向张朝兵交付了房屋。同时查明，位于阆中市演武街“阆苑龙庭”小区商住楼系兴达房产公司开发，实际投资人为宋兴卫。该商住楼由四川省阆中明星建筑工程有限责任公司承建，项目经理为本案被告ＸＸ。该商住楼竣工后，宋兴卫将部分房屋作为工程款抵偿给ＸＸ，由ＸＸ与购房者签订认购书。ＸＸ与宋兴卫进行结算后，兴达房产公司与购房者进行网上签约。张朝兵与兴达房产公司于2009年11月5日签订了《商品房买卖合同》，网上签约编号为2009005039。认定上述事实，有《认订房协议》、《商品房买卖合同》、收款收据及收条、住宅使用说明书、房屋结算表、结算清单、《建设工程施工承包合同补充协议》以及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，张朝兵与ＸＸ之间订立的《认订房协议》以及张朝兵与兴达房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。ＸＸ与张朝兵订立协议时，虽然该房已由宋兴卫抵偿给ＸＸ，但并没有发生权属转移，该房仍然属于兴达房产公司所有，并且张朝兵最终与兴达房产公司订立了《商品房买卖合同》，故本院认为本案合同当事人应为余斌先与兴达房产公司。兴达公司应该协助原告张朝兵在法律规定的时限内办理房屋权属两证，原告张朝兵主张被告兴达房产公司协助办理所购商品房的权属证书的请求，本院予以支持。被告兴达房产公司没有协助原告张朝兵办理房屋产权两证，应当承担违约责任。关于违约金的问题，合同约定兴达房产公司应当在2010年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。诉讼中原告主张按实际交的房款为基数，以银行逾期贷款计算违约金，对此双方产生争议。据此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后三十日内为原告张朝兵办理阆中市演武街“阆苑龙庭”小区从东向西第2单元3楼1号房屋产权证书、国有土地使用权证书。二、被告四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司一次性支付原告张朝兵逾期办证违约金570.32元（实际已交购房款285，157.5元×0.2%）。三、被告四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司如未在指定的期间为原告办证，则从指定期限届满之次日起至交付房屋产权证书、国有土地使用权证书之日止，以285，157.5元为基数，按中国人民银行同期贷款一年期基准利率计算利息向原告张朝兵支付违约金。若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告四川省阆中市兴达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 冯 城审 判 员 宋明华人民陪审员 高小蒙二〇一五年五月二十二日书 记 员 吕 莎 百度搜索“”