（2015）宾民一初字第784号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2016-01-09
案件名称
施某与樊绍能房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宾阳县人民法院
所属地区
宾阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施某,樊绍能
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民一初字第784号原告施某。委托代理人唐启腾，广西安弘律师事务所律师。被告樊绍能。原告施某诉被告樊绍能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员廖汉真适用简易程序，于2015年5月20日公开开庭进行了审理，书记员陆仁宾担任记录。原告施某的委托代理人唐启腾到庭参加诉讼，被告樊绍能经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施某诉称，2014年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，双方约定，原告将自有的座落于宾阳县商贸城广场小区北二排南排27、28号房屋的1至3层出租给被告经营使用，租赁期限为五年，即自2014年1月8日起至2019年1月8日止；第一、第二年年租金为30000元，第三至第五年每年租金按照周边店面价格浮动而变动，租金一年一付，每年1月8日前一次性付清。合同生效后，原告将房屋交付给被告进行使用，被告于2014年1月8日向原告交付了第一年的租金30000元；2015年1月8日租金到期后，被告没有交付第二年租金，经原告多次追收，被告仍拒不支付，且于2015年2月起，关闭了原告的房屋，并与原告断绝联系。为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、解除原告与被告于2014年1月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告向原告支付自2015年1月8日起至法院判决解除《房屋租赁协议》之日止的房屋租金（按2500元／月计）；三、被告向原告支付违约金24000元；四、案件诉讼费由被告承担。原告施某对其陈述在举证期限内提供的证据有，1、身份证复印件1份，证明原告身份情况；2、被告樊绍能户籍证明，证明被告诉讼主体合法适格；3、房屋租赁协议，证明被告承租原告房屋的事实。被告樊绍能未作答辩，亦未提供证据。本案调查的重点是，1、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否合法有效；2、被告是否存在违约行为；3、原告的诉讼请求是否有事实与法律依据。对原告所提供的证据，被告没有到庭进行质证；这些证据来源合法，内容真实，本院予以采信。综合全案证据，本院认定以下法律事实，2014年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告将自有的座落于宾阳县商贸城广场小区北二排南排27、28号房屋的1至3层出租给被告经营使用，租赁期限为五年，即自2014年1月8日起至2019年1月8日止；第一、第二年年租金为30000元（83.33元／日），第三至第五年每年租金按照周边店面价格浮动而变动，租金一年一付，每年1月8日前一次性付清。协议签订当日，被告交付了第一年的租金30000元给原告；原告将房屋交付被告管理使用。2015年1月8日租金到期后，被告没有交付第二年租金，经原告催收，仍未交付；2015年2月，被告关闭了原告的房屋，至今未履行交付第二年租金的义务。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告樊绍能经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。本院对原告的陈述和提供的证据予以采信。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告施某与被告樊绍能于2014年1月8日签订的《房屋出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。协议签订后，原告施某按约履行了出租人的义务即将出租的房屋交给了被告樊绍能使用，而被告樊绍能没有完全履行其承租人的义务，即无正当理由未按约交付第二年房屋租金，经原告催收，仍拒绝支付，这是引起本案纠纷的主要原因，樊绍能应负本案纠纷的全部责任；樊绍能以自己的行为表明不履行《房屋租赁协议》交付租金的主要债务，其行为已构成违约，故原告请求法院判决解除原、被告于2014年1月8日签订的《房屋租赁协议》以及被告支付原告的房屋租金即自2015年1月8日起至本生交判决解除双方签订的《房屋出租协议》之日止的房屋租金并承担违约责任即支付违约金，于法有据，理由成立，本院予以支持。但原告请求被告支付的违约金24000元，因双方签订的《房屋租赁协议》未约定具体违约金额，该请求依据不充分，本院不完全支持，考虑到《房屋租赁协议》解除后，该房屋至少闲置二个月方能出租，所以本院酌情支持违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告施某与被告樊绍能于2014年1月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告樊绍能支付原告施某自2015年1月8日起至本案生效判决解除《房屋租赁协议》之日止的房屋租金（按83.33元／日计）；三、被告樊绍能支付原告施某违约金5000元。案件受理费3180元，减半收取1590元，由被告樊绍能负担。上述款项，义务人应自本判决书发生法律效力之日起10日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或法定代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员 廖汉真二〇一五年五月二十二日书记员 陆仁宾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自