（2015）通中民终字第00105号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-06-12

案件名称

南通市港闸区秦灶街道办事处与陆国兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2015）通中民终字第00105号上诉人（原审被告）陆国兵。被上诉人（原审原告）南通市港闸区秦灶街道办事处，住所地在南通市港闸区国强路**号。法定代表人张俊，主任。委托代理人吉达康、胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。上诉人陆国兵因与被上诉人南通市港闸区秦灶街道办事处（以下简称“秦灶街办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港民初字第00800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月23日，秦灶街办下属的集体资产管理办公室与卢建华、陆国兵签订房��租赁合同一份，约定将南通市和盛林荫水岸30幢102室建筑面积为119.08平方米的商业用房出租给卢建华及陆国兵，租期三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金每年33000元。租金按年度缴纳，先付后用，于每年度租赁期满前十日内一次性付清。逾期支付租金超过一个月的，秦灶街办有权解除合同并要求承租方以所欠租金数额的20%支付违约金。合同签订后，卢建华与陆国兵对承租店面自行进行了分割，陆国兵使用了靠南边半间房屋，并支付了2012年9月1日至2013年8月31日的年度租金。后由于卢建华与陆国兵未支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金，秦灶街办委托律师向卢建华与陆国兵发去律师函催要租金。卢建华按照要求缴纳了该年度租金，但陆国兵未履行支付租金的义务。原审法院另查明，卢建华与陆国兵承租的和盛林荫水岸30幢102室房屋登记的共有人为��通市港闸区秦灶街道八里庙社区经济合作社、西安桥村经济合作社、秦灶村经济合作社、桥北村社区经济合作社、费桥村经济合作社、桥东村社区经济合作社、袁桥村经济合作社、秦北村经济合作社，建筑面积为119.08平方米，按份共有，各占八分之一。2012年5月，该房屋的共有人共同委托南通市港闸区秦灶街道集体资产管理办公室出租房屋。诉讼过程中，经双方现场测量，陆国兵所使用店面的套内建筑面积为53.9平方米。庭审中，双方一致确认按照53.9平方米计算租金。本案争议焦点是：1、陆国兵是否有权拒绝支付租金；2、秦灶街办是否有权要求解除合同。原审法院认为，关于争议焦点1，本案秦灶街办所出租的房产由房产管理部门颁发了产权证，登记的产权人为八个村经济合作社，房屋产权人又委托秦灶街办统一出租，秦灶街办出租��房屋具有合法的产权，秦灶街办接受产权人委托对房屋进行经营管理，有权出租房屋，故双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。秦灶街办将涉案店面房实际交付给陆国兵，进行经营使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，因此，陆国兵应当按约履行支付租金的义务。根据合同的约定，租金为33000元／年，建筑面积为119.08平方米，因此陆国兵应当支付的租金为每年14937元（33000÷119.08×53.9）。至起诉时，按照约定，陆国兵应当支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，即14937元。陆国兵辩称与秦灶街办之间存在拆迁安置问题尚未解决，但该纠纷与本案租赁合同关系系两个法律关系，陆国兵应另行主张权利，不能作为拒付租金的理由。至于陆国兵提出的因道路维修应当减少租金的理由，因其没有说明减少租金的具体标准，其提供的证据也无��确认道路维修的具体时间，对该理由不予采纳。关于争议焦点2，根本违约是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，秦灶街办是与陆国兵及案外人卢建华两人共同签订的房屋租赁合同，租赁关系是在秦灶街办与陆国兵及卢建华之间建立的。两承租人租赁房屋后就进行了分割使用，秦灶街办也默认了该分割行为，��并没有组织双方对各自所使用的面积进行测量确认，客观上陆国兵无法确定其应当缴纳的租金数额，陆国兵迟延支付租金有其客观原因。而且另外一个共同承租人卢建华在收到律师函后履行了自己支付租金的义务，该租赁合同约定的支付租金的义务并非完全没有履行。若解除合同，会影响到另一个共同承租人卢建华的利益。本案中秦灶街办没有起诉要求卢建华承担违约责任，其仅仅要求陆国兵承担违约责任，没有法律依据，法院不予支持。因此，陆国兵不支付租金的行为并不构成涉案租赁合同项下当事人根本违约，故秦灶街办要求解除租赁合同的诉讼请求法院不予支持。但经过本次诉讼，双方对陆国兵使用的面积进行了确认，权利义务已经明确，与共同承租人卢建华的权利义务相对独立，与秦灶街办形成了独立的权利义务关系。今后如陆国兵仍未按照约定的期限按时足额支付租金，构成违约的，秦灶街办可依法要求陆国兵承担违约责任。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、陆国兵于判决生效后十日内一次性支付秦灶街办租金14937元。二、驳回秦灶街办的其他诉讼请求。宣判后，上诉人陆国兵不服，向本院提起上诉称，其拥有自己合法的商业用房，由于秦灶街办组织实施非法拆迁，才导致双方签订房屋租赁合同。租赁合同是拆迁没有合理安置产生的次生后果，而秦灶街办负有侵权责任，合同没有能够履行完全由秦灶街办工作不作为所致。秦灶街办没有依法取得案涉房屋的产权证，对无产权房违法进行市场拍租，应承担相应后果。在签订合同之前江海路已在建设，租金应作相应调整。原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判、依法确认秦灶街办行政行为违法，确认其无诉讼主体资格，改判秦灶街办合理补偿、安置陆国兵，赔偿陆国兵6年来的各项损失，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人秦灶街办答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，陆国兵提供卢建华的资金往来结算凭据，证明因修路造成损失，秦灶街办对卢建华减免四个月租金。对于陆国兵提供该份证据，秦灶街办未予质证。二审庭审中，陆国兵当庭播放租赁房屋所在路段的手机录像视频，证明秦灶街办所主张的江通路2012年底通车不是事实，在道路建设期间，该路段没有通车，影响房屋的正常使用。对于陆国兵提交的证据，秦灶街办质证认为，视频拍摄内容不稳定，不能确定系租赁房屋所在的路段，且没有补充证据证明拍摄时间在修路期间，故对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，前述证据均在一审开庭前业已存在，陆国兵未能在法定举证期间内提交，故在本案中不作为新证据使用。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在租赁合同中，出租方负有按约交付房屋的义务，承租方则负有按约定标准支付租金的义务。本案中，卢建华、陆国兵自愿与秦灶街办签订房屋租赁合同，其内容并不违反法律规定，该合同依法成立并对当事人产生法律约束力。案涉房屋虽登记产权人为八个村经济合作社，但房屋产权人又委托秦灶街办统一出租，故秦灶街办有权向陆国兵收取租金。陆国兵主张双方之间存在拆迁安置问题尚未解决，并以��为由拒付租金，因拆迁安置纠纷与租赁合同关系为不同的法律关系，故对于双方之间的拆迁安置争议问题应另案解决，本案中不予理涉，陆国兵的抗辩理由不能成立，本院不予支持。对于租金的标准，双方在合同中已经明确约定，双方所签订的租赁合同第二条已经将2012年9月1日至2012年10月20日约定装潢期，在第一期租金中给予了相应的租金减免，对于第二年度的租金应当按照合同约定的标准履行。综上，陆国兵的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人陆国兵负担。本判决为终审判决。审　判　长　��秦昌东代理审判员　卢　　　　丽代理审判员　郭　相　领二〇一五年五月二十二日书　记　员　李　新　珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定关注公众号“”