（2015）闵民五（民）初字第256号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-08-11
案件名称
陈甲、陈乙与上海永禧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈甲,陈乙,上海永禧投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第256号原告（反诉被告）陈甲。委托代理人蒋某。原告（反诉被告）陈乙。两原告（反诉被告）共同委托代理人赵东升，上海融孚律师事务所律师。被告（反诉原告）上海永禧投资发展有限公司（原名上海华品房地产开发有限公司）。法定代表人陈某某，董事长。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告陈甲、陈乙与被告上海永禧投资发展有限公司（以下简称永禧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理。本案诉讼期间，被告永禧公司于2015年3月9日提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。陈甲的委托代理人蒋某，陈甲、陈乙共同的委托代理人赵东升，永禧公司的委托代理人苏天慧、谢锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈甲、陈乙共同诉称，2009年10月31日，闵行区XX路XX弄X号的某广场开盘当天，陈甲从永禧公司（原名上海华品房地产开发有限公司）售楼处预购了XX路XX弄X号某广场北地块地下X层XX室商铺，总价为人民币（币种下同）2，670，109元，支付意向金500，000元。2009年11月7日，陈甲与陈乙共同购买此商铺，当时陈乙在外地，陈甲将情况清楚告知永禧公司的销售代表余某，并表明没有现金支付全部房款，采取付一半贷一半的房款支付方式，并将携带的材料交由永禧公司的代理银行甲银行办理贷款的人员审查，其认为贷款材料已经齐全，能够贷款，并从陈甲处收取了位于本市某名园一套商品房的房屋评估费用100元，与陈甲、陈乙签订了该商铺的贷款合同，陈甲才将剩余的首付房款840，109元付清，并且在向永禧公司售楼处的经办人余某说清如果贷款办不下来其要退房后，才签订了《上海市商品房预售合同》，在合同中并没有看到附件一付款方式和付款期限。2009年12月，永禧公司售楼处的余某电话通知陈甲、陈乙无法发放贷款，因为已经履行不能，陈甲、陈乙遂多次电告余某及杨经理要求退房，他们也同意将经过情况以书面形式向公司报告，但其后永禧公司一直故意拖延时间不予答复，2010年7月才将购房合同寄给陈甲、陈乙。陈甲、陈乙多次与永禧公司交涉无果，于2010年9月8日亲自至售楼处进一步交涉，永禧公司才同意陈甲、陈乙填表格给予退房，但仍拖延未办，直至2011年11月才将陈甲提供的相关贷款材料寄回温州。现已五年之久，由于温州这几年经济很差，陈甲、陈乙确实没有多余现金支付剩余房款，而永禧公司显失公平的行为已造成陈甲、陈乙极大损失。2014年9月，陈甲、陈乙先后两次以书面形式通知永禧公司，要求解除《上海市商品房预售合同》，其均未提出异议。陈甲、陈乙认为，其在确无能力全部以现金方式购买涉案商铺的情况下，选择贷款的方式支付余款，且事先已向永禧公司的销售代表进行声明，并提供了齐全的资料，签订了贷款合同，最终不知什么原因造成无法贷款，导致购房合同无法履行，责任在永禧公司。陈甲、陈乙几十次以电话、书面、甚至面对面的方式与永禧公司进行协商要求退房，现已经五年之久，合同事实上已履行不能，致使合同目的无法实现，其有权解除合同，永禧公司长期不返还已付房款的行为亦造成其利息损失。陈甲、陈乙故诉诸法院要求判令：（一）解除陈甲、陈乙与永禧公司于2009年11月7日就位于闵行区XX路XX弄X号某广场北地块地下X层XX室商铺签订的《上海市商品房预售合同》；（二）永禧公司返还陈甲、陈乙已付购房款1，340，109元并赔偿利息损失（利息损失以已付购房款1，340，109元为基数，自2009年11月7日起算至实际返还购房款之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率即年利率6.55%计算，暂算至2014年9月17日止利息损失为人民币426，620元）。永禧公司答辩并反诉称，不同意陈甲、陈乙的本诉诉请。讼争双方签订的《上海市商品房预售合同》附件一中约定，签约乙方（即陈甲、陈乙）应于2009年11月30日前向签约甲方（即永禧公司）支付房款（可含贷款）1，330，000元，无论甲方代为办理贷款还是乙方自行办理贷款，若乙方申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，乙方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向甲方支付，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。预售合同第七条约定，乙方若未按该合同约定的时间付款，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除该合同或要求乙方继续履行，如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。陈甲、陈乙在支付了部分房款后，逾期向永禧公司支付剩余1，330，000元房款。永禧公司曾多次口头、书面催告陈甲、陈乙，但其仍拒不履行付款义务。永禧公司认为，讼争双方签订的预售合同系双方真实意思表示，成立并生效，双方均应恪守履行。陈甲、陈乙向第三方银行申请贷款，应自行承担贷款无法审批通过的后果。预售合同附件一已明确约定陈甲、陈乙有补足房款之义务，若无法执行，则应按合同约定承担相应的逾期付款责任。陈甲、陈乙拒不履行合同主要义务，导致合同解除，应承担约定的违约责任和赔偿责任。2010年，永禧公司委托律师发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》，陈甲、陈乙于2010年7月2日回函确认收到该解除函，但表示因陈乙人在国外，要求延迟至2010年7月15日之前办理有关合同解除手续。因此，预售合同已于2010年7月2日解除，永禧公司有权在扣除陈甲、陈乙的违约金后返还其剩余房款，其主张的利息损失没有法律依据，不予认可。此外，预售合同补充条款第十一条约定，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销合同登记备案的相关手续（包括注销合同备案、撤回登记申请），双方不履行配合义务的，则每逾期一天，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金。在预售合同已解除的情况下，陈甲、陈乙未配合办理相关合同注销登记手续，导致房屋闲置，永禧公司既无法通过转让回笼资金，也无法通过出租降低损失，造成永禧公司巨大经济损失，而预售合同预定的违约金不足以弥补永禧公司的实际损失，故其要求陈甲、陈乙进一步赔偿其税费损失。此外，永禧公司还存在房屋出售价差、空置期间租金、再次出售代理销售成本、垫付物业费等损失，其保留在损失发生后向陈甲、陈乙进一步主张的权利。为此，永禧公司提起反诉要求判令：（一）确认陈甲、陈乙与永禧公司签订的《上海市商品房预售合同》已于2010年7月2日解除；（二）陈甲、陈乙协助办理注销预售合同备案登记手续和预告登记注销手续；（三）陈甲、陈乙支付解除合同赔偿金即总房价的3%计80，103.27元；（四）陈甲、陈乙支付拒不配合办理注销义务延期赔偿金计446，243.25元（以总房价2，670，109元的日万分之一为标准，自2010年7月2日起至实际支付之日止，暂算至2015年2月2日）；（五）陈甲、陈乙赔偿因该房屋交易已产生的税费损失计226，959.27元。针对永禧公司的反诉，陈甲、陈乙共同辩称，同意预售合同于2010年7月2日解除，且同意协助永禧公司办理合同注销手续，但对于永禧公司的其余反诉诉请不予同意。对于解除合同赔偿金，预售合同已于2010年7月2日解除，自该日起就已产生解除合同的法律效果，永禧公司应及时主张权利，但其在将近五年的时间内未主张解除合同赔偿金，直到2015年3月10日庭审中才提出解除合同赔偿金之诉请，已超过法律规定的两年诉讼时效，其诉请应被驳回。对于迟延注销合同的赔偿金，并非陈甲、陈乙原因不予配合办理注销手续，而是永禧公司内部意见不同意而导致无法办理注销手续。退一万步讲，即使永禧公司要求陈甲、陈乙配合办理注销手续的理由成立，在陈甲、陈乙承诺配合的15日延期请求到期后，永禧公司应再次催告或向法院起诉要求陈甲、陈乙予以配合以减少损失，但其任由事态发展，故其该项诉请应被驳回。即便法院认为上述两项反诉诉请能予以支持，其主张的计算标准亦过高，要求法院酌情调低。对于永禧公司主张的税费损失之诉请，因缺乏法律和事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2009年11月7日，陈甲、陈乙（作为买方，签约乙方）与永禧公司（原名上海华品房地产开发有限公司，作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买XX路XX弄某广场北地块X号地下X层XX室房屋，用途为店铺；暂测房屋建筑面积为71.99平方米，每平方米房屋建筑面积单价37，090元，总房价款暂定为2，670，109元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在附件一中约定明确；乙方若未按该合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自该合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除该合同或要求乙方继续履行；如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩下房款退还给乙方，如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索；如甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第91天起，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之一计算，若乙方逾期超过180天仍未付款的，甲方有权单方面解除该合同，同时要求乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩下房款退还给乙方，如乙方支付的房价款不足以赔偿甲方经济损失的，甲方有权追索；甲方或乙方对相对方行使单方面解除该合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除该合同的书面通知之日起30天内向合同选定的解决争议机关确认解除合同的效力；该合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，该合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；甲方或乙方依据该合同有关条款的约定单方解除合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销该合同登记备案的手续。上述合同附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2009年10月31日前向甲方支付房款计500，000元；2、乙方应于2009年11月7日前向甲方支付房款计840，109元；3、乙方应于2009年11月30日前向甲方支付房款计1，330，000元（若乙方以申请贷款方式支付的房款的，则含该贷款）；乙方委托甲方代为办理有关贷款手续的，乙方应在签订该合同的同时签署贷款合同、提供贷款所需各类资料并支付所有相关费用，并且乙方应严格按照甲方或担保公司通知的时间办理贷款所需的各种手续，如因乙方未在期限内提供有关资料或提供资料有欠缺，或因乙方原因未在银行或担保公司规定的时间内完成相关手续造成贷款逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行；甲方代为乙方办理贷款期间，若乙方所提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件或最新央行所规定的贷款条件，而导致银行拒绝放贷的，则甲方不承担任何违约责任，无论甲方代为办理贷款还是乙方自行办理贷款，若乙方申请贷款额度未获银行批准或与银行批准额度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，乙方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向甲方支付，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。上述合同补充条款中约定，甲方或乙方依据该合同有关条款的约定单方解除该合同，并且双方就解除该合同达成一致意见的，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销该合同登记备案的相关手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及解除其他与购买房屋相关的协议等），双方不履行配合义务的，则每逾期一日，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金，甲方应在该合同登记备案注销后60日内将乙方已支付的房价款扣除购房贷款及银行要求的其他费用（若乙方有购房贷款，由甲方直接将购房贷款及银行要求的其他费用代乙方支付给银行）、扣除赔偿金或加计赔偿金后无息支付给乙方，除此之外，甲方不承担其他任何费用；并约定乙方确认甲方就合同中可能免除或限制甲方责任的有关条款进行了特别提示，并按乙方要求进行了说明（包括但不限于……合同附件一第5条、补充条款第十一条第3款……），乙方对此表示充分的理解和认可，并对该合同所有条款均无异议。签约前，陈甲已于2009年10月31日支付了第一笔房款500，000元，永禧公司并出具了购房业务信息单1份，载明陈甲购买涉案商铺的预测面积、单价、总价，第一笔房款500，000元已于10月31日付清，第二笔房款840，109元应于11月5日支付，商业贷款1，330，000元应于11月30日支付，陈甲于该信息单上签字确认。签约当日，陈甲支付了第二笔房款840，109元和预告登记费850元。2009年11月10日，永禧公司向陈甲、陈乙开具了1，340，109元的房款发票。2009年11月16日，上海市闵行区房地产登记处将涉案商铺预告登记权利人登记为陈甲、陈乙。此后，因陈甲、陈乙的贷款申请未获银行审批，未能按约于2009年11月30日支付第三笔房款1，330，000元，其遂提出退房要求，讼争双方就涉案商铺预售合同的履行发生争议。2010年6月1日，永禧公司销售代表余某、代办人顾某出具《情况说明》1份，载明：“……客户陈甲、陈乙的剩余50%房款1，330，000元经上海甲银行某支行及上海乙银行某支行受理后，均查出其个人资信较差，其又无法提供相应材料而被退件。且我司于2010年1月14日起至今已用挂号信形式累计3次以上通知其补足剩余房价款，至今仍未补足，经与客户深入沟通，其明确表示如贷款无法办理，则要求退房，且不愿承担合同约定之违约金。特此说明。望领导予以批示！”永禧公司相关负责人员在该《情况说明》后批示按退房流程办理。2010年6月30日，永禧公司委托律师向陈甲、陈乙发送《关于解除合同并收取违约金的律师函》1份，载明：“陈甲、陈乙：本律师接受上海华品房地产开发有限公司（以下简称华品房产）的委托，就您逾期付款之违约行为，郑重向您致函。根据华品房产与您于2009年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》（以下简称合同），您购买的XX路XX弄X号地下X层XX室商铺房屋总价2，670，109元，您已付款1，340，109元。根据合同约定，您还应于2009年11月30日以银行贷款方式支付剩余房款1，330，000元。但由于您自身资信原因，银行未批准您的贷款申请，根据合同约定，若您申请贷款额度未获银行批准的，该未获批准部分应按照约定的贷款应到帐期限自行用现金向华品房产支付，但您至今未支付该款项。华品房产为催讨房款，多次与您联系并已三次向您寄发要求支付房款的挂号信，但您仍表示不愿意支付房款。根据合同约定，若您未按约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一支付违约金，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，华品房产有权单方面解除合同或要求您继续履行。如华品房产要求您继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第91天起，您应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之一计算。若您逾期超过180天仍未付款的，华品房产有权单方面解除合同，同时要求您承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。华品房产有权在您已支付的房款中扣除您应支付的赔偿金额。鉴于您逾期付款已超过180天，根据合同约定，本律师现郑重通知您，由于您的违约行为，华品房产决定单方面解除《上海市商品房预售合同》，您应当支付滞纳金及违约金将从您已支付的房款中扣除。望您于收到本函后3日内与华品房产联系，配合华品房产办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。若您逾期办理该登记注销手续，每逾期一日应按合同约定向华品房产支付总房价万分之一的延期赔偿金，该赔偿金将同样从您的剩余款项中扣除。请您斟酌。”2010年7月2日，陈甲向永禧公司发送《申请延迟办理预售合同登记注销手续的报告》1份，载明：“贵公司通过上海市某律师事务所寄送的律师函我已收到，我于2009年10月31日确实从贵公司购买了XX路XX弄X号地下X层XX室商铺，总价为2，670，109元，已付款1，340，109元，余款由当地的甲银行贷款支付。本人声明，该甲银行是贵公司指定的定点房贷银行，有特定的甲银行工作人员在贵公司销售部负责为购买商铺贷款的客户办理房款，由于我方无法一次性付款，故选择了50%贷款的方式付款，当时我们已经把所有的贷款资料交由该银行的工作人员审查，他认为材料已经齐全，能够贷款，并跟我们签订了贷款合同，我们再同意将另50%的房款付清，贵公司也才同意跟我们签订《上海市商品房预售合同》，因此造成该合同无法履行，责任在贵公司及甲银行，跟我们无关，贵公司要赔偿我们所造成的损失。并且我们也已多次电告贵公司销售部的余某，要求退房，她也同意将情况以书面报告的形式向贵公司报告，但一直贵公司没有给我们答复，销售部也没有通知我们。贵公司没有权利单方面解除合同，扣除什么违约金，只有我方有权利提出解除或双方协商解除。现因陈乙前段时间出国在外，于本月10日回国，故申请延迟至15日之前过来解决此次购房纠纷，办理有关解除《上海市商品房预售合同》。”2010年7月26日，陈乙至某公证处办理公证委托书1份，委托陈甲代其办理涉案商铺的相关退房手续。但讼争双方就合同解除后的处理方案未能协商一致，故未能办妥退房手续。2015年1月25日，永禧公司营销部主管杨海发出具《关于陈甲等人购房后接待过程说明》1份，载明：“客户陈甲、陈乙于2009年10月31日购买上海华品房地产开发有限公司开发之位于上海市XX路XX弄《华商时代广场》X号地下X层XX室商铺，所购物业总价2，670，109元，按照所签署《上海市商品房预售合同》的约定，客户采取银行贷款方式支付全部房价款（详见合同附件一）。当年12月获悉该客户由于其资信等原因，银行不予办理所购商铺贷款事宜。按照所签署的上海市商品房预售合同附件一的约定，客户陈甲等人因无法获得足额贷款需现金补足剩余房款。售楼处经办人员余某多次电话形式催促该客户补足剩余房款，华品公司也寄发催告函给该客户。客户陈甲回复，要求单方面退房，且不愿承担合同约定的相关违约责任。因此事涉及不遵循合同约定操作，情况如实汇报公司后，明确回复陈甲等人，华品房产公司尊重合同和契约精神，按照合同约定条款操作。2010年9月客户陈甲再次来访售楼处，要求退房并明确不承担合同约定的违约责任。华品公司回复不予支持，要求按合同约定执行。”嗣后，因陈甲、陈乙与永禧公司就涉案商铺预售合同的解除后果仍未能达成一致，遂成讼。以上事实，由陈甲、陈乙提供的涉案商铺《上海市商品房预售合同》、《购房业务信息单》、购房收据、房款发票、《申请延迟办理预售合同登记注销手续的报告》、永禧公司的律师函信封、案外人的《上海市商品房预售合同》、公证书，永禧公司提供的涉案商铺《上海市商品房预售合同》、其他商铺的银行贷款合同、《情况说明》、《关于陈甲等人购房后接待过程说明》、《关于解除合同并收取违约金的律师函》、《申请延迟办理预售合同登记注销手续的报告》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记证明（预购商品房预告登记）、涉案商铺房款支付凭证、房款发票以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于陈甲、陈乙提供的火车票，难以证明其与本案的关联性；对于其提供的申请贷款相关资料，难以证明其已符合银行贷款审批要求；对于其提供的房屋评估费收据，无法证明系永禧公司向其收取；对于其提供的解除预售合同的通知及邮局回执，难以证明该解除通知已送达永禧公司，故本院对上述证据的证明目的均不予采信。对于永禧公司提供的《合同付款催告书》及邮寄凭证，难以证明已送达陈甲、陈乙；对于其提供的税费材料，无法证明合同解除后该等税费损失的必然发生；对于其提供的民事判决书及网页信息，无法证明合同解除后涉案商铺的房屋差价及租金损失，故本院对上述证据的证明目的亦不予采信。本院认为，讼争双方就涉案商铺签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。现本案争议焦点为：一、陈甲、陈乙是否需对预售合同的解除承担违约责任；二、陈甲、陈乙是否需对迟延注销预售合同及预告登记承担赔偿责任。关于第一项争议焦点，首先，涉案商铺预售合同未能继续履行的原因在于陈甲、陈乙未能按约支付第三笔房款1，330，000元。对此，预售合同第七条明确约定买方逾期付款超过90天，卖方即有权解除合同。关于房款的付款方式和付款期限，预售合同第六条亦明确约定由双方在附件一中约定。附件一中约定了第三笔房款的付款时间，并约定若买方所提供的资料经银行审批不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷的，卖方不承担任何违约责任，且买方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向卖方支付，逾期支付则视为买方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。因此，永禧公司在陈甲、陈乙逾期支付第三笔房款超过180天的情况下，有权解除合同。其次，陈甲、陈乙称其在签约时未看见附件一，其未能对该主张进行举证，而预售合同正文第六条即明确约定了付款方式和付款期限由双方在附件一中约定，故其理应知晓附件一的约定事项。如陈甲、陈乙未阅看附件一，则在处理购买房屋这一重大事项时，在预售合同正文未对付款义务进行明确约定的情况下即签署合同，其亦应对己方的不审慎承担责任。而陈甲、陈乙提供的《购房业务信息单》中已约定了第三笔房款的支付时间，即便其不知晓预售合同附件一的内容，作为购房一方，支付房款是其最主要义务，其未在《购房业务信息单》约定的时间完成付款，亦构成违约。再次，对于贷款无法办出的问题，预售合同附件一明确约定卖方不对买方贷款无法办出承担责任，且买方无法用现金补足仍将承担逾期付款的违约责任。该条款的约定并非加重买方责任的格式条款，永禧公司已在预售合同补充条款中对此予以提示且已获买方确认，而未能办出贷款由买方自行承担责任也系交易惯例。贷款系陈甲、陈乙自身与银行的行为，银行并非永禧公司指定，陈甲、陈乙已签订贷款合同并不表示贷款必然能获银行审批通过，其无法证明银行工作人员的承诺内容，且银行工作人员也无权代表银行作出审批承诺。《购房业务信息单》上已明确约定了第三笔房款的支付时间，陈甲、陈乙不应完全被动等待银行，其在上述日期届满前应主动关心自身的贷款问题并及时采取补救措施，以保证预售合同继续履行。陈甲、陈乙援引最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定主张免责，却未能证明贷款无法办出是因不可归责于买卖双方的事由，该条亦规定因当事人一方原因未能订立贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿责任。故永禧公司要求解除合同并主张违约赔偿合法有据。至于所谓销售人员办不出贷款即可退房的承诺，亦无相关证据支持，且即便可以退房，也不表示永禧公司对此放弃向陈甲、陈乙追究违约责任。综合上述几个方面，系陈甲、陈乙自身原因导致预售合同无法继续履行，其应对预售合同的解除承担违约责任，故合同解除权在于永禧公司，永禧公司的解除函于2010年7月2日送达陈甲、陈乙，该日即为合同解除日。因此，对于永禧公司确认预售合同于该日解除之反诉诉请，本院予以支持；其要求陈甲、陈乙支付总房价款3%计80，103.27元的赔偿金之反诉诉请，实则主张的是解除合同违约金，本院予以支持；对于其要求陈甲、陈乙配合注销合同备案登记和预告登记之反诉诉请，本院亦予以支持。对于陈甲、陈乙要求解除合同之本诉诉请，本院不予支持；对于其要求永禧公司返还购房款本金之本诉诉请，本院予以支持；但对于其要求永禧公司赔偿购房款利息之本诉诉请，本院不予支持。关于第二项争议焦点，预售合同补充条款约定，买卖双方就合同解除达成一致后，陈甲、陈乙应先配合永禧公司办理注销合同备案登记、预告登记的手续，再由永禧公司在已付房款中扣除违约金后将剩余房款返还陈甲、陈乙，如陈甲、陈乙不予配合，则应向永禧公司加付总房款日万分之一的延期赔偿金。预售合同已于2010年7月2日解除，讼争双方就此并无异议，因陈乙自身原因陈甲发函要求推迟办理注销手续，后陈乙亦办理了公证手续委托陈甲代为办理相关退房手续，故在合同解除之初，陈甲、陈乙并无拖延注销的故意。嗣后，因讼争双方对于违约金的扣除产生争议并反复磋商未果，导致合同注销程序的停滞。对此，永禧公司并非无法单方采取措施完成合同备案及预告登记的注销手续，如其认为因陈甲、陈乙的迟延注销导致其不能再次出售涉案商铺产生损失，其在已发函解除合同后，为避免自身损失进一步扩大，可以依合同约定自行至房地产登记机构办理注销手续，或及时向法院起诉要求陈甲、陈乙配合注销。永禧公司自认为可以直接从已付款中将相关违约赔偿金进行抵扣的主张既扩大了自身的损失，也对陈甲、陈乙显属不公，其至多可以向陈甲、陈乙主张合同解除后合理期限内的相应迟延注销赔偿责任。考虑到永禧公司实际占用陈甲、陈乙的已付款1，340，109元已逾五年，陈甲、陈乙要求赔偿五年利息损失的诉请虽不予支持，但该利息收益毕竟可以弥补永禧公司主张的损失，故本院酌情将该项迟延注销赔偿金的金额调整为48，000元。上述解除合同违约金和迟延注销赔偿金，永禧公司在解除函中已经提出，后讼争双方处于反复争议过程中，故不存在已过诉讼时效的问题，对于陈甲、陈乙的该项答辩意见，本院不予采纳。预售合同解除后，永禧公司尚未就税费问题进行申请，故其在未能举证证明该笔税费损失必然发生的情况下即主张该笔损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、陈甲、陈乙与上海永禧投资发展有限公司就闵行区XX路XX弄某广场北地块X号地下X层XX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2010年7月2日已经解除；二、陈甲、陈乙于本判决生效之日起十日内向上海永禧投资发展有限公司支付解除合同违约金80，103.27元；三、陈甲、陈乙于本判决生效之日起十日内向上海永禧投资发展有限公司支付迟延注销赔偿金48，000元；四、陈甲、陈乙于本判决生效之日起十日内协助上海永禧投资发展有限公司注销闵行区XX路XX弄某广场北地块X号地下X层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》备案登记和预告登记；五、上海永禧投资发展有限公司于上述备案登记和预告登记注销之日起十日内向陈甲、陈乙返还购房款1，340，109元；六、驳回陈甲、陈乙的其余本诉诉讼请求；七、驳回上海永禧投资发展有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20，700.56元，减半收取计10，350.28元，由陈甲、陈乙负担2，499.33元，由上海永禧投资发展有限公司负担7，850.95元（于本判决生效之日起十日内向陈甲、陈乙直接支付）。反诉案件受理费5，671.53元（已减半收取），由上海永禧投资发展有限公司负担4，708.34元，由陈甲、陈乙负担963.19元（于本判决生效之日起十日内向上海永禧投资发展有限公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁白薇二〇一五年五月二十二日书记员 李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。…… 来自