（2015）韶中法民一终字第426号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-07-10
案件名称
韶关市信德物业服务有限公司与郭秀琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭秀琴,韶关市信德物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第九十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第426号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭秀琴，女，1971年7月3日出生，汉族。委托代理人：赖燕青，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市信德物业服务有限公司。法定代表人：黎文杰，该公司执行董事。委托代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。委托代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。上诉人郭秀琴因与被上诉人韶关市信德物业服务有限公司（以下简称信德物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：位于韶关市浈江区站南路61、63号的信德•万汇广场产权人为韶关市信德房地产有限公司，该公司委托信德物业公司对上述房产进行管理、分租管理和与租户签订合同等。2013年5月9日，信德物业公司（甲方）与郭秀琴（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》，由信德物业公司将信德•万汇广场二层F-2-01号商铺租赁给郭秀琴使用。《商铺租赁合同》中约定：“……第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方租给乙方位于韶关市浈江区站南路63号的信德•万汇广场二层F-2-01号商铺。2、面积：该商铺的建筑面积为79.31平方米（使用面积约为43.8平方米，仅供承租人参考，不作为出租及计算租金依据，最终以房产证面积为准）……。第二条租赁期限。1、租赁期从2013年5月1日起至2016年4月30日止；装修期从2013年2月25日起至2013年4月30日止，期间免收租金；免租期从2013年5月1日起至2013年7月31日止；租金起算日从2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金起算日为甲方规定的营业日，乙方必须在该营业日起依甲方所规定的信德•万汇广场营业时间开始营业……。第三条租金及其他费用。1、租金：该商铺租金按建筑面积计算，租金标准60元／㎡／月（含物业管理费），具体如下：2013年5月1日起至2015年4月30日，月租金为人民币肆仟柒佰伍拾捌元……。2、租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方银行划账方式支付当月租金……。第四条租赁履约保证金及预付租金。1、租赁履约保证金：签订本合同时，乙方须向甲方一次性缴纳相当于首年两个月的租金即合计人民币玖仟伍佰壹拾陆元（￥9516）作为租赁履约保证金，由甲方开具财务凭证，在合同期满时，甲方在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。2、预付租金：签订本合同时，乙方须向甲方预缴首年第一个月的租金共人民币肆仟柒佰伍拾捌元（￥4758）。之后每月租金按本合同第三条第2项执行……。第七条乙方的权利和义务。……9、乙方应接受甲方指定的物业管理机构实施相关的管理服务。乙方应遵守本广场《管理规约》、《管理手册》以及其他规章制度和管理条例，负责该商铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作……第八条违约处理。……2、租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整无损地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，甲方同时有权对该商铺采取停水停电、禁止或限制该商铺财物进出等强制措施，且甲方无须就该措施带来的结果承担责任……”。《商铺租赁合同补充条款》中约定：“……1、为培育市场，优惠客户，出租方同意合同租赁期内第一年、第二年实收租金在合同第三条约定租金标准的基础上给予下浮50%的优惠。即该商铺实收租金按建筑面积计算，实收租金30元／㎡／月（含物业管理费），具体如下：2013年5月1日起至2015年4月30日，月租金为人民币贰仟叁佰柒拾玖元（￥2379）。实收租赁履约保证金为人民币肆仟柒佰伍拾捌元（￥4758），实收预付租金为人民币贰仟叁佰柒拾玖元（￥2379）……”。合同及补充条款还约定了双方其他权利和义务。合同签订后，2013年5月9日，郭秀琴支付租赁押金4759元、预缴电费500元给信德物业公司。同月24日，郭秀琴又支付6月、7月物业管理费793元、装修期水费50元共843元给信德物业公司，当日，信德物业公司即将该商铺交付给郭秀琴使用。2014年1月起，该商铺门口上方出现局部渗漏水现象，导致该商铺内漏电开关报废及木地板、天花板、墙纸小面积受损，郭秀琴就此向信德物业公司反映并要求其修复，郭秀琴也从该月起停止向信德物业公司交租，同年3月底，郭秀琴自行修复该商铺渗漏水现象，此后，郭秀琴多次向信德物业公司提出赔偿损失的要求，信德物业公司于2014年5月7日向郭秀琴出具《关于F-201商户反应（本院注：应是映）情况复函》，称：其于2014年2月7日接到郭秀琴反映的商铺局部渗漏问题后，即派工作人员到现场查看，发现因渗漏问题致商铺内漏电保护开关报废，木地板、天花板、墙纸小面积受损，并安排保洁人员对受损区域进行清理。同时，建议先恢复正常供电，但郭秀琴要求先解决渗漏问题再行恢复供电，故信德物业公司暂缓了供电恢复。另，对郭秀琴提出的赔偿装修费3.8万元回复为：由该公司安排专业人员对涉案商铺因渗漏问题造成的漏电保护开关进行更换及修复对应受损的木地板、天花板、墙纸，产生的费用由该公司承担且修复工程进行期间免缴租金及管理费；对郭秀琴提出的误工费2万元回复为免除2014年2月、3月、4月的租金和管理费；对涉案商铺的实际面积缴费面积偏差问题，称郭秀琴对商铺面积存疑，可聘请公证单位进行重新测量，一切以公证单位测量数据为准。2014年8月28日，信德物业公司向原审法院提起诉讼，诉称：2013年4月，信德物业公司与郭秀琴签订《商铺租赁合同》，约定郭秀琴租赁信德物业公司管理的位于韶关市站南路63号信德•万汇广场二层F-2-01号商铺。后双方又签订一份《商铺租赁合同补充条款》，约定：租赁期限内第一年、第二年实收租金在《商铺租赁合同》第三条约定租金标准的基础上给予下浮50%的优惠，即2013年5月1日至2015年4月30日月租金为2379元，第三年租金标准在《商铺租赁合同》第三条约定标准基础上，由双方根据当时的市场行情、双方各自的实际情况，于第二年租期届满前30天内进行协商，至第二年租期届满日双方仍无法就租金标准形成合意的，第三年租赁期则自然终止，双方互不追究对方责任。承租方应在租赁期自然终止后三天内撤场。2013年底，信德物业公司再次同意2014年上半年租金按优惠后的50%收取，下半年按优惠后的60%收取，租赁期间，承租人拖欠租金、水电费、物业管理费等费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，信德物业公司有权解除合同。合同签订后，郭秀琴自2014年1月起就开始欠租至今，经信德物业公司多次催讨无果。信德物业公司认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，信德物业公司向郭秀琴提供符合要求的商铺，郭秀琴理应依约及时向信德物业公司支付租金。但是，郭秀琴无理由拒不支付租金至今，致使信德物业公司合同目的无法实现，郭秀琴的行为严重损害了信德物业公司的合法权益。据此，信德物业公司请求原审法院判令：1、自2014年7月31日解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、郭秀琴立即将承租的商铺返还给信德物业公司；3、郭秀琴向信德物业公司支付所欠租金4997元（其中1月、5月、6月按1190元，7月按1427元的标准计算）；（计算至2014年7月，合同解除后至郭秀琴将商铺交还给信德物业公司期间，郭秀琴按平时租金的双倍支付租金予信德物业公司）；4、郭秀琴向信德物业公司支付迟延支付租金的违约金2023元（每日按未付租金的百分之二计算，暂计至2013年3月31日，计85天，实际要求计算至郭秀琴履行之日止）；5、郭秀琴负担本案所有诉讼费用。2014年10月13日，郭秀琴提起反诉，诉称：2013年5月9日，郭秀琴与信德物业公司签订了一份《商铺租赁合同》，承租了信德物业公司管理的位于信德万汇广场二层的F－201号商铺，成为第二批入驻韶关信德万汇广场的商家。合同签订当日，郭秀琴依照合同和补充条款的约定缴纳了4758元履约保证金并预付了2379元的租金，以及500元的预付电费。同年5月16日，信德物业公司开始对位于涉案商铺内的电梯通道隔墙位置进行移动。2013年5月24日，信德物业公司才真正将商铺交给郭秀琴，并要求郭秀琴预先缴纳6、7月份的物业管理费以及装修期的水费，同时要求郭秀琴必须在5月26日即开始进行装修，二十天内装修完毕。2013年6月16日，郭秀琴按期装修完工正式开业。郭秀琴实际签约的日期是2013年5月9日，实际使用商铺的时间是从六月中旬才开始，而租赁合同规定的租赁期的起算却是从2013年5月1日开始。因此，郭秀琴还没签合同的时候，合同却已经开始履行，显然违反常理和法律规定。合同中约定的免租期，郭秀琴实际只享受了一个月，明显不公平，也不符合合同的约定。因此，信德物业公司从签订《商铺租赁合同》开始就存在违约行为。2014年1月初，由于建筑工程质量问题导致三楼商铺装修用水后污水渗漏至郭秀琴所租用的商铺，造成店铺内漏电开关报废、供电中断，铺面的木地板、天花板、墙纸等装修严重受损，营业中断。郭秀琴多次找信德物业公司协商都得不到答复。2014年4月，信德物业公司维修部和客服部工作人员才进行了线路的排查和清理，恢复了临时供电，以使郭秀琴恢复营业。信德物业公司还于2014年5月7日出具了一份针对此情况的复函，同意免租三个月。但是，该复函中没有针对一月份的情况做出处理，并且三个月的免租也不足以补偿郭秀琴数月的停业损失，因此，郭秀琴不同意该份复函。郭秀琴的商铺一直都没有客户和营业额，直到7月份才陆续恢复。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和第二百二十条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务。而信德物业公司从2014年1月开始就没有尽到相应义务，严重影响到了承租方对租赁物的使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。而郭秀琴多次找信德物业公司协商减免租金和损失赔偿事宜都没得到回复。2013年5月签订合同时，合同约定的商铺使用面积为43.8平方米，而同年5月22日信德物业公司对电梯通道隔墙位置进行移动后，实际测量的使用面积仅仅只有39.2平方米，比签订合同时足足少了约百分之十。这虽然不作为计算租金的依据，但大大限制了郭秀琴的使用空间，是严重违约行为。据此，郭秀琴请求原审法院判令：1、信德物业公司继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；2、信德物业公司支付损失赔偿金共计11.3万元［包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万元］；3、信德物业公司负担全部诉讼费用。原审诉讼期间，信德物业公司提供了信德•万汇广场的《竣工验收备案表》，该广场的勘察、设计、施工、监理、建设等单位均盖章确认工程符合设计和规范要求，同意验收。备案行政机关意见为：信德•万汇广场（A1、A2区）共2座工程的竣工验收文件齐全，同意予以备案。原审庭审中，信德物业公司、郭秀琴确认：郭秀琴欠信德物业公司2014年1月、5月、6月及7月的租金共4997元。郭秀琴要求信德物业公司赔偿因商铺渗、漏水导致的商铺内地板、天花板、墙纸受损需修复而造成的装修损失3.8万元以及因商铺渗漏水造成的商铺五个月（2014年2月至6月）营业损失7.5万元，并提供了2013年5月16日的《报价表》、2013年5月30日的《收据》各一张及2013年8月－12月、2014年1月的部分订货清单。信德物业公司予以否认，认为郭秀琴提供的证据均是其单方面制作的，不能证明其反诉主张，郭秀琴未提供其他证据予以证明。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点是：一、郭秀琴的欠租行为是否构成根本性违约，双方所签订的租赁合同应否解除；二、《商铺租赁合同》约定的违约金计算标准是否过高、应否调整；三、在租赁过程中，商铺出现渗漏水问题应由谁负责修复，郭秀琴反诉要求信德物业公司支付损失赔偿金共计11.3万元［包括装修损失款3.8万元和五个月（2014年2月-6月）的营业收入损失7.5万元］的诉请应否支持。关于郭秀琴的欠租行为是否构成根本性违约，双方所签订的租赁合同应否解除的问题。2013年5月9日，双方经协商签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》，上述合同并无违反法律的相关规定，具有法律效力，双方均应严格履行，而郭秀琴自2014年1月起以所租商铺出现渗漏水问题为由，停止向信德物业公司缴纳租金，虽然郭秀琴辩称，停止交租是因为其所租商铺出现渗漏水问题，且是在双方就修复渗漏水现象的费用及由此造成的经营损失应由谁承担的问题无法协商达成一致的情况下才发生的，不属于违约，但该院认为，商铺出现渗漏水问题，完全可以通过协商解决，协商不成也可以通过诉讼来解决，而郭秀琴径行停止交租，其行为违反了合同约定，构成违约，信德物业公司起诉要求郭秀琴支付所欠租金4997元及违约金的请求，合法有据，该院予以支持；而信德物业公司起诉要求解除双方所签《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》、郭秀琴返还涉案商铺的诉讼请求，虽然郭秀琴的行为已构成违约，但郭秀琴该违约行为是在其所租商铺出现渗漏水问题双方就维修费和经济损失赔偿协商不成后发生的，属于事出有因，并未构成根本性违约，且郭秀琴至今仍表示要求继续履行合同，因此，对信德物业公司该诉讼请求，不予支持。关于第二点《商铺租赁合同》约定的违约金计算标准是否过高、应否调整的问题。原审庭审中，郭秀琴提出合同约定2%明显偏高，要求人民法院予以调整，本案中，郭秀琴停交租金的行为，并未造成信德物业公司除利息外的其他损失，按合同约定却要求郭秀琴应按欠租总额2%支付违约金，该违约金计算标准明显过高，因此，郭秀琴要求人民法院予以调整的意见，合法有据，该院予以采纳，根据信德物业公司的实际损失、当事人的过错程度等具体情况，参照公平原则，该院酌情予以调整至自每月租金支付期限届满之日起按人民银行同期同类贷款利率四倍计算违约金。关于第三点在租赁过程中，商铺出现渗漏水问题应由谁负责修复，郭秀琴反诉要求信德物业公司支付损失赔偿金共计11.3万元［包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万元］的诉请应否支持的问题，本案中，郭秀琴在使用所租商铺过程中，所租商铺于2014年1月出现渗漏水，由于该商铺已于同年3月底修复，双方又均未就商铺出现渗漏水现象的原因和造成的损失向法庭提供双方确认或相关部门作出的鉴定和评估等证据，郭秀琴仅向法庭提供了《报价表》、《收据》各一张及2013年的部分订货清单等作为证据证明其装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万元，证据并不充分，同时，信德物业公司就涉案商铺出现渗漏水现象后减免了郭秀琴2014年2月至4月的租金，而且，根据双方所签《商铺租赁合同》的第七条第9项明确规定：“……乙方（即郭秀琴）应遵守本广场《管理规约》、《管理手册》以及其他规章制度和管理条例，负责该商铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作”，因此，郭秀琴反诉要求信德物业公司支付损失赔偿金共计11.3万元［包括装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万元］的诉请，没有依据，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2014年12月12日作出（2014）韶浈法民一初字第893号民事判决：一、韶关市信德物业服务有限公司、郭秀琴继续履行于2013年5月9日签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》；二、限郭秀琴于判决生效之日起10日内将所欠租金4997及违约金（自每月租金支付期限届满之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计至判决确定的履行之日止）支付给韶关市信德物业服务有限公司；三、驳回韶关市信德物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郭秀琴要求韶关市信德物业服务有限公司向其支付损失赔偿金共计11.3万元（包括装修损失款3.8万元和五个月的营业收入损失7.5万元）的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费250元，由韶关市信德物业服务有限公司负担；反诉受理费1281元，由郭秀琴负担。郭秀琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、信德物业公司所提供的商铺不符合商铺使用目的，其无权收取租金。原审法院遗漏本案争议焦点：信德物业公司所提供的商铺是否符合合同约定或者是合同目的。郭秀琴向亲戚朋友东借西凑的承租了涉案商铺，自主创业，兢兢业业，就是为了靠自己一个人的努力赚点钱供女儿读书。但信德物业公司的商铺连基本的供电都无法满足，更不用提商铺使用期间出现漏水现象导致顾客不敢进门挑选货物的情况。信德物业公司的商铺根本不符合使用标准、不符合租赁商铺的目的，已构成根本性违约，故郭秀琴无须支付租金。二、原审法院未查明涉案商铺须缴纳的实际租金标准。按照双方签订的《商铺租赁合同》约定租金（含物业管理费）标准为60元／m2／月，而实际上在租赁期间，信德物业公司移动了涉案商铺旁边的电梯位置，占用了租赁商铺使用面积4.6平方米，即郭秀琴实际租用的商铺面积为39.2平方米，则租金应按商铺租用实际面积进行计算，原审法院未查明该事实便支持了信德物业公司的请求，属认定事实不清。三、原审法院认为郭秀琴向法庭提供了报价表、收据各一张及2013年部分订货清单等作为证据证明其装修损失款3.8万元和五个月（2月-6月）的营业收入损失7.5万元，证据并不充分，该认定错误，且系在程序违法的前提下作出的，导致本案事实未能查明。郭秀琴租用的商铺确实存在漏水、停电等现象，现商铺中郭秀琴的部分装修已被腐蚀，损失是客观存在的，只是郭秀琴的实际损失存在争议而已。郭秀琴系一个普通妇女，作为一个个体户，其租用的商铺仅有三、四十平方米左右，生意往来及账目等不可能像有规模的公司一样完备、齐整，故郭秀琴仅能提交自己的订货清单用以证明自己的请求。装修报价单及收据确系由小作坊、包工头所出具的，但郭秀琴已完成了自己的举证责任，应由信德物业公司提供证据予以反驳。在信德物业公司未提供任何反驳证据的前提下，法庭不向郭秀琴说明向第三方机构申请鉴定、评估或者其他救济途径，导致郭秀琴未能在原审中就相关损失提出鉴定申请，但郭秀琴的装修损失及营业损失确系本案的重要事实部分，二审法院应查明该部分事实。综上所述，郭秀琴请求二审法院查明事实后，重新作出认定，撤销原审判决第二、四项判决，改判信德物业公司赔偿郭秀琴损失共计11.3万元，并由信德物业公司担本案诉讼的全部费用。信德物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，依法有据，请二审法院予以维持，驳回郭秀琴的上诉请求。一、信德物业公司提供的商铺是商用铺面，通过了竣工验收按约定交付给郭秀琴使用，双方已办理了商铺交接手续，郭秀琴也未对此提出异议，而且之后郭秀琴也交纳了几个月的租金，证实其是认可信德物业公司按照合同约定履行了交付义务，涉案商铺符合合同约定，郭秀琴应按照合同约定，按期交纳租金。二、郭秀琴称信德物业公司未满足其商铺的基本供电要求不符合事实。首先，现该商铺的供电设施仍然存在，而且郭秀琴也一直在使用，且信德物业公司出租的每个商铺都有独立电表，由承租人自行连接使用。其次，郭秀琴所称信德物业公司移动了涉案商铺旁边的电梯位置而占用该商铺4.6平方米，缺乏证据支持，应予驳回。三、关于郭秀琴提供了装修损失和营业损失问题。涉案商铺是在2014年1月份出现渗水问题，由于渗水的范围狭小，至今仍可看到当时渗水的痕迹，根本不影响郭秀琴的日常经营，不会造成其所称的损失。四、双方签订的《商铺租赁合同》第七条第9项约定，一般的维护工作由郭秀琴承担，除非可以证明该维修属于出租人承担的范围。双方也没有任何认可或者相关部门的鉴定，故该商铺渗水原因无法确定。郭秀琴要求信德物业公司承担维修义务和赔偿损失没有依据。郭秀琴提供的装修和营业损失的证据均是其单方面作出，没有经双方确认或相关部门鉴定、评估，依法不应采纳。郭秀琴应承担举证不能的后果。如原审判决所述，商铺出现渗水后，双方可协商解决，协商不能，可通过诉讼解决，且两个事件不是同一法律关系，即使渗水问题需出租人承担责任也应另案解决。五、郭秀琴所说的扩建问题，信德物业公司搭建雨棚是2013年10月份，历时一个月搭建完毕。雨棚的搭建也是为了商铺能得到更好的经营环境，郭秀琴承租的商铺在二楼，搭建雨棚也不会影响其经营。二审诉讼期间，信德物业公司提供了韶关市房产测绘管理所于2013年7月26日出具的涉案商铺的《房产测绘成果报告书》，该报告载明涉案商铺建筑面积为79.65平方米，套内建筑面积为43.80平方米。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、郭秀琴主张信德物业公司提供的涉案商铺不符合合同约定的使用目的理由是否成立的问题。二、原审法院认定的租金计算标准是否有误的问题。三、郭秀琴要求信德物业公司赔偿装修损失和营业损失证据是否充分的问题。一、关于郭秀琴主张信德物业公司提供的涉案商铺不符合合同约定的使用目的理由是否成立的问题。信德物业公司与郭秀琴签订租赁合同后，于2013年5月24日向郭秀琴交付了涉案商铺。后郭秀琴对涉案商铺进行装修并经营。郭秀琴接收商铺至2014年1月前，均未对商铺存在质量问题提出异议，且按约履行交纳租金义务，应视为其已经认可信德物业公司交付的商铺。现郭秀琴称该商铺存在渗漏水问题，不符合合同约定的使用目的，但因其在经营商铺过程中也对商铺进行了装修，从郭秀琴的起诉状内容来看，其也提到因三楼商铺装修用水后污水渗漏至涉案商铺，因此，对于渗漏水原因，郭秀琴不能充分举证证实系涉案商铺的本身工程质量问题所造成。信德物业公司在原审诉讼期间也提供了涉案商铺的《竣工验收备案表》证实该商铺已通过相关的质量验收。综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因郭秀琴举证不能，其主张涉案商铺不符合合同约定的使用目的，理由不成立，本院不予支持。关于商铺供电问题，从信德物业公司向郭秀琴出具的复函也可看到，涉案商铺出现渗漏水问题后，信德物业公司已向郭秀琴提出先恢复供电，但因郭秀琴不同意未果。因此，郭秀琴将商铺断电完全归责于涉案商铺的工程质量与事实不符，本院对其所述涉案商铺不能满足基本供电的事实，不予采信。二、关于原审法院认定的租金计算标准是否有误的问题。根据双方在《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充条款》的约定，租金的计算标准是按商铺的建筑面积计算，而不是按使用面积进行计算。郭秀琴以使用面积有误为由主张涉案商铺的租金标准认定错误理由不成立，本院不予支持。据此，郭秀琴申请对涉案商铺的实际面积进行鉴定不能证实其所主张租金标准计算有误的事实，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”规定，本院对其要求对涉案商铺实际面积进行鉴定的申请，不予准许。三、郭秀琴要求信德物业公司赔偿装修损失和营业损失证据是否充分的问题。郭秀琴主张的装修损失和营业损失均系因涉案商铺渗、漏水所致，而如前所述，对于涉案商铺的渗、漏水原因，郭秀琴不能充分举证证实系商铺本身的质量问题所致，即其不能证实商铺渗、漏水与商铺本身的质量存在必然的因果联系，因此，郭秀琴以涉案商铺存在工程质量问题为由，要求信德物业公司赔偿装修损失和营业损失证据不充分，原审法院未予支持其该项反诉请求并无不当，本院予以认同。据此，郭秀琴申请对其装修损失及营业损失进行鉴定不影响本案的实体处理结果，本院对其申请不予准许。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，依法应予维持。郭秀琴上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2659.94元，由郭秀琴负担。郭秀琴应向本院交纳案件受理费2659.94元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 亮代理审判员 神玉嫦代理审判员 邓小华二〇一五年五月二十二日书 记 员 戴新苗 来源：百度“”