（2015）沪二中民二（民）终字第1127号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-06-06
案件名称
张尔民与胡锦山、胡荣珍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张尔民,胡锦山,胡荣珍,张博文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1127号上诉人（原审被告）张尔民。被上诉人（原审原告）胡锦山。被上诉人（原审原告）胡荣珍。委托代理人胡宇慧。原审被告张博文。委托代理人张尔民。上诉人张尔民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第4006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，张尔民、张博文原为上海市眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，两人系父子关系。2011年12月31日，案外人天津银行股份有限公司上海分行（以下简称“天津银行上海分行”）在该房上设定抵押权，债权数额为人民币（以下币种均人民币）990，000元。2012年10月24日，案外人中银消费金融有限公司在该房上设定抵押权，债权数额为210，000元。2013年5月21日，案外人岳某某在该房屋上设定抵押权，债权数额为200，000元。2013年10月29日，胡锦山、胡荣珍（乙方）与张尔民、张博文（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为82.72平方米，转让价款为2，555，000元。合同第7页补充协议第三条第1款约定，2014年2月20日前，甲方向天津银行上海分行申请提前归还个人消费贷款，并获得天津银行出具的应归还本息的凭证。第2款约定，2014年2月20日，甲乙双方携带所有需要的各项材料前往浦发银行，乙方将上述天津银行上海分行出具的金额通过银行转账方式支付给甲方浦发账户，甲方当即出具收款收据。第3款约定，乙方立即将上述款项通过银行转账给天津银行上海分行。甲方将该天津银行卡交由乙方保管。当甲方收到天津银行对甲方的上述天津银行账户扣款的手机短信后立即交由乙方查收。第4款约定，三个工作日后，甲方携带天津银行出具的撤销天津银行上海分行个人消费贷款抵押的凭证和乙方，在居间方陪同下，共同前往房地产交易中心撤销房地产抵押，乙方归还甲方天津银行卡。另外，合同第6页补充条款第1条约定，甲乙双方于2014年2月20日前共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。第2条约定，该房屋若尚有贷款，甲方同意在2014年2月20日前办理好还清贷款和抵押注销手续。第3条约定，甲方于乙方付清全部房款（不计尾款）后7日内将该房屋交付给乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金。交房前的水、电、煤气、电话、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担。交房时保持房屋内设施原样和下水道畅通，并同时对水、电、煤气、有线电视等相关使用费用进行结算，交房当日同时协助乙方办理房屋物业更名和煤气使用产权更名手续（若有和若需）。第8条第D款约定，尾款55，000元乙方于甲方交房完毕并结算好交房前的各项使用费用后支付给甲方。在《补充条款》上，手写注明三条特别补充：1、双方协商定于2014年4月15日交房。2、2014年2月20日如买房款交不出，双方商定可以适当延期。3、双方约定，由甲方负责把物业顺利过户至乙方名下。2013年10月6日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付定金20，000元。2013年10月14日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付定金30，000元。2013年11月11日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付房款350，000元，张尔民等即日归还向岳某某所举借款200，000元，并注销岳某某在该房屋上设定的抵押权。2013年12月11日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付房款380，000元，张尔民等即日归还向中银消费金融有限公司所举借款210，000元，并注销中银消费金融有限公司在该房上设定的抵押权。张尔民在签订买卖合同之后，并未向天津银行上海分行询问尚需归还的本金数额。胡锦山、胡荣珍自行询问后，因无法确定张尔民具体的归还时间，故天津银行上海分行无法给出确切金额。张尔民自己估量共借款990，000元，已归还了两年本息，还款金额应在1，000，000元以内。胡锦山、胡荣珍与张尔民遂于2014年2月28日至浦东发展银行，由胡锦山向张尔民支付房款1，000，000元，张尔民用其中的850，000元归还天津银行上海分行借款，另外提取150，000元现金，张尔民称现金150，000元被其在路上丢失，致未能还清天津银行上海分行的借款，未能注销该行所设抵押权。2014年5月23日，胡锦山、胡荣珍发函给张尔民、张博文，称根据上海市杨浦区房地产交易中心安排，双方应于2014年5月30日到杨浦区房地产交易中心办理系争房屋过户手续。请张尔民、张博文尽快完成该房屋注销银行抵押贷款手续，准备好有关资料，保证将该房屋按时顺利过户。2014年5月26日，胡锦山、胡荣珍（乙方）与张尔民（张尔民亦代张博文，甲方）签订《房屋买卖合同补充条款贰》，达成补充协议：1、2014年5月27日，乙方通过银行转账向甲方支付房款150，000元，甲方务必于当日将该笔款项归还天津银行，用于撤销相关抵押贷款。若乙方未能按时支付上述房款，则乙方构成违约责任，向甲方支付违约金50，000元。若甲方未能将上述款项于当日归还天津银行，则甲方构成违约责任，由甲方向乙方支付违约金50，000元。2、2014年5月30日，甲乙双方前往杨浦区房地产交易中心办理过户手续。过户手续办妥后的当日，乙方将房款570，000元通过银行转账方式支付给甲方。……3、在2014年11月20日至2014年11月30日期间，甲方务必积极配合乙方完成系争房屋的物业管理费、水、电、煤气、固定电话、有线电视、宽带等过户更名手续。以上各项使用费用在2014年11月30日交房前均由甲方承担，在2014年12月1日交房后由乙方承担。……4、2014年11月30日（含当日）前，甲方将系争房屋清空（人员及物品均搬离），并将房屋钥匙交予乙方。若甲方未能在上述日期前搬离，则甲方构成违约责任，由甲方向乙方支付违约金50，000元。2014年5月27日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付房款150，000元，张尔民用此款归还了尚欠天津银行上海分行的借款余额，并注销了该行所设定的抵押权。2014年5月30日，胡锦山、胡荣珍与张尔民、张博文共同至杨浦区房地产交易中心办理过户手续，现房屋产权已变更登记在胡锦山、胡荣珍名下。2014年5月30日，胡锦山、胡荣珍向张尔民支付房款570，000元。至此，胡锦山、胡荣珍已共向张尔民、张博文支付房款2，500，000元。2014年9月1日起，胡锦山、胡荣珍在外借房居住，月租金为2，500元。2014年11月30日，胡锦山、胡荣珍上门要求张尔民、张博文交房，张尔民称尚在做家人工作，但张博文不同意交房。为此，胡锦山、胡荣珍拨打110报警，未得到解决。2014年12月，胡锦山、胡荣珍诉至原审法院，请求判令：1、张尔民、张博文办妥水、电、煤气、物业更名手续，结清有关费用，立即搬离房屋；2、张尔民、张博文支付延期交房违约金（按胡锦山、胡荣珍已付房款2，500，000元的日万分之三即每日750元的标准计算，自2014年12月1日至张尔民、张博文实际交房日止）；3、张尔民、张博文按2014年5月26日补充条款二第四条约定，支付延期交房违约金50，000元；4、张尔民、张博文赔偿胡锦山、胡荣珍在外借房租金损失（按每月2，500元的标准计算，自2014年12月1日至张尔民、张博文实际交房日止）。原审庭审中，张尔民提出因小儿子在杨浦区读小学，2015年6月份才能毕业，故希望延期至2015年6月交房。胡锦山、胡荣珍不接受该方案。原审法院认为，胡锦山、胡荣珍需于2014年2月20日向张尔民等支付的房款的数额是张尔民需向天津银行上海分行归还的借款总额，该金额在订立买卖合同时并不明确，只有在张尔民明确具体金额后，胡锦山、胡荣珍才能支付相应的房款，因此买卖合同约定，张尔民应当在2014年2月20日前向天津银行上海分行问清具体金额，但张尔民并未问清，在张尔民未能明确具体还款金额的情况下，胡锦山、胡荣珍无法在2014年2月20日履行付款义务，因此胡锦山、胡荣珍于2014年2月28日付款，并不违约。而胡锦山、胡荣珍于当日支付了1，000，000元房款，此款足以让张尔民还清天津银行上海分行的借款本息，但张尔民却以遗失150，000元现金为由未能结清借款，责任在张尔民。根据房屋买卖合同补充条款特别补充之约定，张尔民、张博文应当于2014年4月15日交房。只有在胡锦山、胡荣珍于2014年2月20日付不出房款的情况下，双方可以商定适当延期。如前所述，胡锦山、胡荣珍推迟至2014年2月28日支付房款，责任并不在胡锦山、胡荣珍，故张尔民、张博文应当于2014年4月15日交房。即便如此，胡锦山、胡荣珍仍与张尔民于2014年5月26日进行协商，签订房屋买卖合同补充条款贰，再次约定交房、办过户的具体日期及如违约应承担的违约责任等。在该补充条款贰上，张尔民代理张博文签名，考虑到张尔民与张博文系父子关系，胡锦山、胡荣珍完全有理由相信张尔民有权代表张博文进行协商。而且张博文也确实根据该补充条款贰约定的日期至房地产交易中心办理过户手续。在胡锦山、胡荣珍于补充条款贰约定的交房日期上门催促张尔民、张博文交房时，张尔民也表示在做张博文的工作，劝其将房屋交给胡锦山、胡荣珍。上述情况说明张博文应当知晓补充条款贰的内容，张博文辩称根本不知道何时交房，显然难以为法院采信。此外，根据房屋买卖合同补充条款贰之约定，从胡锦山、胡荣珍付清除尾款外的其余全部房款，至张尔民、张博文交房，时间间隔长达六个月，该条款也完全是对张尔民、张博文有利，张尔民现再以小儿子读书所需为由拒绝交房，缺乏法律依据。综上，胡锦山、胡荣珍要求张尔民、张博文履行交房义务、搬离所出售的系争房屋、并办妥水、电、煤气、物业更名手续、结清有关费用的请求，法院予以支持。胡锦山、胡荣珍的第二、第三项诉请，均是要求张尔民、张博文支付逾期交房违约金，是重复主张，法院只能支持其中一项，而第二项诉请所依据的合同约定已被第三项诉请所依据的补充条款的约定所变更，故法院支持胡锦山、胡荣珍第三项诉请。胡锦山、胡荣珍的第四项诉请，主张的是在外借房的实际损失，该损失是由于张尔民、张博文逾期交房所产生的，因胡锦山、胡荣珍已经主张了逾期交房的违约金，在目前所发生的实际损失尚未超过逾期交房违约金的情况下，不能在主张了逾期交房违约金后，再主张实际损失。故第四项诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张尔民、张博文应于本判决生效之日起十日内办妥上海市眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋的水、电、煤气、物业更名手续、结清费用、搬离房屋，将上述房屋交付给胡锦山、胡荣珍；二、张尔民、张博文应于本判决生效之日起十日内向胡锦山、胡荣珍支付逾期交房违约金50，000元；三、胡锦山、胡荣珍其余诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2，300元，减半收取计1，150元，由胡锦山、胡荣珍负担575元，由张尔民、张博文负担575元。张尔民不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据约定胡锦山、胡荣珍应在2014年2月20日前准备好房款，现胡锦山、胡荣珍未在约定时间支付房款，已构成违约，应赔偿张尔民的损失；由于胡锦山、胡荣珍自己的房屋在2014年5月才出售，胡锦山、胡荣珍为了不加税才延迟办理系争房屋过户，所以过户延迟的责任在胡锦山、胡荣珍，张尔民不应承担违约责任，张尔民愿意交房，但胡锦山、胡荣珍应承担赔偿责任，同意在2015年8月交房，愿意承担25，000元违约金。要求撤销原审判决第一、二项，依法改判胡锦山、胡荣珍支付张尔民违约金后张尔民再交房，张尔民支付25，000元违约金。被上诉人胡锦山、胡荣珍辩称，不同意张尔民的上诉请求，根据约定张尔民的交房时间已经到了，张尔民应履行交房义务，由于张尔民逾期交房，应按约承担违约金，尾款55，000元胡锦山、胡荣珍愿意按照合同约定履行即在张尔民交房并结算相关费用后支付，请求维持原判。原审被告张博文述称，同意张尔民的上诉意见。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方买卖合同的约定，张尔民应向相关银行申请提前归还贷款并获得银行出具应归还本息的凭证，但实际履行中张尔民并未按约履行问清贷款本息具体金额，在此情况下，原审法院认定胡锦山、胡荣珍在2014年2月28日付款未违约，并无不妥。张尔民上诉主张胡锦山、胡荣珍逾期付款构成违约，本院不予采纳。在胡锦山、胡荣珍支付100万元房款后，张尔民未能结清银行贷款，应承担相应责任。直至2014年5月27日，张尔民才归还了银行贷款并注销抵押。张尔民上诉认为过户延迟责任在胡锦山、胡荣珍，理由不能成立。由于按约张尔民、张博文已经逾期交房，原审法院判决张尔民、张博文按约结清相关费用、交付系争房屋给胡锦山、胡荣珍，并判决张尔民、张博文承担违约责任，亦无不妥，本院予以认同。张尔民上诉认为其不应承担违约金，要求在2015年8月交房，理由不能成立，张尔民上诉要求胡锦山、胡荣珍承担违约责任后再交房，仅同意支付25，000元违约金的上诉请求，本院不予支持。在张尔民、张博文结清相关费用并交付系争房屋给胡锦山、胡荣珍后，双方应继续按照买卖合同的约定履行。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人张尔民负担。本判决为终审判决。审判长 刘海邑审判员 周刘金审判员 高 胤二〇一五年五月二十二日书记员 张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：