（2014）浙杭民终字第3343号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-08-21

案件名称

杭州留之源物业管理有限公司与杭州溪杏苑公司酒店有限公司、秦振伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州溪杏苑公司酒店有限公司,杭州留之源物业管理有限公司,秦振伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2014）浙杭民终字第3343号上诉人（原审被告）：杭州溪杏苑公司酒店有限公司。法定代表人：秦振伟。委托代理人：沈志坤，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州留之源物业管理有限公司。法定代表人：陈宗明。委托代理人：陆大海、俞王婷，浙江民禾律师事务所律师。原审被告：秦振伟。上诉人杭州溪杏苑公司酒店有限公司（以下简称溪杏苑公司）为与被上诉人杭州留之源物业管理有限公司（以下简称留之源物业）、原审被告秦振伟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，杭州留下股份经济合作社（以下简称留下合作社）系案涉房屋的所有权人。2010年9月20日，留下合作社（甲方）与留之源物业股东孙意年（乙方）签订一份《房屋租赁合同意向书》，约定“甲方将坐落在杭州市留下街道留下股份经济合作社工业区块7号地块2号厂房面积为17030平方米的六层框架结构的厂房出租给乙方使用（具体按房管局测绘面积为准）。……1到6层价格为每月平方米12元，总计每年支付租金2452320元整（前三年每年的租金），房屋租金每年分两次支付即每半年支付一次，租金房产税由甲方支付。……租期为15年，自甲方交付乙方厂房可使用之日起计算。……乙方应交纳给甲方保证金700万元整……”2010年12月22日，留下合作社（出租方、甲方）与留之源物业（承租方、乙方）签订2010年12月22日合同，约定“甲方将坐落在杭州市留下街道留下股份经济合作社工业区块7号地块2号厂房面积为17030平方米，扣除公摊面积60平方米（配电房、消防水泵房），总计面积为16970平方米的六层框架结构的厂房出租给乙方使用……1到6层价格为每月平方米12元，总计每年支付租金2443680元整（前三年每年的租金）……租期为15年，即从2011年4月1日起至2026年3月21日止。房租费前三年不递增，从第四年开始在前一年的基础上每年递增3%……乙方应交纳给甲方保证金700万元整……甲方的厂房规划是服装生产企业，如乙方要将该厂房用作其他用途，乙方必须经上级主管部门批准并经甲方同意后方可使用…….”孙意年在“乙方代表”一栏签名并加盖留之源物业公章。上述合同签订后，留之源物业向留下合作社交纳部分保证金。2010年12月25日，留之源物业（出租方、甲方）与杭州琼客酒店有限公司（承租方、乙方）签订2010年12月25日合同，约定“第一条房屋基本情况1.1甲方将租赁房屋位于西湖区杭政工出（2008）38号地块，物业产权证号AD06333967，2号楼，六层，总面积为平方米（房屋的最终面积以具有测绘资格的测绘机构测量结果为准）出租给乙方作商业、酒店使用……第二条房屋权属状况2.1甲方为该房屋的第一使用权人，并有转租权……第七条房屋装饰、装修7.1房屋租赁期自2011年6月1日至2026年5月31日，共计15年。如果乙方在2011年6月1日前酒店客房实行试营业，则试营业第一日作为房屋租赁的起租日期；房屋租赁起、止日期向前顺延（如有此情况，甲乙双方可以另行签署附件作为补充）……第八条租金8.1租赁房屋的租金为（0.9元／天／㎡＊365天＊总面积）572万元／年……自第四年起，对租金进行调整，调整幅度为：在上年租金标准基础上增加5%。8.2租金支付方式：第一年支付方式按照每季度支付一次的方式，从第二年开始每半年支付一次的支付方式。8.3支付时间：自本合同签订之日起，三个工作日内乙方向甲方交付首个租赁季度租金1430000元整（大写：壹佰肆拾叁万元整），在2011年6月1日前支付第二个租赁季度租金，在第三个租赁季度前10日内乙方向甲方支付下一季度租金；后期依次顺延。第十条房屋的交付及返还……10.3返还：租赁期满或者合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。10.4租赁期满或解除合同后，乙方添置的新物、装饰、装修可由其自行收回……第十三条合同的违约和解除……13.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并视为乙方违约，收回该房屋：（1）乙方应严格按照合同约定支付租赁费用，迟延给付期限超过7个工作日，甲方有权每天按所欠费用的万分之贰加收滞纳金，迟延给付期限超过15个工作日的，甲方书面通知后5个工作日内仍未交纳的，甲方有权解除合同……第十四条违约责任……14.2乙方有本合同13.4约定的情形之一的，租赁屋内一切固定资产无条件交付给甲方……”秦振伟作为杭州琼客酒店有限公司的法定代表人在该合同上签名捺印。2014年3月19日，留之源物业委托浙江民禾律师事务所陆大海律师通过邮政特快专递向溪杏苑公司、秦振伟发函，载明“2010年12月25日，贵司与我公司签订一份《房屋租赁合同》，向我公司承租位于西湖区杭政工出（2008）38号地块（物业产权证号AD06333967）的2号楼租赁物。根据合同约定。……2013年12月1日前，贵司原应当支付租金，但至今未支付任何租金，共计已拖欠租金286万元整。故我公司特发此函，望贵司于收到本函后5个工作日内付清全部拖欠租金，否则，我公司将依约解除本合同的履行……”2014年4月1日，留之源物业以溪杏苑公司对2013年12月1日以后的租金久拖不付为由，诉至法院，请求判令：1、溪杏苑公司支付租金2860000元；2、溪杏苑公司支付滞纳金85800元（自2012年12月1日起按日万分之二计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2014年4月30日为85800元）；3、解除2010年12月25日合同，溪杏苑公司立即将案涉房屋腾空并返还给原告；4、秦振伟对上述诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由溪杏苑公司、秦振伟承担。另查明，2010年1月27日，留下合作社（出租方、甲方）与溪杏苑公司（承租方、乙方）签订2010年1月27日合同，约定“1、甲方将租赁房屋位于西湖区杭政工出（2008）38号地块，留下村工业区块7号地块2号楼，一至六层，总面积为7014平方米出租给乙方作企业用房使用……5、房屋租赁期自2011年2月1日至2026年1月31日，共计15年……7、租金标准：128万元整／年（大写壹佰贰拾捌万元／年），自第四年起，对租金进行调整，调整的幅度为：在上年租金标准基础上增加5%……”2011年1月18日，杭州市西湖区房地产管理局颁发西房租证（2011）第20430号房屋租赁备案证，该证载明“房屋座落西湖区杭政工出（2008）38号地块留下村工业区块7号，出租人杭州留下股份经济合作社，承租人杭州溪杏苑公司酒店有限公司”留下合作社与溪杏苑公司签订的《房屋租赁合同》以及房屋租赁备案证均在杭州市工商行政管理局西湖分局存档。杭州琼客酒店有限公司于2011年2月17日注册登记为溪杏苑公司，其住所登记为案涉房屋所在地。又查明，留下合作社出具2份情况说明，明确：1、案涉房屋系其所有，其于2010年12月22日出租给留之源物业，并由留之源物业转租给溪杏苑公司，其与溪杏苑公司之间不存在真实的租赁合同关系。2、留之源物业委托溪杏苑公司向留下合作社交纳租金。留下合作社应留之源物业要求，将溪杏苑公司代交的租金、物业费等费用的发票直接开具给溪杏苑公司。3、应留之源物业要求，留下合作社与溪杏苑公司补签2010年1月27日合同作为溪杏苑公司办理工商登记之用，该合同并未实际履行。再查明，2011年1月5日，留之源物业股东袁正良代表杭州欣材贸易有限公司与留下合作社签订《租赁合同》，约定杭州欣材贸易有限公司向留下合作社承租杭州市西湖区留下街道留下村工业区块7号厂房1号楼5、6层，租赁期限为2011年3月31日至2017年3月30日，租金为第一年至第三年每年415209.6元，此后租金每年递增3%。原审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、留之源物业与溪杏苑公司之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。二、如果存在，则留之源物业的诉讼请求能否得以支持。关于焦点一，留之源物业主张其于2010年12月22日向留下合作社承租了案涉房屋，并于2010年12月25日将该房屋转租给杭州琼客酒店有限公司，因杭州琼客酒店有限公司后工商注册登记为溪杏苑公司，故其与溪杏苑公司存在真实的房屋租赁合同关系；而溪杏苑公司、秦振伟则抗辩称其系向留下合作社承租案涉房屋，并提供2010年1月27日合同以及房屋租赁备案证予以印证。对此，该院认为，首先，从合同的签订时间来看，秦振伟代表杭州琼客酒店有限公司与留之源物业签订合同的时间在2010年12月25日，而秦振伟代表溪杏苑公司与留下合作社签订合同的时间则在2010年1月27日，秦振伟作为完全民事行为能力人，其与留下经济合作社签订2010年1月27日合同，时隔11个月后就同一租赁物，与留之源物业签订2010年12月25日合同，而后一份合同所涉的租金较之前份合同高出四、五倍，其上述行为不符合日常交易习惯。秦振伟虽辩称是在受留之源物业胁迫的情况下与之签订的2010年12月25日合同，但未能提供证据证明，该院不予采信。相较而言，结合溪杏苑公司的注册登记情况，留之源物业关于秦振伟代表溪杏苑公司与留下合作社签订2010年12月25日合同，是为溪杏苑公司办理工商登记需要的说法更具有可信性。其次，从租金的支付情况来看，根据留之源物业、溪杏苑公司提供的付款凭证，溪杏苑公司于2012年5月31日分别支付给留之源物业208160元、支付给留下合作社1221840元；于2013年3月22日支付给留之源物业1430000元；于2013年6月支付给留下合作社1430000元。留之源物业对溪杏苑公司支付给留下合作社的款项解释为：关于2012年5月31日1221840元，按合同约定，2012年、2013年溪杏苑公司每季度应向留之源物业支付租金1430000元，而在此期间，留之源物业每半年应向留下合作社支付租金1221840元，其为避税指示溪杏苑公司直接将部分租金1221840元支付给留下合作社，该款项与其同日支付给留之源物业的208160元合计1430000元，刚好为溪杏苑公司需支付的一个季度租金。关于2013年6月1430000元，因为留之源物业股东袁正良开设的杭州欣材贸易有限公司亦向留下合作社承租了房屋，年租金为415209.6元。2013年6月，袁正良将半年租金2076804.8元交给留之源物业，由留之源物业转交给留下合作社，因该部分租金数额与留之源物业就案涉房屋应支付给留下合作社的半年租金数额合计为1429444.8元，故留之源物业让溪杏苑公司直接支付给留下合作社1430000元。而溪杏苑公司、秦振伟虽抗辩称上述款项系其支付给留下合作社的租金，但对于每笔款项支付的依据，其所作的“按村里面的要求支付”、“村里对租金支付具有随意性”解释显然不具有说服力。相反，留之源物业的上述解释与2010年12月25日《房屋租赁合同》以及《租赁合同》中关于租金的约定能够一一对应，较溪杏苑公司、秦振伟的抗辩意见更具合理性。至于留之源物业所谓的避税问题，并非本案审查的范围，如其确存在此行为，可由税务部门作相应的处理。最后，留下合作社出具的情况说明进一步印证留之源物业的上述主张及解释，溪杏苑公司、秦振伟虽对情况说明持有异议，但不能提供证据予以反驳，对其异议该院不予采信。综上所述，留之源物业与杭州琼客酒店有限公司签订的2010年12月25日合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后该公司注册登记为溪杏苑公司，且溪杏苑公司实际履行了上述合同义务，故应由溪杏苑公司承担相应的合同责任，即应认定留之源物业与溪杏苑公司之间存在真实的案涉房屋租赁合同关系。关于焦点二，根据留之源物业提供的付款凭证及函件，可以证明溪杏苑公司仅支付租金至2013年11月30日。而2010年12月25日《房屋租金合同》关于“第一年支付方式按照每季度支付一次的方式，从第二年开始每半年支付一次的支付方式”、“自本合同签订之日起，三个工作日内乙方向甲方交付收个租赁季度租金1430000元整（大写：壹佰肆拾叁万元整），在2011年6月1日前支付第二个租赁季度租金，在第三个租赁季度前10日内乙方向甲方支付下一季度租金；后期依次顺延”的约定，溪杏苑公司应于2013年11月20日前支付2013年12月1日至2014年5月31日期间租金，但其在收到留之源物业书面催款通知的5个工作日内仍未支付上述租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于留之源物业要求解除2010年12月25日合同的诉请，根据该合同约定，溪杏苑公司如逾期支付租金超过15个工作日，则留之源物业有权解除合同，现溪杏苑公司未支付租金已逾15个工作日，故留之源物业主张解除合同，合法有据，予以支持。因溪杏苑公司仅支付租金至2013年11月，故留之源物业要求支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金2860000元，符合合同约定，予以支持。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，溪杏苑公司作为承租人应将案涉房屋腾空并返还给原告。关于违约金，因双方在2010年12月25日合同中约定“乙方应严格按照合同约定支付租赁费用，迟延给付期限超过7个工作日，甲方有权每天按所欠费用的万分之贰加收滞纳金”，该约定的滞纳金实质为逾期付款的违约金，现留之源物业主张溪杏苑公司自逾期之日即2013年12月1日起按未付租金2860000元的万分之二即每日572元计算违约金，符合双方约定，予以支持。留之源物业要求秦振伟对溪杏苑公司的上述责任承担连带责任，缺乏法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州留之源物业管理有限公司与杭州琼客酒店有限公司于2010年12月25日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。二、杭州溪杏苑公司酒店有限公司于判决生效之日起十日内将位于西湖区留下村工业区块7号2幢1-6层房屋腾空并返还给杭州留之源物业管理有限公司。三、杭州溪杏苑公司酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付给杭州留之源物业管理有限公司租金2860000元及自2013年12月1日起至款清之日止、按每日572元的标准计算的违约金。四、驳回杭州留之源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15183元，由杭州溪杏苑公司酒店有限公司负担，于判决生效之日起十日内支付至法院。宣判后，溪杏苑公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案发生的历史背景。2010年1月27日，留下合作社与上诉人签订第一份租赁合同，约定租金128万元一年。2010年12月22日，留下合作社与被上诉人签订第二份租赁合同，约定租金244万元一年。2010年12月25日，被上诉人与上诉人签订第三份租赁合同，约定租金572万元年。上诉人依据第一份合同到工商局办理公司设立登记，并依据第一份合同通过消防验收，办理了税务登记。特别重要的是：上诉人依据第一份合同将租金支付给留下合作社，留下合作社依约开具了正规发票给上诉人。被上诉人留之源公司成立时间为2010年11月10日，注册资本100万元，42天之后，其与留下合作社签订了租赁合同，3天后被上诉人又与上诉人签订同样的租赁合同，只是将租金从244万元提高到了572万元，净赚328万元一年。留之源公司股东、法定代表人系留下合作社主要领导之姐夫。二、本案最核心的问题是：上诉人承租房屋履行的是哪一份租赁合同。能够用以证明履行的是与留下合作社签订的合同的证据主要有：租赁合同、留下合作社出具给工商局、消防税务等国家机关的书面证明、缴纳房租的记录、合作社开具收到房租的发票等。能够证明是履行与被上诉人租赁合同的证据主要有：租赁合同、支付记录及留下合作杜在案件发生之后出具给法院的书面说明。如何去伪存真，上诉人认为的标准是：以合法剔除非法、以原始剔除事后、以政府剔除民间。首先，留下合作社在本案中出具了两个书证，一个是给工商局的，一个是给一审法院的，两者内容刚好相反，在时间上一个是原始的，一个是在被上诉人起诉之后；第二，留下合作社签订了两份租赁合同，“一女二嫁”，先和上诉人签，之后又和被上诉人签；第三、上诉人支付给了留下合作社租金，又给了被上诉人股东大量款项，留下合作社出具了发票，股东出具了借条，应该以哪个书证为准综合以上三点，上诉人认为，造成这些矛盾和假象的根本原因，就在于被上诉人与留下合作社主要领导之间的利益输送问题。为什么留下合作社在和上诉人签订了租赁合同之后，留下合作社又与被上诉人签订租赁合同为什么被上诉人成立才42天，留下合作社就与其签订租赁合同为什么三天之后转手再签净赚328万元的租赁合同，为什么上诉人在明知增加了328万元租金的情况下仍然不得不签订这样的合同，为什么留下合作社在收了二年租金之后，又向一审法院证明和上诉人签订的合同是假的？本案的事实真相就是：上诉人承租了留下合作社的房屋开宾馆，办理了营业执照，支付了租金，但是迫于现实的压力，上诉人不得不再与被上诉人签订租赁合同，再给一些钱或者再借一些钱，否则就不能顺利营业。现在，因为上诉人不愿意再给钱了，故被上诉人借用法律的名义，强行要将上诉人赶走。上诉人系外来投资者，在这家宾馆投资超过五千万元，吸纳社会劳动力两百余名，每年缴纳税款百万元，现在正在正常营业。如果按照一审判决，上诉人的数千万投资将毁于一旦，两百余名员工将失业，国家和地方政府将失去每年百万元税款。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人留之源物业答辩称：上诉人的上诉事实、理由不充分。利益输送、偷逃税款等情况根本不存在，也没有证据，也不属于法院审理范围。上诉人的事实理由存在自相矛盾。一方面承认双方之间签订租赁合同，也向被上诉人支付房租。但是又认为跟留下合作社签订合同。并且用偷逃税款来解释这些是不合理的。从128万元、224万元看，同被上诉人签订合同，可以使留下合作社利益更大化。双方存在租赁合同客观真实，2010年12月25日的房屋租赁合同以及相应的付款凭证，同时还有留下合作社可以转租的证明，证据可以证明双方之间存在租赁关系，并且实际履行。上诉人与留下合作社签订的合同，实际是为了办理工商登记需要。从留下合作社书证可以反应该事实。从款项看，上诉人同时就支付给被上诉人符合合同约定的租金，这个就是最好的证明上诉人与被上诉人之间的合同是真实意思表示。上诉人没有按照合同约定支付租金，根据合同约定，应该承担解除合同腾退房屋的后果。至于上诉状中提到腾退后的社会不稳定因素，根本是不存在的。一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求维持原判，驳回上诉。原审被告秦振伟未进行答辩。在本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点是采纳上诉人溪杏苑公司主张的2010年1月27日留下合作社与上诉人溪杏苑公司签订的约定年租金128万元的房屋租赁合同；还是采纳被上诉人留之源物业主张的2010年12月25日被上诉人留之源物业与上诉人溪杏苑公司签订的约定年租金572万元的房屋租赁合同。根据溪杏苑公司提交的证据工商登记材料，2010年1月27日，秦振伟代表溪杏苑公司与留下合作社签订房屋租赁合同，约定年租金128万元。2011年1月26日溪杏苑公司的企业名称才预先核准登记，保留期至2011年7月25日。2010年1月27日，秦振伟已经用溪杏苑公司名义与留下合作社签订房屋租赁合同，此时公司名称都未被工商机关核准。2010年12月25日秦振伟代表杭州琼客酒店有限公司与留之源物业签订房屋租赁合同，约定年租金572万元。杭州琼客酒店有限公司后工商注册登记为溪杏苑公司，秦振伟在2010年1月27日用溪杏苑公司名义与留下合作社签订合同，2010年12月25日以杭州琼客酒店有限公司名义与留之源物业签订房屋租赁合同，而不是溪杏苑公司的名义签订房屋租赁合同，且年租金相差四倍以上，显然不合日常生活常理。根据留下合作社出具的情况说明，虽然溪杏苑公司和秦振伟对此有异议，但未提交证据予以反驳，从该情况说明可以表明留下合作社与溪杏苑公司签订的房屋租赁合同是为溪杏苑公司办理营业执照所需。从留之源物业、溪杏苑公司提供的付款凭证来看，溪杏苑公司支付的租金远远超过2010年1月27日溪杏苑公司与留下合作社签订房屋租赁合同所约定的年租金128万元。综合上述情况，本院有理由相信2010年1月27日溪杏苑公司与留下合作社签订的房屋租赁合同并不是溪杏苑公司实际履行的房屋租赁合同，溪杏苑公司实际履行的合同是2010年12月25日与留之源物业所签订的房屋租赁合同。至于上诉人溪杏苑公司所称偷逃税款的情况，非本案审查的范围，如确实存在相关行为，可以要求税务部门作相应的处理。综上，本院对溪杏苑公司的上诉请求不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15183元，由上诉人杭州溪杏苑酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　瞿　静审判员　盛　峰审判员　张一文二〇一五年五月二十二日书记员　何英杰百度搜索“”