（2015）川民初字第00522号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-06-23

案件名称

付某某与史某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

周口市川汇区人民法院

所属地区

周口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

付某某,史某某,刘某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

河南省周口市川汇区人民法院民事判决书（2015）川民初字第00522号原告付某某，女，汉族。委托代理人刘宝海，河南豫安律师事务所律师。被告史某某，女，汉族。委托代理人陈磊，河南众望律师事务所律师。被告刘某某（又名刘某某1），女，汉族，系被告史某某之婆母。委托代理人付一坤，河南陈州律师事务所律师。原告付某某诉被告史某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人陈磊，被告刘某某及其委托代理人付一坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付某某诉称：原告经与二被告协商，于2004年12月26日达成租赁协议一份，协议约定：二被告以每年260000元的价格将其承租国安公司所有的位于六一北路东侧钢架结构约300平米房屋出租给原告使用，租期四年，自2014年12月26日起至2019年元月29日止，租金每次缴纳两年计520000元，押金100000元，合计620000元，由被告刘某某1出具收据两份。原告委托周口市交换空间装饰有限公司整体装修，用于经营餐饮及展厅，已支付装修费及配套设施费360000元。房屋于2015年元月22日因违建被政府勒令强行拆除，造成原告无法经营使用。经与被告多次协商未果，酿成本案纠纷。为此，原告起诉要求被告史某某、刘某某1返还租金510000元，赔偿损失360000元，由被告负担诉讼费用。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告史某某、刘某某1返还租金510000元，赔偿装修款522550元、加盟费130000元，由于原告未按本院指定期限缴纳增加诉请部分的案件受理费，视为原告放弃增加诉请部分。被告史某某辩称：史某某作为刘某某1的代理人与付某某签订合同真实日期是2014年12月24日，由于需要两日的履行日期，签订合同时显示的是12月26日，后刘某某1与付某某协商解除了史某某的代理权，并在2015年1月17日有刘某某1和原告重新签订了合同。史某某不是本案适格被告，更不应当承担连带责任。首先，2014年12月24（26）日，史某某代表刘某某1签署的房屋租赁合同，在该合同签订过程中史某某没有过错，涉诉房屋没有规划许可证并不能导致房屋租赁合同无效，如果原告认为该合同无效，原告应当提起确认合同无效之诉，而不是房屋租赁合同纠纷返还租金、赔偿之诉。其次，2015年1月17日（合同显示为2014年12月24日），在刘某某1与原告签署的本案租赁合同中，史某某既不是合同双方当事人，也没有授权刘某某1与原告签署该租赁合同。另外，原告因违反租赁合同约定，进行违法扩建，争议房屋被强拆，导致合同履行不能，其本身具有重大过错，其损失应自己承担，与史某某无关。如果原告违反事实真相，否认2014年12月24（26）日史某某代理刘某某1签署的房屋租赁合同这一事实，那么，史某某与原告、刘某某1与原告之间系两个不同的合同民事行为，不是共同诉讼，不应当进行合并审理。原告提供的证据不能证明其损失。因此，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告刘某某1辩称：同意被告史某某的答辩意见。2014年12月13日100000元现金是定金，史某某收的。310000元是签订合同当天打入史某某卡上，后100000元直接给刘某某1，又给刘某某1写了个110000元的欠条。按照我国司法解释规定租赁合同无效，但被告收取原告的房屋使用费应当得到支持。租赁协议第四条约定乙方在经营期间不得扩建、再建、改建，而原告未如约履行造成房屋被执法机关强制拆除，并造成被告极大损失，被告无过错，不应该退回租金、赔偿损失。原告付某某向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同书1份，证明原、被告双方的租赁关系，房屋概况、期限、租金、违约责任等约定，以及被告隐瞒租赁物属违章建筑的事实；2、身份证、银行卡复印件各1份，收据2份，证明被告收到原告租金额；3、周口晚报1份，证明被告明知房屋属违建，故其应属欺诈行为，与证据1相印证；4、室内装饰工程施工合同、工程预算计价表各1份，收据2份，证明被告的过错造成原告装修损失522550元；5、重庆小板凳吧式火锅特许经营合同1份，收据2份，证明被告的过错造成原告经营损失130000元；6、拆除违法建筑通知书复印件1份，证明被告有违约行为，该房屋是因违法建筑被拆除的，不是因为原告的装修被拆除的；7、证明1份，收据1份，营业执照复印件1张，证明欣安公司和交换公司是同一人开办的两个公司。被告史某某向本院提交证据有：证人王力出庭作证，证明刘某某1和原告签订合同时史某某不在场，史某某与原告签订合同时刘某某1不在场。被告刘某某1向本院提交证据有：关于周口国安网络公司临时建筑违规有关问题的汇报、收取刘某某1的房屋使用管理费用2万元的收据、租赁合同原件各1份，证明刘某某1所建房屋是在有关单位和有关机关许可下所建的，有权对外租赁，刘某某1已告知原告相应的房屋产权及使用情况，刘某某1在缔约合同中无过错。经庭审质证，被告史某某对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为史某某只是刘某某1代理人，不是合同的一方，在这些合同之前史某某代表刘某某1和原告还签了一份合同，后刘某某1解除了史某某的代理资格，把史某某签的撕毁了，刘某某1和原告签订了租赁协议，附加合同还是史某某代理时签的，她们继续使用了，落款是26日，实际是24日签订的；对证据2的真实性无异议，关于租赁费收取也无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告应当事先看到报纸知道情况，虽然无建房许可证，但不能导致合同无效，当时正在办理手续；对证据4认为收据和合同不是一个单位出具的，不能证明合同如何履行的，装修合同缺少施工图、材料验收单、中期工程验收单、施工进度表、施工人员资格证明等相关内容，这两份票据与本案涉诉房屋装修没有任何关系，票据上所加盖的印章也没有防伪编码，不符合关于公章刻制的规定，并且原告也没有提供任何证据对此加以证明该公章是否经过公安机关批准刻制并备案；对证据5认为特许经营合同没有甲方法人的签章，也没有其法定代表人的签名，而在合同的第5页甲方法人的签章及其法定代表人的签字处，却莫名其妙的出现了印章为：长安区小板凳吧式火锅店1301020301457，也没有法定代表人的签字，两份加盟费收据收款人为长安区小板凳吧式火锅店，合同当事人与收款人不是同一人，合同约定付款方式为：汇至甲方指定账户，在合同付款方式没有发生变更的前提下收据却显示为收款方式：现金，且原告也没有提供相关的汇款证明，合同约定开设重庆小板凳吧式火锅加盟店面积120平方与争议房屋面积不符，合同第5页第七条有明显改动痕迹，如此明显的改动与一个全国连锁企业的管理要求严重不符，通过全国工商登记系统查询，重庆、四川、陕西等地方均没有查到长安区小板凳吧式火锅店1301020301457的工商登记记录，争议房屋的装修合同日期明显早于特许经营合同签订日期，装修合同的设计师在没有拿到特许经营合同甲方装修设计方案的情况下，当天就把设计方案及具体报价详细清单完全作出，并签署装修合同；对证据6认为系复印件，不予质证；对证据7认为证据明显系伪造，二公司登记注册号及登记机关均不同，两份收据的票号2015年1月12票据竟然比2014年12月26日票据早了2620个序号，且与原告在2015年3月17日庭审过程中主张的装修款已交给欣安公司相矛盾，对该证据的证明效力不予认可。被告刘某某1对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为由于刘某某1不会写字，只会写自己名字，也没有银行账户，租赁标的大，就委托史某某代为办理，该租赁行为是经过刘某某1授权并是刘某某1的真实意思表示；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为10万元属于转让费，刘某某1已经给租赁房屋的上家结清了转让费，刘某某1收了原告转让费；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该报道不能证明刘某某1对原告有签订合同的欺诈行为，报纸上的拆除风险多次告知原告了；对证据4有异议，认为原告所有装修费用及损失与被告无关，该所谓的装修损失即便与本案有关，也应当有由相关鉴定部门鉴定为准；对证据5认为加盟费及签约定金与本案无关；对证据6认为该证据系复印件，即便该通知书是真实的，该房屋被拆除是因原告的过错引起的，原告违反合同约定违法扩建、改建才被强制拆除的，该房屋是否合法不是造成被拆除的原因，附近、隔壁的房屋均未被拆除，原告应承担过错责任；对证据7同史某某质证意见一致外，认为两个公司都是独立法人，无任何隶属关系，是两个法律主体。原告对被告史某某提交证据的证明内容予以认可，但对证人所述其他内容认为证人与两被告之间均属于利害关系人，不能达到其目的。被告刘某某1对被告史某某提交证据无异议。原告对被告刘某某1提交的证据认为从汇报上不能证明与本案有关，也不能证明刘某某1无过错，刘某某1与国安公司的合同与本案无关，不能证明刘某某1和国安公司的合同有效，刘某某1和国安公司的合同与本案无关。被告史某某对被告刘某某1提交的证据认为与其无关。本院综合认证后认为原告提交的证据1、2、3、4、6、7，以及被告刘某某1提交的证据客观真实，形式合法，与本案事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。原告提交的证据5，由于原告未缴纳增加诉请部分的案件受理费，已放弃增加诉请部分，本院不予认定。被告史某某提交的证据，由于原告认可其证明目的，本院对此予以采纳，但证人所述其他内容，由于证人与两被告之间存在利害关系，本院不予认定。本院根据上述有效证据，结合庭审，可以认定以下案件事实：2014年12月13日原告向史某某交纳房租订金100000元，2014年12月24日签订租赁协议和附加合同各一份，并向史某某交纳租金310000元，但租赁协议和附加合同签署日期为2014年12月26日，后原告按租房用途对房屋进行装修。由于该房屋是刘某某1承租周口国安网络公司的房屋，经协商，2015年1月17日将原告与史某某签订的租赁协议撕毁，原告与刘某某1重新签订租赁协议，并使用原告与史某某签订的附加合同，刘某某1在附加合同上签名捺印，但租赁协议和附加合同签署日期仍为为2014年12月26日。租赁协议和附加合同约定：刘某某1位于周口六一路与七一路口北有线电台门口南三间门面房，产权属于有线广播电视台，刘某某1将房屋上下两层租给原告营业使用；租期自2014年12月26日起至2019年元月29日止，原告对所租房屋进行改造装修、装饰后，用于合法自主经营；每年租金为26万元，每两年交纳一次，首次租金在合同签定之日交清，交付租金后合同方能生效，以后每两年租金在每年的最后一月付下两年的租金；刘某某1保证租赁物产权清晰，依法享有对租赁物的租赁、收益权；原告装修、装饰应征得刘某某1同意，装修、改动不得损坏房屋主体结构，不得影响房屋质量；原告在经营期间不得扩建、再建、改建，须局部修整装饰的须征得刘某某1同意。当日，原告向刘某某1交纳租金100000元，并向刘某某1出具欠条一份，金额为110000元，刘某某1将史某某向原告出具的订金和租金收条收回撕毁，重新出具订金和租金收据，签署日期仍为原来日期，即2014年12月13日交纳订金100000元，2014年12月24日交纳租金520000元。原告实际交纳订金100000元、租金410000元，共计510000元。2014年12月26日，原告与周口市交换空间装饰有限公司签订室内装饰工程施工合同，合同约定：工程总造价为550000元，开工前三日付330000元（60%），工程进度过半付192500元（35%），竣工验收合格付27500元（5%）。当日原告付装修工程首期款330000元，2015年1月12日付装修工程中期款192500元。2015年1月22日周口市规划局向周口国安公司发出拆除违法（章）建筑通知书，由于该租赁房屋未经规划行政主管部门审批，属违法建筑，通知该公司在接到本通知后，在7日内自行拆除，否则，将依法强制拆除。2015年1月30日该租赁房屋被强制拆除。另查明：2013年7月18日，刘某某1与周口国安公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：周口国安公司保证向刘某某1出租的房屋系该公司拥有完全所有权和使用权，房屋由刘某某1出资承建，建房严格按照双方审定的设计图纸、规格要求执行；房屋座落在公司院内西侧，一楼西南侧为操作间，二楼兼用于职工食堂，使用面积120平方米；该房屋租赁期首期为72个月，房屋开业之日算起；该房屋由刘某某1以预付房租的方式出资承建，周口国安公司前四年不再向刘某某1收取房租金，每年陆万元；从第五年开始收取每年租金陆万元，刘某某1付款时间从开业生效对应日算起，30日内一次付清。该房屋建成后，由刘某某1使用或出租。本院认为：刘某某1系租赁房屋的原承租人。2015年1月17日，原告与刘某某1经协商，将原告与史某某签订的租赁协议撕毁，原告与刘某某1重新签订租赁协议，并使用原告与史某某签订的附加合同，刘某某1将史某某向原告出具的订金和租金收条收回撕毁，重新出具订金和租金收据，应认定原告与刘某某1形成房屋租赁合同关系，原告与史某某以前所签订的租赁协议和附加合同已经终止。由于该租赁房屋未经规划行政主管部门审批，属违法建筑，原告与刘某某1签订的租赁协议和附加合同应认定无效。由于刘某某1出租给原告的房屋未经规划行政主管部门审批，属违法建筑，并被强制拆除，被告应返还收取原告的订金和租金510000元，并赔偿原告的装修损失，但原告在签订租赁合同时未审查房屋合法性，未尽谨慎注意义务，并投入大量资金进行装修，可以适当减轻刘某某1的赔偿责任，以赔偿装修损失522500元的70%为宜，计365750元，由于超过原告要求赔偿损失360000元的诉请，以赔偿360000元为准。对原告要求被告刘某某1返还赔偿租金510000元、赔偿损失360000元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告史某某返还租金510000元、赔偿损失360000元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告刘某某（又名刘某某1）于判决生效之日起十日内返还原告付某某订金和租金510000元、赔偿装修损失360000元。二、驳回原告付某某对被告史某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，由被告刘某某（又名刘某某1）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长　　耿艳芳审判员　　马声亮审判员　　江红英二〇一五年五月二十二日书记员　　杨丽娟搜索“”