（2015）月民一初字第313号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-11-23
案件名称
舒贵保与鹰潭市华丰集团有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
鹰潭市月湖区人民法院
所属地区
鹰潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）月民一初字第313号原告舒×，男，1977年9月8日生。被告鹰潭市华丰集团有限公司，住所地鹰潭市龙虎山镇仙班路7号。法定代表人余前水，董事长。委托代理人桂建明、徐斌，江西融冰律师事务所律师。原告舒×（以下简称原告）诉被告鹰潭市华丰集团有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告开发了“华丰盛世”小区。原、被告于2013年5月1日签订了购买“华丰盛世”房屋一套的定购书，并交付了50000元定金，后原告又于同年5月4日交付了150000元现金，但原、被告一直未签订正式的商品房买卖合同。现由于各种原因原告不想购买该小区房屋，故要求被告返还原告所交的200000元现金和按银行贷款利率计算的利息29400元。原告多次找到被告要求退款，但被告以种种理由推诿，故原告诉至法院，请求判令：1、由被告返还原告所付的购房款200000元及利息29400元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加了一项诉讼请求：解除原、被告于2013年5月1日签订的《华丰盛世定购书》。被告辩称，按照原、被告签订的《华丰盛世定购书》，该定购书明确约定了购房的价格、付款方式、楼层、面积、契税、维修基金的承担等等，已具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经交纳了包括定金在内的200000元购房款，该协议不是简单的意向性协议，而是一份商品房买卖合同。被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同。若要解除合同，被告要求原告承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。按照现在行情，每平米房价已经下跌了1000元，目前该房屋尚未出售给他人，一直给原告预留着，按照房屋面积110㎡×1000元／㎡，损失至少在110000元左右，如果解除合同，原告应当赔偿该部分损失。经审理查明，原、被告于2013年5月1日签订《华丰盛世定购书》，约定了由原告定购鹰潭市龙虎山大道东侧嘉鹰湖畔居北侧华丰盛世房屋一套，建筑面积111.55㎡，一次性付款方式，可享受定购总价的9.6折优惠，持卡优惠后总价549813元；签订本定购书时定购方须向出售方支付定金人民币50000元，定购方签订本定购书后七日内，即2013年5月8日前携带本定购书及身份证或公司证明交付首期房款，并且签署《商品房买卖合同》，如定购方逾期付款或未按约签署正式《商品房买卖合同》，出售方有权单方面解除本定购书，并可将该物业另行发售，定金不予退还；定购方购买该物业发生的契税、维修基金、产权登记费等其他费用应由购买方支付的盖由定购方自行承担，并在签订《商品房买卖合同》时全部结清；在定购方签订定购书后七日内，出售方不得将该物业另行出售，否则定金双倍返还；本定购书一式三份，自双方代表签字盖章之日起生效，在签订正式《商品房买卖合同》之后自动失效等内容。付款方式一栏原告勾选了“一次性付款”，并于同日交纳了定金50000元，2013年5月4日交纳了购房款150000元。后原告以无力支付剩余购房款为由要求被告退房，协商未果后，原告遂于2015年2月5日诉至法院，请求判如所请。另查明，在原、被告签订订购书前，被告已取得商品房预售许可证。以上事实，由原告提供的原告身份证复印件、《华丰盛世定购书》、收据2张，以及原、被告的陈述等证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的依据。本院认为，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，原、被告在2013年5月1日签订的《华丰盛世定购书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当是具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……在签订正式《商品房买卖合同》之后自动失效。”可见，双方当事人明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为该《华丰盛世定购书》的性质应为预约。故对被告称该订购协议系商品房买卖合同的辩解意见，本院不予采纳。由于被告在房屋买卖合同关系中的主要义务是交付房屋，虽然原告交付了部分购房款，但被告并未将涉讼房屋交付给原告，故双方并未形成房屋买卖法律关系。在原、被告之间未形成房屋买卖法律关系的情况下，被告应当将已经收取的150000元购房款返还给原告。预约合同的作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。本案原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了订购书，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应恪守诚实信用原则，积极、全面地履行各自的合同义务。按照协议约定，原告应于签订《华丰盛世定购书》后七日内一次性付清购房款，并与被告协商签订商品房买卖合同，但原告在2013年5月4日支付150000元购房款后便未再支付剩余购房款，导致双方未能如期签订商品房买卖合同，且原告之后明确表示不愿购买涉讼房屋，原告对不能签订商品房买卖合同存在过错，故其无权要求被告返还50000元定金，亦无权要求被告承担利息损失。在原告未如期付清购房款并表示不再购买涉讼房屋后，被告客观上已不应对原告签订商品房买卖合同产生信赖，对未签订本约的风险，以及遭受损失应当有所预见。被告如若了解到订购协议的履行可能伴随风险，就有义务防止损失扩大，但其为了追求期待的利益，不及时采取措施将涉讼房屋另行出售，由此产生的扩大损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、解除原告舒×与被告鹰潭市华丰集团有限公司于2013年5月1日签订的《华丰盛世定购书》；二、被告鹰潭市华丰集团有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告舒×购房款150000元；三、驳回原告舒×的其他诉讼请求。如被告鹰潭市华丰集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4741元，由原告舒×负担2371元，被告鹰潭市华丰集团有限公司负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长 李丽琴代理审判员 余丽妙人民陪审员 张海英二〇一五年五月二十二日书 记 员 桂月娥 来自：