（2015）房民初字第06694号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-10-12
案件名称
吴京长与侯建志租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴京长,侯建志
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第三十四条第一款，第三十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第06694号原告吴京长，男，1979年6月4日出生。被告侯建志，男，1970年10月6日出生。委托代理人邹宗林，北京市博维律师事务所律师。原告吴京长与被告侯建志租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴京长，被告侯建志及其委托代理人邹宗林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴京长诉称，2015年3月初，原告从互联网看到被告对外出租鱼塘的信息后就与被告商谈承包鱼塘事宜，双方约定了期限、价款等。2015年3月19日，原告向被告交纳1000元定金后开始筹备相应工作，双方在2015年4月1日签订了正式协议书。合同履行四天后，被告无故解除合同，并退回了租金，对原告的其他损失拒绝赔偿。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求1、请求判令被告支付原告损失18752元；2、诉讼费由被告负担。被告侯建志辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原、被告签订的协议书不是被告无故解除的，是原告建的建筑被北京市国土局认定为违章，要求其进行整改；第二、原告没有损失，原告将东西卖了也获得了补偿。经审理查明，2015年4月1日，（甲方）侯建志与（乙方）吴京长签订协议书，约定：乙方租赁甲方土地房屋四亩，年租金20000元。租赁期间协议5年租金不变，超出5年，双方另行商议，乙方租赁甲方土地房屋期间，甲方不得转租他人，如遇不可抗力（如国家集体征占地或自然灾害）乙方无条件退出。在租赁期间除不可抗力外，是谁责任谁要给对方补偿相应的损失，甲方退还乙方实用期以外租金。协议还约定了其他事项。双方当事人均认可协议书系自己签订。协议书签订当天，吴京长交纳了20000元租金。侯建志于2015年4月1日出具了收条：“今收到吴京长交来鱼塘租金贰万元整，为壹年租金，于2015年4月1日至2016年4月1日止。”后，吴京长陆续建造了简易活动厨房、化粪池、消毒池等。2015年4月8日，北京市国土资源局房山分局出具了《关于国家审计署审计占用基本农田违法项目相关问题加强整改的督办函》，要求对仍未复更到位的违法项目在2015年5月1日之前拆除整改并复耕到位，并加强日常监管，防止其死灰复燃。附件占用基本农田项目明细表中有原、被告诉争的租赁地。2015年4月5日，侯建志将20000元退还吴京长。吴京长确认其将一套彩钢活动房出售，卖得价款5000元，将一部分钢材退回，得价款700元。双方均确认原告租赁该土地的用途为养鱼。经现场勘验，被告出租的地块位于房山区长阳镇闫仙垡村的农田。吴京长在租赁地上建造了砖砌消毒池一个、简易活动厨房一个、化粪池两个，另有瓦楞铁十张，二手木地板22.5㎡（已安装）,4米上水管一根。另，双方确认吴京长的物品还有埋在地下的1寸塑料管30米、PPR管4根共16米、管箍4个、二五阀门一个、电线50米、三通一个。以上事实，有当事人陈述、协议书、勘验笔录、《关于国家审计署审计占用基本农田违法项目相关问题加强整改的督办函》、收条等在案佐证。经庭审核实质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据相关法律规定，国家实行基本农田保护制度。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中，原、被告签订协议书约定被告将基本农田租赁给原告用作养鱼，违反了国家的法律规定，该协议书应为无效。无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告对于因合同取得的财产，能够返还的（如瓦楞铁十张），应当予以返还。不能返还的，应当折价补偿（如砖砌消毒池一个、化粪池两个，二手木地板22.5㎡,4米上水管一根、1寸塑料管30米、PPR管4根共16米、管箍4个、二五阀门一个、电线50米、三通一个、简易活动厨房一个），对于以上物品，双方均不申请价值评估，并同意本院对价值予以酌定，本院综合本案酌情认定为4000元。对于该损失，被告明知自己的土地为基本农田仍然出租给原告用作养鱼，存在过错，应对原告的损失承担赔偿责任；原告签订协议书时对所租赁的土地能否用于养鱼负有一定的注意义务，故对自己的损失亦应负有一定的责任。综合本案，原告对其损失应承担20%的责任，被告承担80%的责任，故被告应赔偿原告损失3200元。原告主张的运费、加油费、电费、房差价、工具维修及消耗费、工人餐费、日杂等没有提供充足有效的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯建志于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴京长经济损失三千二百元；二、驳回原告吴京长的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十四元，由原告吴京长负担一百零九元（已交纳），由被告侯建志负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王保新二〇一五年五月二十二日书记员 曾 慧 微信公众号“”