（2015）黑民终字第44号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-05-28
案件名称
鸡西市元鸿房地产开发有限公司与刘淑清房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鸡西市元鸿房地产开发有限公司,刘淑清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）黑民终字第44号上诉人（原审被告）鸡西市元鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区文化路富贵人家小区。法定代表人林建军，该公司总经理。委托代理人杨惠平，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）刘淑清，女，1963年5月11日生。委托代理人王龙生（系刘淑清爱人），男，1958年4月12日生。委托代理人王悦（系刘淑清女儿），女，1985年6月17日生。上诉人鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）与被上诉人刘淑清房屋买卖合同纠纷一案，鸡西市中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）鸡中法民初字第45号民事判决。元鸿公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人元鸿公司委托代理人杨惠平，被上诉人刘淑清委托代理人王龙生、王悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2011年10月1日，元鸿公司法定代表人林建军向刘淑清借款2，000，000.00元，双方约定月息5分，借款期限6个月，林建军为刘淑清出具本息合计2，600，000.00元的借条一张。2011年12月末，林建军又向刘淑清借款2，000，000.00元，约定月息5分，借款期限3个月，林建军为刘淑清出具本息合计2，300，000.00的借条一张。还款期限届满后，刘淑清多次索要未果。截至2013年4月1日，经双方协商，元鸿公司将贵族人家D号楼9号门市1600平方米卖给刘淑清抵偿欠款。2013年4月1日，销售单位元鸿公司项目部（甲方）与购房人刘淑清（乙方）签订房屋预订合同一份，主要内容为：“房屋为贵族人家D号楼9号门市私产1600平方米，结算单价5，000.00元／平方米，总计8，000，000.00元整。房屋交付日期2013年4月1日。甲方按国家规定的质量标准按期向乙方交付房屋，因故延期交付使用，甲方应按银行固定资产投资贷款利率支付乙方延期利息。乙方因故不能按时付清房款及未履行合同，原合同作废，甲方视情况扣除定金，退还预付款但不支付利息。甲方元鸿公司加盖公章，法定代表人林建军签名并加盖名章，乙方刘淑清签写身份证号码。签约时间为2013年4月1日”。同日，元鸿公司为刘淑清出具收据一份，内容为：“交款单位刘淑清，收款方式现金，人民币8，000，000.00元整，收款事由购房款，入账日期2013年4月1日，元鸿公司加盖公章及财务专用章，法定代表人林建军签名并加盖名章”。元鸿公司向刘淑清出具收条后，刘淑清将两张借条还给元鸿公司。因元鸿公司一直用该房屋经营申乐会馆，未向刘淑清履行交付房屋的义务，2013年4月15日甲方林建军、李晓楠与乙方刘淑清签订《会馆承兑协议》，主要内容为：“刘淑清承兑元鸿公司房屋的装修装饰、设备及经营权，并约定承兑款为5，000，000.00元。一、甲方的浴池房屋坐落于鸡西市鸡冠区文化路贵族人家D座申乐会馆，会馆面积1600平方米，会馆房屋产权证号：D座9号带半地下室。二、会馆总承兑价5，000，000.00元整。三、甲方应保证所承兑的会馆设施完整，无瑕疵。四、付款方式，一次性付清。五、甲方于2013年4月15日交付会馆，逾期不能交付，按房屋总价双倍赔偿乙方损失。六、本协议自签字之日起生效。甲方林建军、李晓楠签名并捺印，乙方刘淑清签名捺印，中介人王海龙签名。时间为2013年4月15日”。2013年4月18日，刘淑清通过朋友王微微的账户在龙江银行股份有限公司鸡西分行营业部跨行向李晓楠的工商银行账户转账3，100，000.00元。同时，刘淑清将路虎车作价500，000.00元交给林建军，尾款1，400，000.00元约定刘淑清于林建军腾退房屋时一并付清，但元鸿公司一直未腾退房屋，也未向刘淑清偿还欠款。另查，申乐会馆营业执照登记的经营者为杨秀兰，系林建军母亲，申乐会馆实际系林建军与李晓楠共同经营。贵族人家小区系元鸿公司实际开发，并由元鸿公司对外销售，因政府原因至今不能办理房屋预售许可证及产权证。刘淑清一审诉称，2013年4月1日，刘淑清与元鸿公司签订《房屋预定合同》，约定刘淑清以8，000，000.00元价格购买元鸿公司开发销售的位于鸡西市鸡冠区贵族人家D楼建筑面积为1600平方米的9号门市（地下），并约定元鸿公司于同日向刘淑清交付房屋。合同签订后，元鸿公司均以各种理由延缓交付。刘淑清多次主张未果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认2013年4月1日刘淑清与元鸿公司签订的《房屋预定合同》有效；2、判决元鸿公司立即交付房屋并协助办理产权登记等手续；3、由元鸿公司承担本案的诉讼费用。元鸿公司辩称，根据双方合同约定，刘淑清购买元鸿公司实际开发销售的位于鸡西市鸡冠区贵族人家D楼建筑面积为1600平方米的9号门市，其中包括1600平方米9号门市作价8，000，000.00元及元鸿公司正在经营的申乐会馆室内装修作价5，000，000.00元，总计买卖价值为13，000，000.00元。刘淑清只实际支付了3，100，000.00元，剩余款项至今未履行。因刘淑清未按约定全额支付价款，故我公司没有义务交付房屋，且刘淑清应承担违约责任，并赔偿我公司损失。我公司要求刘淑清继续履行合同并支付双方约定的剩余价款。原审法院判决认为，本案争议焦点是元鸿公司为刘淑清出具的8，000，000.00元购房收据能否视为刘淑清已向元鸿公司履行了房款交付义务。刘淑清与元鸿公司法定代表人林建军之间自2011年10月1日起建立起借贷法律关系，按照双方月息5分的约定，截至2013年4月1日，林建军共欠刘淑清借款本息合计700余万元未归还，在刘淑清多次向林建军索要借款未果的情况下，双方协商以林建军经营的元鸿公司开发并负责销售的贵族人家D号楼9号门市1600平方米门市房作价8，000，000.00元抵偿借款本息，并于2013年4月1日签订《房屋预定合同》确认了该事项。《房屋预定合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘淑清、元鸿公司双方应依据该合同约定履行义务。虽刘淑清在合同签订后，未实际向元鸿公司交付房款，但由于林建军在与刘淑清的借贷关系中欠刘淑清借款本息700余万元，故2013年4月1日元鸿公司向刘淑清出具的购房收据行为即是元鸿公司对刘淑清以其对林建军的债权代替购房款缴纳事项的确认，即刘淑清已向元鸿公司履行了房款缴纳义务，元鸿公司亦应依据合同约定向刘淑清交付房屋。但刘淑清对林建军的债权是以月息5分为依据计算的，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，对刘淑清超出银行同期贷款利率4倍外利息所产生的债权，法院不予保护。因元鸿公司至今未向刘淑清交付房屋，刘淑清与林建军之间的借款本息按照人民银行同类贷款利率4倍计算至2014年9月29日止已累计为6，746，082.19元，经法院依法释明，元鸿公司对债权转为预付房款不足部分并不提起反诉，保留另行起诉的权利，故原审法院对刘淑清要求元鸿公司向其交付房屋的诉讼请求予以支持。元鸿公司关于刘淑清仅向其实际交付借款3，100，000.00元，房屋预订合同、收据及承兑会馆协议均是对高额利息借贷的一种担保形式的主张，因其未向法院提供充分有效的证据证实，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘淑清与元鸿公司于2013年4月1日签订的《房屋预定合同》合法有效；二、元鸿公司于本判决生效之日起十日内向刘淑清交付房屋并协助办理产权登记等手续。案件受理费67，800.00元由元鸿公司负担。元鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决驳回刘淑清的诉讼请求。理由为：一、原审判决认定2011年元鸿公司法定代表人林建军与刘淑清之间存在借款关系没有法律依据。元鸿公司2011年没有向刘淑清借款，没有为刘淑清出具2，600，000.00元、2，300，000.00元的欠条，刘淑清主张此两笔借款没有证据证明，原审法院对这一事实的认定没有依据。二、元鸿公司与刘淑清于2013年4月1日签订《房屋预定合同》，合同签订后刘淑清始终未向元鸿公司支付购房款项。三、虽然元鸿公司为刘淑清出具了8，000，000.00元的收据，但刘淑清确实没有向元鸿公司支付过购房款，对于这一点原审法院已经认定。元鸿公司已于2014年11月11日向刘淑清下达了解除房屋预售合同通知书，刘淑清于2014年11月13日收到，收到后三日内没有向元鸿公司支付购房款，该解除合同通知已经生效。元鸿公司与刘淑清签订的房屋预售合同已经解除。四、本案事实是，2013年4月18日元鸿公司向刘淑清约定借款数额为人民币4，000，000.00元，月息5分。刘淑清向元鸿公司付了310万元现金，一台路虎吉普车作价500，000.00元，预先扣下两个月利息400，000.00元。刘淑清为保证债权的实现，要求与元鸿公司分别于2013年4月1日签订房屋预售合同一份，2013年4月15日签订《会馆承兑协议》一份。协议签订后，刘淑清于4月18日向元鸿公司帐户上转账3，100，000.00元。会馆的经营权人是元鸿公司法定代表人林建军的母亲，元鸿公司无权处分该会馆的经营权，会馆经营权人已发表声明不同意承兑协议，该声明已经送达刘淑清。五、元鸿公司没有在2011年向刘淑清借款，仅在2013年4月向刘淑清借款4，000，000.00元，并预先扣除两个月利息。根据合同法规定，借款利息不得预先在本金中扣除，元鸿公司向刘淑清的借款金额为3，600，000.00元。元鸿公司法定代表人林建军妻子李楠楠与2013年6月2日向刘淑清工商银行帐户6222080907000126295存入7月份的利息200，000.00元，7月份元鸿公司又向刘淑清支付了100，000.00元现金利息。表明元鸿公司与刘淑清名为承兑会馆，实为借钱还息，《会馆承兑协议》只是借款的抵押协议。综上，因刘淑清未向元鸿公司交付购房款，元鸿公司已经通知刘淑清解除了合同，原审法院判决认定事实错误，应予撤销。刘淑清答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，一审过程中刘淑清针对自己的主张已完成了举证责任。刘淑清与元鸿公司于2013年4月1日签订的《房屋预定合同》是真实有效的，元鸿公司与2013年4月1日向刘淑清出具的购房款现金8，000，000.00元的收款收据也是真实有效的。元鸿公司出具购房款收据的行为，即为对其已经收到刘淑清交付全部购房款的确认。2、2013年4月15日刘淑清与林建军、李晓楠签订的《会馆承兑协议》是真实有效的，元鸿公司在一审答辩状及庭审过程中明确承认双方是《会馆承兑协议》关系，现元鸿公司否认承兑关系，未举示证据证明，其上诉请求不能成立。3、2013年4月18日刘淑清向李晓楠账户转款3，100，000.00元，一台路虎车作价500，000.00元，合计3，600，000.00元为会馆承兑款，不是借给元鸿公司的借款，没有证据证明元鸿公司与刘淑清在2013年4月18日形成借款抵押关系。4、李晓楠于2013年6月2日转给刘淑清的200，000.00元是赔偿款，不是借款利息。林建军、李晓楠拒绝腾退房屋交付会馆，给刘淑清赔偿的经营损失。5、案件审理过程中，元鸿公司在收到一审判决后向刘淑清邮寄解除合同通知书的行为，刘淑清不予认可，不应发生合同解除的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，元鸿公司举示五份证据。证据一：2013年6月2日工商银行汇款凭证，该汇款凭证记载，2013年6月2日，李晓楠向刘淑清工商银行帐户转款200，000.00元。意在证明元鸿公司于2013年6月2日向刘淑清支付了一个月借款利息。刘淑清质证认为：该证据为复印件，对证据的真实性有异议，对证明的问题也有异议，只能证明转款200，000.00元，不能证明是借款利息。证据二：杨秀兰出具的《声明》一份，内容为杨秀兰是鸡西市申乐会馆的法定代表人，于2014年11月5日得知元鸿公司与刘淑清签订《会馆承兑协议》一份，这份协议没有经过杨秀兰同意，其对内容不予追认。意在证明《会馆承兑协议》无效。刘淑清质证认为：对证据证明的问题有异议，不能证明承兑协议无效，反而可以证明签订的是承兑协议，而不是元鸿公司主张的借款担保协议。证据三：元鸿公司于2014年11月9日向刘淑清出具关于解除《房屋预定合同》及《会馆承兑协议》的通知书一份，内容为刘淑清与元鸿公司签订《房屋预定合同》后，没有向元鸿公司交付购房款，收到通知之日起三日内没有存入购房款，《房屋预定合同》自动解除。元鸿公司与刘淑清签订的《会馆承兑协议》因未得到会馆法定代表人杨秀兰的同意，该协议无效，通知刘淑清解除该协议。意在证明元鸿公司依照法定程序通知刘淑清解除了不合法的协议。刘淑清质证认为：对证据的来源有异议，该证据为元鸿公司单方出具，不具有法律效力。对证据的合法性有异议，该通知是元鸿公司收到一审判决书后出具的，与一审判决内容相矛盾，刘淑清不予认可。该证据恰恰说明刘淑清与林建军、李晓楠之间是承兑会馆协议。证据四：邮政快递送达回执单一份，回执单记载2014年11月12日，元鸿公司向刘淑清邮寄声明及解除合同通知，刘淑清于2014年11月13日签收。意在证明刘淑清已经收到了解除合同通知书、声明及二位见证人的身份证复印件。刘淑清质证认为：对真实性无异议，对证明的问题有异议，只能证明我方收到快递，不能证明我们认同声明的法律效力，也不能证明通知和声明的合法性。证据五：光碟一张，内容为2014年11月与中间人王海龙的电话录音。录音主要内容为元鸿公司法定代表人林建军与案外人王海龙商量，希望王海龙就元鸿公司向刘淑清借款从中调解。王海龙表示王龙生（刘淑清丈夫）就是想要元鸿公司还钱，元鸿公司不拿出钱来调解不成。意在证明房屋抵押借款为真，房屋买卖为假的法律关系。刘淑清质证认为：对该证据的真实性及证明的问题不予认可，王海龙与本案无关，这是元鸿公司与第三人的通话，不是我方意思表达，而且王海龙没有到庭，无法证明对方是不是王海龙。本院认证认为，对证据一，元鸿公司虽然提供的是复印件，但刘淑清在答辩及庭审中对于李晓楠给刘淑清200，000.00元的事实认可，本院对其真实性予以确认，对证明的问题，因该笔款发生时间为刘淑清与林建军、李晓楠签订《会馆承兑协议》之后，不足以证明仅为先前的借款利息。本院对其证明的问题不予采信。对于证据二，杨秀兰本人没有出庭，对其真实性不予确认。申乐会馆营业执照登记的经营者为杨秀兰，实际经营者为林建军与李晓楠，经营场所即诉争房屋的所有权人为元鸿公司，杨秀兰对《会馆承兑协议》是否追认不影响元鸿公司与刘淑清签订房《屋预定合同》的效力，本院对该证据不予采信。对于证据三、证据四的真实性予以确认，对于证明的问题结合其他证据予以认定。对于证据五，属于证人证言，证人没有出庭作证，本院对该证据不予采信。刘淑清举示两组证据。证据一：银行存取款明细一组，明细中记载2011年1月至12月间，刘淑清、王龙生、刘晓兰的银行帐户中有大额取现记录。意在证明刘淑清在2011年借款前曾经于银行提取过现金，其有能力给付元鸿公司两笔2，000，000.00元现金。证据二：证明二份，内容为证明人王永臣于2011年3月份向王龙生借款人民币现金800，000.00元，于同年9月末以现金方式还清；证明人王卫权于2011年12月向王龙生借款现金2，000，000.00元，于同年12月末以现金形式还给王龙生。意在证明刘淑清在2011年10月及12月有现金往来，有能力给付元鸿公司两笔2，000，000.00元现金。元鸿公司质证认为，对于证据一证明的问题有异议，银行流水不能证明刘淑清于2011年10月1日向元鸿公司提供了2，000，000.00借款。对证据二的真实性及证明的问题均有异议，证人证言不能证明刘淑清于2011年12月份向元鸿公司提供了2，000，000.00元借款。刘淑清举示的两份证据与本案没有关联性，刘淑清未能提供有效证据证明元鸿公司向其借过4，000，000.00元现金，其诉讼请求不应支持。本院认证认为，对于证据一的真实性予以确认，对证明的问题，刘淑清提供的2011年1月至11月期间的银行流水单据，支取现金的时间与其主张的两笔借款时间不符，不足以证明其在2011年10月及12月分别支取2，000，000.00现金给付元鸿公司，本院对该证据不予采信。对于证据二，属于证人证言，证人没有出庭作证，本院对该证据不予采信。本院经审查确认原审法院审理查明的事实。本院认为，关于双方当事人之间的法律关系问题。元鸿公司主张双方之间是民间借贷关系，2013年4月1日签订的《房屋预定合同》及为刘淑清出具的8，000，000.00元收据，是为2013年4月18日刘淑清通过银行转账转给李晓楠的3，100，000.00借款做担保，没有举示借款合同等相关证据证明，其主张借贷关系以及基于借贷关系产生的抵押担保关系证据不足。综合对全案证据证明力的判断，本案《房屋预定合同》及购房款收据的出具时间在先，转账日期在后，与正常以商品房买卖合同形式为民间借贷提供担保的交易惯例不符。且元鸿公司主张借款数额为3，600，000.00元，但在刘淑清向元鸿公司转账前，分两次与刘淑清签订了房屋预定协议及《会馆承兑协议》，总价13，000，000.00元，亦不合常理。刘淑清主张双方之间由借贷关系转为房屋买卖关系及承兑关系，与本案合同签订、收据出具及银行转账时间相符，能够形成证据链条。因此，原审法院认定房屋预定合同有效正确，元鸿公司认为其与刘淑清之间为借贷关系，《房屋预定合同》不应履行的上诉理由不能成立。关于元鸿公司在一审判决书送达后解除《房屋预定合同》的通知能否产生解除合同的法律效力问题。合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。元鸿公司在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。元鸿公司在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗刘淑清要求履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，且与人民法院行使的审判权相冲突，因此其在诉讼程序中实施的该行为不能产生解除合同的法律效力。综上所述，元鸿公司上诉请求没有事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67，800.00元，由鸡西市元鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王广厚审 判 员 魏 伟代理审判员 王成慧二〇一五年五月二十二日书 记 员 刘东洋 关注公众号“”