（2015）建冈民初字第0039号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-07-17
案件名称
陈奎与陆廷文、沈所珍确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
建湖县人民法院
所属地区
建湖县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款
全文
江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2015）建冈民初字第0039号原告陈奎，居民。被告陆廷文，居民。委托代理人陆琪，江苏维世德律师事务所律师。被告沈所珍，居民。原告陈奎诉被告陆廷文、沈所珍确认合同有效纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈奎，被告陆廷文及其委托代理人陆琪到庭参加诉讼、被告沈所珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈奎诉称，1998年11月10日，原告陈奎（曾用名陈连奎、陈大林）由于急需住房结婚，作为姨父的被告陆廷文自愿将位于建湖县上冈镇冈南村五组的一整套闲置住宅楼，以6万元的价格出售给原告。在见证人王某的见证下，原被告双方签订了房屋买卖合同书。同年11月16日，原告携带6万元买房款交给被告。被告也给了原告一张收条作为凭证，同时被告也按合同相关约定，给予原告建房手续，并给了原告房屋的所有钥匙。原告接受房屋后装修入住。2009年5月8日，被告因所诉房屋拆迁升值，见利忘义，不承认房屋已出售，霸占原告的拆迁权利，占有原告的拆迁补偿，导致原告失去了应该享有的合法权益。原告几年来，多次索要无果，故诉至人民法院，请求人民法院依法判决原告与被告在1998年11月10日签订的房屋买卖合同有效；本案的诉讼费用由被告负担。被告陆廷文辩称，被告从未将本案争议房屋出卖给原告，合同上被告陆廷文的签名，非陆廷文本人所签，陆廷文对其合同上所有内容也均不知情，陆廷文也未收取过原告6万元的购房款，更不存在原告装修后入住的事实。尽管被告无暇入住涉案房屋，但该房屋一直是由被告的儿子实际居住使用，直至房屋遭遇拆迁。无论原告持有的买卖合同真实与否，合同效力都应当否定，因为该涉案房屋为农村宅基地房屋，原告并不具备该集体成员资格，并且原告在其他集体拥有宅基地，原告并不符合购买条件，买卖合同内容已经违反我国土地管理法中关于农村宅基地流转的强制性规定，原告确认合同效力的诉请应当被驳回。关于被告涉案房屋的使用许可证、准建证等为原告持有的情况，是因为原告向被告妻子借用（原告为被告的妻子的侄儿），原告应返还上述证书，且上述证书的持有并不能证明原告的合同效力。隐藏在诉状事实和理由中的涉案房屋拆迁利益归原告所有的诉请，更不着边际，拆迁补偿利益的受益主体是法定明确的，即房屋所有权人，拆迁协议主体中的被拆迁人是陆廷文，相关证书的登记人也是陆廷文，所以原告向法院主张拆迁利益不应当得到支持。关于本案中合同和收条的真实性问题，被告没有法律上的义务证明原告证据的真实性，现陆廷文明确否定涉案合同和收条的真实性，故被告请求法庭将申请鉴定的举证义务交由原告，由被告配合鉴定。综上，被告认为，本案所涉的合同为无效合同，因为合同中并没有被告陆廷文的意思表示。被告沈所珍未作答辩。经审理查明，被告陆廷文、沈所珍系夫妻关系。原告陈奎系被告沈所珍的侄子。1998年11月10日，原告陈奎与被告陆廷文、沈所珍签订合同书一份，被告将其位于建湖县上冈镇冈南村五组的房屋，以6万元的价格出售给原告陈奎。原告陈奎及被告沈所珍以被告陆廷文的名义在合同上签字，案外人王某在合同上签字见证。合同签订后，原告陈奎向被告沈所珍支付房款6万元，被告沈所珍以被告陆廷文的名义向原告陈奎出具了收条，并向原告交付了房屋及房屋的相关建筑手续。期间，原告陈奎将争议房屋数次出租给他人。2009年，本案争议房屋因政府规划被拆迁，后原、被告双方就争议房屋的拆迁补偿发生矛盾，原告陈奎遂向本院提起本诉讼。另查明，争议房屋所在的村组土地，于2000年经盐城市人民政府批准经撤组转户收归国有。上述事实，有原告提交的书证及当事人的庭审陈述在卷为证，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的规定。本案中，被告陆廷文、沈所珍系夫妻关系，争议房屋系两被告的夫妻共同财产，两被告均为完全民事行为能力人，对该房产具有处分权。被告陆廷文辩称，原告陈奎提交的合同书上陆廷文的签名不是其本人所写，其对买卖合同的事实并不知情。经庭审调查，虽然被告沈所珍经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未进行答辩，但根据证据规则，被告沈所珍自愿放弃庭审举证质证的权利，本院可推定该合同上被告陆廷文的签名为被告沈所珍代签。合同签订后，被告向原告交付了房屋和建筑手续，原告亦支付了合理对价并入住该房屋多年，现被告陆廷文辩称其对签订买卖合同的事实不知情，缺乏事实依据。被告陆廷文与沈所珍系夫妻关系，一直共同生活，夫妻关系稳定，考虑到沈所珍与原告之间的亲戚关系，被告沈所珍代被告陆廷文在合同上签字，符合日常生活习俗，应认定被告沈所珍代签行为系合法有效的代理行为。被告陆廷文辩称，原告陈奎与被告陆廷文不是同一集体经济组织成员，对农村宅基地房屋的买卖违反法律强制性规定，应属无效合同。本院认为，虽然合同签订时，原、被告非同一集体经济组织成员，但争议房屋所在的土地在2000年经有权部门批准，经撤组转户已收归国有，合同效力障碍已经消除，因此从保障善意当事人合法权益及维护诚实信用原则出发，应认定该房屋买卖合同的效力。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：确认原告陈奎与被告陆廷文、沈所珍于1998年11月10日签订的合同有效。案件受理费80元，由原告陈奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城市中汇支行；户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；帐号：40×××21）审 判 长 钱文祥代理审判员 赵 涌人民陪审员 王 上二〇一五年五月二十二日书 记 员 商 璐附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来源：百度搜索“”