（2015）新民初字第0989号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-09-30
案件名称
无锡景友物业管理有限公司与戴加屯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡景友物业管理有限公司,戴加屯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第0989号原告无锡景友物业管理有限公司。法定代表人史永东，该公司总经理。委托代理人廖鉴铭，该公司法律顾问。被告戴加屯。原告无锡景友物业管理有限公司（以下简称景友公司）与被告戴加屯物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由审判员郭莹华适用小额诉讼程序，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告景友公司的委托代理人廖鉴铭，被告戴加屯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：戴加屯系新都会小区的业主，其公司为该小区提供物业管理服务。戴加屯仅交纳了部分月份的物业管理费，尚欠其公司2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费未交，其公司多次催讨未果。现要求戴加屯立即支付拖欠的2013年8月15日至2015年1月18日期间的物业管理费2153元，并按照每逾期一日按拖欠金额的万分之五计算滞纳金591元，以及承担本案的诉讼费用。被告戴加屯辩称：景友公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，其反映的问题景友公司并未有改进，其仅同意缴纳物业费中的每月0.5元/平方米的公共能耗费，其他费用不同意缴纳，不同意支付滞纳金。经审理查明，2013年8月15日，景友公司进驻无锡市新都会小区，为该小区提供物业服务。2013年9月1日，景友公司与无锡市新都会小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业服务委托管理合同》，就具体的服务内容进行了约定，其中第22条第1款约定了住宅房屋由景友公司按建筑面积每月每平方1.4元向物业使用人收取；第5款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2015年1月18日，景友公司终止了物业服务。2015年1月22日，小区业委会张贴公告，告知业主景友公司为该小区提供服务的期限为2013年8月15日至2015年1月18日，景友公司有权收取其服务阶段的物业费。另查明，戴加屯系无锡市新都会小区12号1201室业主。戴加屯对于合同约定的物业费计费标准按每月每平方1.4元计算无异议，对于房屋面积按90.15平方米计算无异议，对于尚欠景友公司物业管理费的期间为2013年8月15日至2015年1月18日无异议。景友公司曾至戴加屯家中催讨过物业费，但因戴加屯认为针对其提出的物业管理方面的问题景友公司未予改善，故未支付。景友公司遂诉至本院。诉讼中，戴加屯认为景友公司的服务存在质量问题，如监控不到位、电梯不及时维修、车库积水、破坏绿化、外墙漏水无人处理等等，并有退场后的照片加以佐证，且小区业委会曾于2014年12月4日向景友公司发出过物业管理整改通知、2014年12月7日向景友公司发送过问责书，2015年1月18日小区业委会组织对景友公司的满意度调查显示为不满意，2015年1月19日小区业委会是以物业服务无法达到合同约定的管理目标而解除与景友公司的合同的，上述情况均表明景友公司未提供符合合同约定的服务，故而其也不应按照合同约定的计费标准支付物业管理费。景友公司表示小区业委会的决议只是单方的、片面的，其公司针对小区业委会的整改意见也进行了相关处理，其公司并不存在服务质量问题，也并非因此原因而退场，而是协商一致后退场的，故而小区业委会发出的公示中告知业主仍需缴纳物业费，且戴加屯提供的照片是其公司退场后的，与本案无关联性。上述事实，由景友公司提供的《物业服务委托管理合同》、公示照片、通告、工作函，戴加屯提供的问责书、整改通知、限期退场通知、公告、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，景友公司与新都会花园小区业主委员会订立的物业管理委托合同，其效力及于该小区的全体业主。物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，为利于物业公司及时有效地为全体业主提供物业服务，业主理应按照该合同的约定向物业公司及时交纳物业管理费。本案中，一方面，物业服务是针对整个物业管理区域，而非针对个别业主，景友公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务，而戴加屯自景友公司为该小区提供服务开始即未交物业费，至景友公司退场期间长达一年多的物业费均未交纳于法不符，也与常理相悖，理应补交。另一方面，从双方提供的证据及陈述来看小区不少业主对景友公司的物业服务不满意，也曾提出整改建议，直至后来发展至更换物业公司，可以看出景友公司在物业服务质量上存在一定的瑕疵。故鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，本院对2013年8月15日至2015年1月18日期间戴加屯应支付景友公司的物业管理服务费酌定以85%的比例计算1830.05元。至于滞纳金，因景友公司未能提供充分证据证明就本案诉争期间的物业费进行过书面催告的情况，且其自身也存在一定的服务瑕疵，故对该部分主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第三十六第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：戴加屯应于本判决发生法律效力之日起三日内支付景友公司2013年8月15日至2015年1月18日的物业管理费1830.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由景友公司预交），由景友公司负担8.33元，由戴加屯负担16.67元。（景友公司同意其预交的案件受理费16.67元由戴加屯向其直接支付，本院不再退还，由戴加屯在本判决发生法律效力之日起三日内向景友公司支付）。本判决为终审判决。审判员 郭莹华二〇一五年五月二十二日书记员 狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 更多数据：搜索“”来源：