（2015）奉民三（民）初字第537号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-07-27
案件名称
周丹与林湘满、上海豪情房地产管理有限公司工作。 原告周丹诉被告林湘满、上海豪情房地产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周丹,林湘满,上海豪情房地产管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第537号原告周丹。委托代理人卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人黎阳，上海市李国机律师事务所律师。被告林湘满。委托代理人李权，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被告上海豪情房地产管理有限公司。法定代表人何秀芳，经理。委托代理人徐祖红，男，上海豪情房地产管理有限公司工作。原告周丹诉被告林湘满、上海豪情房地产管理有限公司（以下简称“豪情公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。后本案经原、被告双方一致同意延长适用简易程序期间，以60日为限。原告周丹及其委托代理人卢卫东、被告林湘满的委托代理人林吉忠、被告豪情公司的委托代理人徐祖红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周丹诉称，原告周丹与被告林湘满于2006年12月1日签订《上海市房地产买卖合同》，原告周丹从被告林湘满处购买奉贤区南桥镇古华新村XXX号XXX室房屋一套。原告与被告林湘满、豪情公司又于2006年12月8日签订《房地产居间合同》，被告豪情公司作为居间方参与上述房屋买卖中，并收取中介费人民币（以下币种同）2，400元。此后，原告履行了付款义务，并在2006年12月23日取得涉案房屋的房产证。被告豪情公司当时告知原告，该房屋内没有户口，原告出于对两被告的信任，也没有去派出所查证该房屋的户口情况。2014年上半年，原告欲出售涉案房屋，才知道被告林湘满的儿子林叶的户口至今仍在涉案房屋内没有迁出，致使原告无法顺利出售房屋。原告认为被告林湘满应于房屋产权转移时，将涉案房屋内的户口迁出，不能按约履行视为违约。被告豪情公司作为居间方，向原告隐瞒房屋内有户口的事实，属于民事欺诈，应当承担相应赔偿责任。故原告诉至法院，要求判令：1、两被告继续履行将上海市奉贤区南桥镇古华新村XXX号XXX室房屋内户口迁出的合同义务；2、被告林湘满支付原告违约金30，000元；3、被告豪情公司赔偿原告损失10，000元；4、本案诉讼费由两被告负担。庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求被告全面履行合同。原告周丹针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证［沪房地奉字（2007）第000207号］复印件1份，旨在证明原告于2006年12月23日取得涉案房屋的所有权的事实；2、户籍摘抄1份，旨在证明原告于2014年得知涉案房屋内有被告林湘满儿子的户口在内的事实；3、《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明原告与被告林湘满于2006年12月1日签订合同购买涉案房屋的事实；4、《房地产居间合同》、收条各1份，旨在证明被告豪情公司作为居间方参与了原告与被告林湘满的房屋买卖，合同约定户口迁出的条款，且原告支付了2，400元中介费用的事实；5、钟祥飞、俞妙章身份证复印件、户口簿复印件各1份，旨在证明居间合同乙方和收条上的钟祥飞系原告母亲，居间合同上签名的俞妙章系钟祥飞朋友的事实。被告林湘满辩称，针对诉请一，合同已经履行完毕，涉案房屋已经过户，且原告入住使用至今，不存在没有履行完毕的情形。关于迁出户口的问题合同没有约定，林叶已经成年，被告林湘满也无法左右林叶，户口问题也不属于法院审理范围，故请求驳回原告的第一项诉讼请求。针对诉请二、三，没有任何法律依据。被告林湘满针对其辩称的事实没有提供任何证据。被告豪情公司辩称，户口迁出的问题，系由于房东不配合，中介公司仅能起到协调作用。对于本案所涉居间合同，被告豪情公司确定并非系其所居间订立。合同落款联系人和联系电话均非被告豪情公司的员工及电话，系他人冒用，故被告豪情公司不承担任何责任。被告豪情公司针对其辩称的事实未提供任何证据。经当庭质证，被告林湘满对原告提供的证据2、3、5无异议，对证据1、4真实性无异议，但认为买卖履行完毕，居间合同签订在后，仅针对中介费。被告豪情公司对原告提供的证据均无异议。鉴于相对方对证据2、3、5无异议，本院予以确认。对证据1、4相对方对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2006年12月1日，原告周丹与被告林湘满签订《上海市房地产买卖合同》约定，原告周丹购买坐落于上海市奉贤区南桥镇古华新村XXX号XXX室房屋，价格为218，000元。2006年12月8日，被告林湘满（甲方）与钟祥飞（乙方）签订《房地产居间合同》约定，钟祥飞购买诉争房屋，价格为243，000元，中介费乙方支付2，400元。合同第九条约定“甲方于房屋产权转移时，将该房屋内户口迁出，不能按约履行视为违约。”乙方落款处，由俞妙章签名，居间方签署为“豪情中介”，未加盖公章。同日，收款人朱欢华、李国珍出具《收条》，收款事由为“中介咨询费2，400元”。2006年12月23日，诉争房屋登记至原告周丹名下。后，原告发现林叶户籍尚在诉争房屋中，以致涉讼。诉讼过程中，本院找钟祥飞进行谈话，其表示买房子是儿子即本案原告周丹的事情，其仅帮忙。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，现原告要求被告全面履行合同即为配合将户口迁离，但户口迁移涉及相关行政部门审批制度，属于行政管理范畴，故对此诉讼请求本院难以支持。值得指出的是，被告林湘满基于诚实信用原则，理应全面履行合同，现将诉争房屋内尚有被告林湘满儿子户口未迁离，被告林湘满构成违约，但原、被告双方合同中或者其他任何书面文件中，对于违约金没有约定，而违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提，故原告要求被告林湘满偿付违约金30，000元的诉讼请求，本院对此难以支持。原告还主张被告豪情公司因欺诈承担相应责任，居间合同与本案房屋买卖合同系两个法律关系，且原告亦未提供切实证据证明被告豪情公司系居间人，故本院对此诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：驳回原告周丹全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告林湘满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张慧二〇一五年五月二十二日书记员 陈艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 微信公众号“”