（2015）沪二中民二（民）终字第761号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-06-06
案件名称
魏晶晶与上海意邦置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第���中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏晶晶,上海意邦置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第761号上诉人（原审被告）魏晶晶。委托代理人魏建华。被上诉人（原审原告）上海意邦置业有限公司。法定代表人张许秀。委托代理人邓雄仔，上海市协力律师事务所律师。上诉人魏晶晶因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月22日，上海意邦置业有限公司（以下简称“意邦公司”）、魏晶晶签订《上海市商品房预售合同》，约定魏晶晶向意邦公司购买位于上海市青浦区重固镇北青公路6598弄《上海国际建材家居品牌中心》29号105室店铺，建筑面积为104.62平方米，总价暂定为人民币（以下币种均为人民币）3，431，536元，魏晶晶未按约付款应向意邦公司支付违约金，按逾期未付款的日万分之5计算，自合同应付款期限第二天起算到实际付款日止，逾期超过60天的，意邦公司有权单方解除合同，魏晶晶应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的15%，意邦公司有权在魏晶晶已支付的房款中扣除应支付的赔偿额，剩余房款退还给魏晶晶，附件付款方式及期限为2013年12月22日支付15万元，2014年3月31日前支付1，571，536元，2014年5月31日前支付171万元，魏晶晶委托意邦公司代为办理有关贷款手续，魏晶晶应在签订合同时签署贷款文件、提供贷款所需资料并支付相关费用，且严格按照意邦公司或银行通知的时间办理公证手续，如因魏晶晶原因造成银行未按合同约定期限代魏晶晶向意邦公司付款的，视为魏晶晶未按合同约定付款，代为办理��款期间，若因银行贷款政策或魏晶晶自身原因，导致魏晶晶未获银行贷款审批或申请的贷款额度获银行批准不足的，意邦公司不承担责任，魏晶晶应在接到通知之日起15日内将不足部分贷款向意邦公司付清，魏晶晶未在通知期限内付款，视为魏晶晶未按合同约定付款等。合同签订当日，魏晶晶支付15万元。同日，意邦公司、魏晶晶签订《房屋委托管理协议》，约定魏晶晶将其所购买的前述房屋委托意邦公司经营管理，魏晶晶每季度享有的经济收益为83，696元等，双方一致确认预售合同中的总房价款已扣除了魏晶晶前三年系争房屋的经营收益。魏晶晶于2013年12月底收到意邦公司邮寄的预售合同。意邦公司于2014年6月9向魏晶晶发函，载明截止2014年6月9日魏晶晶逾期付款69天，要求魏晶晶在2014年6月15日前到意邦公司处交付剩余首付款及办理相关贷款手续，提供银行要求��全部资料并支付上述费用，以便意邦公司及时办理贷款及产证手续等。2014年6月17日，意邦公司发送交房知，列明魏晶晶房款补差3，281，836元，并要求魏晶晶支付房款后才能办理交接手续。2014年7月，意邦公司向魏晶晶发送律师函，要求魏晶晶在2014年8月4日前交付剩余款项，若8月6日仍未到意邦公司处办理相关购房手续，意邦公司将依约主张违约责任等。后意邦公司认为魏晶晶逾期支付房款致讼，要求判令：1、解除双方于2013年12月22日签订的《上海市商品房预售合同》，并于5个工作日内配合意邦公司至青浦区房地产交易中心办理《上海市商品房预售合同》备案登记撤销手续，逾期未配合办理，意邦公司有权单独向青浦区房地产交易中心申请办理撤销双方签订的《上海市商品房预售合同》备案登记；2、魏晶晶承担赔偿责任，赔偿金为514，730.40元。本案受理费由魏晶晶���担。原审法院经审理后认为，意邦公司、魏晶晶签订的预售合同为双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应严格恪守合同约定，履行各自义务。魏晶晶依约应在2014年3月31日前支付第二笔房款，以便顺利办理银行贷款，魏晶晶并未办理委托意邦公司办理贷款的公证手续，根据合同约定，双方并未形成代为办理贷款的委托关系。魏晶晶提出获悉贷款需要另外提供营业执照、房产抵押，即使办理贷款需要增加这些材料，根据合同约定，如意邦公司受托代办银行贷款的，因银行政策或者魏晶晶自身原因导致未获银行贷款或者贷款额度不足，魏晶晶需要在接到通知后15日内将不足部分予以补足，若意邦公司未受托代为办理贷款，魏晶晶贷款需要增加提供前述材料与意邦公司更无关系，因此，申请办理贷款需要另外提供魏晶晶所述的其他材料本身并非变更约定的付款方式。魏晶晶不能因无法提供营业执照、抵押房产进而认为自己无法办出银行贷款故不支付第二笔房款，亦不影响魏晶晶支付第二笔房款。根据合同约定，魏晶晶需要直接支付两笔房款，第三笔房款是贷款的形式支付，即使第三笔贷款存在障碍，合同中也明确约定魏晶晶需要另外补足现金。实际履行合同过程中，在剩余房款支付时间届满后，意邦公司两次发函要求魏晶晶及时付款，魏晶晶未支付余款，也未核实贷款的进程及可能存在的障碍。意邦公司认为魏晶晶因逾期付款构成违约的主张，法院予以认可。意邦公司据此要求解除其与魏晶晶间的预售合同，法院予以支持。意邦公司未在起诉前向魏晶晶提出解除合同的正式意见，法院以魏晶晶收到法院送达的起诉状日期为解除合同的日期，根据送达信息，法院确认双方合同于2014年11月7日解除。合同解除后，意邦公司收取的房款应返还给魏晶晶，魏晶晶应配合意邦公司办理系争房屋的预售合同注销手续，意邦公司表示注销手续发生的费用由其承担，法院予以确认。意邦公司依约要求魏晶晶支付解约违约金的请求，法院予以支持。但双方在实际履行合同过程中，确曾就贷款事宜、以小换大方案等进行协商，因此，法院认为意邦公司、魏晶晶对纠纷处理都抱有比较积极的态度，综合考虑意邦公司对损失的陈述以及合同的约定，法院酌情确定魏晶晶承担13万元的违约金。基于意邦公司、魏晶晶对返还15万元本身没有异议，为避免讼累，本案对该笔款项的支付一并予以处理。根据合同约定，魏晶晶支付的房款可以抵扣违约金，剩余的房款再返还给意邦公司。原审法院据此作出判决：一、意邦公司与魏晶晶签订的《上海市商品房预售合同》于2014年11月7日解除；二、魏晶晶应于判决生效之日起十日内协助意邦公司撤销《上海市商品房预售合同》备案登记撤销手续（撤销手续的费用由意邦公司负担）；三、魏晶晶应于判决生效之日起十日内支付意邦公司违约金13万元（魏晶晶在支付该笔款项时可从已付房款15万元中抵扣，剩余2万元由意邦公司返还给魏晶晶）。原审判决后，上诉人魏晶晶不服，向本院提起上诉称：双方签订合同时，合同文本中并没有附件一内容，而后被上诉人将合同邮寄上诉人。因此合同文本附件一备注以下的内容是被上诉人自行添加的，并非双方协商一致，因此并无拘束力。合同未能履行的原因在于被上诉人所指定的按揭贷款银行不能向上诉人贷款所致。2014年3月被上诉人已经知晓上述情况，在被上诉人未能协助上诉人办成贷款情况下，合同不能履行责任在于被上诉人。因此上诉人不应承担违约责任，被���诉人应当将购房款及利息返还上诉人。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人意邦公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方的合同约定了付款方式，且是网上打印，一次性形成，不存在擅自添加。上诉人没有支付第二期房款，被上诉人多次发函催交。银行是否发放贷款，上诉人对其是否能贷款应当有充分考虑。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张合同文本附件一备注以下的内容是被上诉人自行添加，但未能提供证据予以证明，原审中上诉人仅对该附件一付款时间提出异议，因此上诉人的上述意见，本院难以采信。上诉人称其系因获知不能贷款而未支付第二期款项，但上诉人自认不能贷款并不构成其不支付第二期款的合法抗辩。况且合同约��即使第三笔贷款存在障碍，上诉人也需要另外补足现金。被上诉人两次发函催款，上诉人既未支付余款，也未就贷款的进程及可能存在的障碍进行审核。故原审法院判决解除合同，并根据上诉人的违约情况，判定上诉人应承担的违约金，并无不当，其酌定的违约金数额也属合理，可以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，900元，由上诉人魏晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 成 皿审判员 邬海蓉二〇一五年五月二十二日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下��情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”