（2014）鄂利川民初字第02738号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-11-19
案件名称
陈利平与黄永香租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
利川市人民法院
所属地区
利川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂利川民初字第02738号原告陈利平，农民。委托代理人李方敏，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。被告黄永香，农民。委托代理人罗德忠，利川市都亭法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者。一般授权代理。原告陈利平诉被告黄永香租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理。依法由审判员苏钢适用简易程序，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，原告陈利平的委托代理人李方敏，被告黄永香及其委托代理人罗德忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成由审判员吴建华担任审判长，审判员苏钢、人民陪审员刘远和参加的合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告陈利平及其委托代理人李方敏，被告黄永香的委托代理人秦艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利平诉称：原、被告于2014年9月20日签订《宾馆转租协议书》，双方约定：被告将位于火车站铁路小区一巷33号“九九六”宾馆2至4楼共计13间房间租赁给原告用于开宾馆，租期自2014年9月20日至2024年9月20日，年租金8000元，五年后涨20%。开宾馆的相关证照由被告办理，费用由原告出20000元。合同签订后，原告支付了60000元租金及10000元的证照办理费，被告向原告交付了8间房。其余5间房至今未交付原告使用。2014年11月5日，被告取得《湖北省特种行业许可证》，许可证载明单位名称是“利川市土家歌王住宿部”，负责人为黄永香。原告认为，被告未按照双方约定交付13间房屋，且办理的证照登记在被告名下，属根本违约，导致原告合同目的不能实现。为此，原告依据合同法的规定，于2014年11月17日书面通知被告解除《宾馆转租协议书》，并要求被告返还70000元，被告未作书面回复。现请求法院判令：1、被告返还原告租金60000元及办理证照所支出费用10000元，合计70000元；2、被告赔偿原告支出广告费用3000元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告陈利平为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一、《宾馆转租协议书》复印件1份。证明原、被告之间存在宾馆租赁合同关系。证据二、收据复印件两份。证明原告向被告支付了房租60000元及证照办理手续费10000元。原告在签订合同之前，给被告给了10000元，所以在打条子的时候写的70000元。证据三、物品交接清单原件1份。证明被告向原告交付了房屋的相应物品。证据四、广告招牌、广告费收据原件1份。证明原告为宾馆营业支出广告费3000元。证据五、《湖北省特种行业许可证》复印件1份。证明被告代原告办理的证照登记在被告名下。证据六、《解除合同通知书》1份、相关的快递单据原件2张。证明原告以快递方式向被告送达了解除合同通知书，被告已收到该通知。经庭审质证，被告对原告提交的证据一真实性无异议。但认为该证据反证双方约定租金是80000元，实际合同的价款已经变更为70000元。证明合同中并没约定以被告的名义办理相关证照。对证据二真实性无异议。但认为反证被告收取原告的租金是60000元，收到办证的费用10000元，实际是20000元。小字写的只是欠房租费10000元，说明双方口头约定的是70000元。对证据三无异议。对证据四真实性无异议。对证明广告费费用的真实性无法核对，没有详细的明细表。该证据与本案的案由无关，如果原告认为合同有效，是未按合同自行开销的，与被告无关。对证据五无异议。对证据六真实性无异议。但被告认为解除合同的通知书，不符合合同法第94条解除合同的情节，所以才不同意解除合同。原告陈利平提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告黄永香辩称：原告所述的第一部分属实。之后并不是原告所陈述的，在实际交付的过程中，合同中约定的13间房间变更为8间，约定的租金80000元变更为70000元。原告给被告支付了60000元，出具了10000元欠条。原告所诉称的根本性违约不存在。原告诉称不是事实，掉了补充协议的细节。广告费用不应由被告承担，因为是原告违约。合同上约定的是房租费每年80000元，租期10年，4楼因我已经出租给他人，双方协商的是等4楼期满后，就交付给原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄永香为支持其辩解理由，向本院提交了下列证据：证据一、《宾馆转租赁协议》复印件1份。证明双方存在租赁关系，约定租金是每年80000元，四样证照没有约定办理谁的名字。证据二、欠条复印件1张。证明双方变更协议后，原告仅支付60000元租金，并出具欠条10000元的事实，被告没有违约。证据三、《工商营业执照》、《税务登记证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》复印件各1份。证明被告按照约定办理了相关证照，没有违约。证据四、证人罗某、牟某、赵某的证明原件各1份及证人罗某、牟某的当庭证言。证明原、被告双方协商同意将原来的13间变更为8间，另5间房等被告与李远根的合同期限届满后交付原告，当年的租金80000元变更为70000元的事实。证据五、《房屋租赁合同》复印件1份。证明4楼的房间在2014年5月1日租给了清江外国语学校李远根，租期是1年。证明原告是知道这个房子已经租出去了的。经庭审质证，原告对被告提交的证据一无异议。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，只能证明原告欠房租的事实，不能证明其他事实，达不到被告的证明目的。原告欠被告10000元，合同约定的是80000元，在签合同前是支付了10000元的。对证据三真实性无异议，证照都是办理在被告本人的名下，被告原来开办的“九九六”宾馆，转租给原告是“土家歌王”宾馆。同时，合同约定是要办理的原告名下，现在办理在被告名下，影响原告的长久经营，所以达不到被告的证明目的。对证据四根据证明的内容来讲，按罗某的证明内容，口头约定少10000元租金，是在租赁协议签订以前。罗某和被告是有利害关系的，请求法庭不予采信其证言。对另外两份证言，这两个证人与被告原来开办的宾馆有业务上的往来，因此双方具有法律意义上的利害关系，其证明力最低。对证据五真实性无异议，但原、被告在协商宾馆转租的时候，被告没有给原告出具这份合同，原告是不知道这个期限的。被告黄永香提交的证据一、二、三真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。提交的证据四、五与原、被告当庭陈述的事实基本一致，形成了证据链，本院予以采信。经审理查明：2014年5月5日，被告黄永香与李远根签订了《房屋租赁合同》，被告黄永香将其位于利川火车站安置小区43号4楼租给李远根使用，期限为2014年5月1日至2015年4月30日止，年租金为10000元。2014年9月初，原告陈利平与被告黄永香协经商达成口头协议：被告黄永香将其“九九六”宾馆转租给原告陈利平经营，宾馆位于火车站铁路小区一巷33号（原利川火车站安置小区43号）2-4楼的13间房屋，租期从2014年9月20日到2024年9月20日止，年租金为80000元，5年后涨价20%，如续租乙方享有有限租赁权和转让权，每年应该提前一个月交付房租；九九六宾馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证等相关证件交由甲方办理，费用由乙方出两万。因被告的4楼5间房在此之前已出租给李远根，原、被告经口头协商将当年租金由80000元降为70000元，待被告与李远根的合同期满后将4楼的5间房交付给原告。2014年9月12-13日，被告给原告移交2-3楼的8间房及其相应设施，原告给被告支付了租金60000元和办理相关证件的费用10000元。同年9月20日，原告与被告签订了书面的《宾馆转租协议》，原告给被告出具了欠房租费10000元的欠条。因“九九六”宾馆不能在工商注册，加之被告的房屋达不到宾馆的要求，经原、被告协商将九九六宾馆更名为“土家歌王”住宿部，后被告以自己的名义陆续办理了特种行业许可证（正本已交给原告）、工商营业执照、卫生许可证、税务登记证。11月17日，原告用快递给被告送达了《解除合同通知书》，内容为“黄永香：我与你于2014年9月20日签订的《宾馆转租协议》因你办理的相关证照系登记在你方名下，且原约定的交付使用的房间是13间，而实际交付我方使用的房间是8间，已构成严重违约。我现在书面通知你解除《宾馆转租协议》，我将于2014年11月20日停止租用宾馆。请你收到本通知后10日内返还我交付的租金及办理证照的费用合计70000元。若你对我解除合同的行为有异议，可向人民法院提起诉讼。特此通知，陈利平（捺印）2014年11月17日”。被告收到通知书后未提出异议，亦未返还租金及办理证照费用。12月1日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原、被告之间的口头及书面合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照合同约定全面履行。合同解除权产生于合同的约定或者法律的规定，是一种形成权，只有产生了约定或者法定的情形，权利人才可以行使解除权。当事人一方解除合同的理由，只有符合双方合同关于解除条件的约定或者属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除合同的行为，才发生解除合同的效力。原、被告在合同中未约定一方解除合同的条件，原告在本案中不具有约定解除权。本案中，原、被告对以谁的名义办理相关证照未作约定，被告以其名义办理相关证照不构成违约，对合同没有约定或者约定不明确的事项，原、被告可以协议补充，不影响合同目的实现；被告迟延交付四楼5间房和减少原告当年租金10000元是经原告同意后并照此履行的，不构成违约，原告解除合同所依据的理由不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除合同的行为，不发生解除合同的效力。原告要求被告返还租金60000元、办证照费用10000元和赔偿广告费用3000元的诉讼请求不符法律规定，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈利平的全部诉讼请求。案件受理费1625元，由原告陈利平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴建华审 判 员 苏 钢人民陪审员 刘远和二〇一五年五月二十二日书 记 员 周 涛 来源：百度搜索“”