（2015）穗萝法民三初字第23号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-12-24
案件名称
李根与平安银行股份有限公司广州花园支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市黄埔区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李根,广州捷丰房地产开发有限公司,平安银行股份有限公司广州花园支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗萝法民三初字第23号原告：李根，住广州市越秀区。被告：广州捷丰房地产开发有限公司，住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：李钟泉。第三人：平安银行股份有限公司广州花园支行，营业场所：广州市越秀区建设大马路8号逸雅居首层、三层。负责人：宋近雄，行长。委托代理人：吴丰泉，住广东省深圳市福田区，系公司职员。委托代理人：魏勇，住广东省深圳市罗湖区，系公司职员。原告李根诉被告广州捷丰房地产开发有限公司（以下简称“捷丰公司”）、第三人平安银行股份有限公司广州花园支行（以下简称“平安银行广州花园支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李根，第三人平安银行广州花园支行的委托代理人吴丰泉到庭参加诉讼。被告捷丰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：1996年10月1日，原、被告签订《临时购房合同》，并于2000年12月10日签订《房地产预售契约》，约定被告将坐落在广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房以330020元的价格出售给原告，被告应于2000年12月18日前为原告办理领取房地产权证手续。临时合同及契约签订后，原告已履行了付款义务并接受了房屋。1998年6月23日被告在未告知原告的情况下，将利丰大厦逸丰阁十五、十六全层及17层A、B、C、F、G共2236.2平方米的房屋抵押给深圳发展银行（平安银行）广州市分行花园支行，并在广州开发区房地产管理所办理了抵押登记。2009年11月3日萝岗法院查封了利丰大厦逸丰阁十五、十六层共16套房产，其中14套房屋（包括1502房）于2014年9月22日在广州市萝岗区人民法院执行局的协调下，已经由14套房的购买人代广州捷丰房地产开发有限公司偿还了花园支行420万元，平均每套房为30万元，现花园支行已向萝岗法院申请解封及向房管部门申请注销上述房屋的抵押登记。原告多次催促被告办理房产证，但被告至今仍未为原告办妥房地产权证手续，现再次提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即为原告办妥领取广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房的房屋产权证手续，第三人协助办理解封及注销抵押的手续；2.本案诉讼费由被告承担。被告捷丰公司辩称：我方同意原告的诉讼请求。第三人平安银行广州花园支行陈述：原告已经依照与我方签订的《和解协议》代被告就广州市青年路利丰大厦逸丰阁1502号房产向我方偿还了300000元。我方对原告的诉讼请求没有意见，同意按我方与原告签订的《和解协议》约定及原告的申请到相关部门办理涉案房产的解封及注销抵押手续。经审理查明：1996年10月1日，原告（乙方）与被告捷丰公司（甲方）签订《临时购房合同》，双方约定：乙方愿意定购甲方的住宅楼房，地点位于广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁即南塔第15层楼02号东北朝向，该房楼款总计330020元；甲方应在1996年10月23日将该住宅楼交付乙方使用。2000年12月10日，原告（乙方）与被告捷丰公司（甲方）签订《房地产预售契约》，双方约定：“甲方将座落在广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1502房的房地产（房屋建筑面积：113.8平方米）出售给乙方；房地产成交价格为330020元；双方同意于2000年12月18日由甲方将上述房地产权正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户过程中需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；……。上述契约签订后，原告支付了购房款并依约接收了房屋。但原、被告双方一直未将《房地产预售契约》向房地产买卖主管机关进行审查备案。因涉案房产在双方签订《房地产预售契约》前已抵押给银行，涉案房产一直未办理产权证。2008年10月20日，原告（甲方）与被告捷丰公司（乙方）签订《协议书》，双方约定：1996年10月1日，甲乙双方签订《临时购房合同》，并于2000年12月10日签订《房地产预售契约》，约定乙方将座落在开发区青年路利丰大厦逸丰阁1502号的房屋出售给甲方，乙方应于2000年12月18日前为甲方办理领取房地产产权证的手续。合同签订后，由于乙方的原因至今未办妥，双方从互谅的角度出发，甲方已多次给予乙方延长时间，但由于多方面的原因至今未办妥，现甲方最后一次给予乙方半年的时间办妥上述房地产交易登记、鉴证等手续。又查，广州经济技术开发区青年路7号第4－21层的产权人为捷丰公司，本案涉及的广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房，已于1998年7月8日抵押给深圳发展行广州分行国际大厦办事处（后更名为平安银行股份有限公司广州花园支行），至今未涂销。涉案房产于2013年9月23日由广州市萝岗区人民法院进行查封，查封时效至2015年9月22日，于2015年2月4日由该院予以解封。2014年9月22日，第三人（甲方）与原告、肖某等（乙方）签订《和解协议》，双方约定：鉴于：1.因捷丰公司未履行生效的（2003）穗开法民二初字第29号《民事判决书》所确定的债务，甲方已向广州市萝岗区人民法院申请执行，执行案号为（2004）穗开法执民字第213号；2.暂计至2014年9月21日止，捷丰公司仍欠甲方借款本金3079890.35元、利息8256259.15元及垫付费用68962元。捷丰公司以其名下的位于广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1504、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共15套房为上述贷款提供抵押担保，甲方已申请萝岗法院查封了上述房产。经协商，就捷丰公司抵押给甲方的广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的注销抵押登记及解除查封问题，在广州市萝岗区人民法院的协调下，双方达成以下和解协议：一、乙方同意在本协议签署之日起十五天内自愿代捷丰公司偿还甲方共计420万元。二、在收到乙方划付的全部款项420万元后，甲方同意在十五个工作日内向法院申请解除对捷丰公司名下位于广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的查封，并向国土部门申请注销上述抵押房产的抵押登记。签订《和解协议》后，原告依照协议的约定代被告捷丰公司向第三人平安银行广州花园支行偿还了300000元。2014年10月22日，原告向第三人发出《延迟注销抵押申请书》，主要内容为：根据本人与贵行签署的《和解协议》，本人已划款300000元至贵行指定的账户上，自愿代捷丰公司偿还贷款。根据该协议，贵行需在收到全部款项后十五个工作日内向法院申请解除相应房产的查封，并向国土部门申请注销上述抵押房产的抵押登记。由于本人与捷丰公司合同纠纷一案尚未恢复执行，为使利丰大厦逸丰阁1502房产权顺利地过户至本人名下，请求贵行延迟办理注销广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1502房抵押登记手续，如需办理该房注销抵押登记手续，广州市萝岗区人民法院将会及时通知贵行协助办理。本院于2015年3月6日向广州开发区房地产管理所发出《征询函》，请该单位协助查明涉案房屋除查封和抵押的情形外，是否还存在其他办理过户的障碍。2015年3月30日，广州开发区房地产管理所回函，主要内容为：“经查阅相关档案资料，主要还存在的问题有以下两个：一、根据《关于在房地产交易登记中严格执行限购政策的通知》穗房交登（2013）91号的要求，个人在购买商品房时需符合我市限购政策的相关规定，因此受让人需符合我市的限购条件方可办理产权过户手续；二、上述房产已确权，已办土地出让手续，但未缴清土地出让金，申请人在申请办理房地产过户手续前，需先到国土部门申请补交土地出让金及税局缴纳相关税费后方可办理。”案件审理过程中，原告明确表示愿意缴纳涉案房屋办理房地产过户手续需缴纳的土地出让金及相关税费。以上事实，有《临时购房合同》、《房地产预售契约》、购房款发票、协议书、广州市房地产权属证明书、和解协议、汇兑支付往账凭证、房地产登记簿查册表、征询函、关于利丰大厦房产过户的回复函以及当事人陈述等证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为：原、被告于2008年10月20日签订的《协议书》以及原告与第三人于2014年9月22日签订的《和解协议》是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，应为有效合同。根据查明的事实，原告办理房地产过户主要存在两个问题：第一，被告捷丰公司将涉案房屋抵押给第三人平安银行广州花园支行，平安银行广州花园支行已申请广州市萝岗区人民法院查封涉案房产，虽然后来已解封，但未注销抵押；第二，申请人在申请办理房地产过户手续前，需先到国土部门申请补交土地出让金及税局缴纳相关税费手方可办理。本院认为，首先，原告已依照《和解协议》的约定代被告向第三人偿还了300000元，第三人也同意按《和解协议》的约定和原告的申请配合办理注销抵押手续，表明涂销抵押并无障碍；其次，原告在诉讼中已明确表示愿意缴纳涉案房屋办理房地产过户手续需缴纳的土地出让金及相关税费。因此，待第三人配合办理注销抵押的手续后，办理涉案房产的产权证手续将无障碍。依据原、被告双方签订的协议的约定，被告有为原告办理产权证手续的义务，现原告请求被告为原告办妥广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房的产权证手续，第三人协助办理注销抵押手续的主张合法合理，本院予以支持。因涉案房产已解封，对原告要求第三人协助办理解封手续的主张本院不再调处。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州捷丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，协助原告李根办理广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房的房屋所有权转移登记至原告李根名下的手续；二、第三人平安银行股份有限公司广州花园支行在原、被告双方办理广州开发区青年路7号利丰大厦逸丰阁1502房的产权过户手续中，协助原告李根办理该房产的抵押登记涂销手续；三、驳回原告李根的其他诉讼请求。案件受理费6250元由被告广州捷丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 陈 淼人民陪审员 钟伟波二〇一五年五月二十二日书 记 员 王结仪倪淑如 更多数据：