（2015）顺民初字第5907号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-08-04
案件名称
彭善国与孙维代房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭善国,孙维代
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第二百二十三条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第5907号原告彭善国，男，1962年10月29日出生。委托代理人赵志达，男，1953年10月4日出生，北京市顺义区张镇司法所法律工作者。被告孙维代，男，1968年5月3日出生。原告彭善国与被告孙维代房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝自蕙独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭善国及其委托代理人赵志达，被告孙维代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭善国诉称：2014年2月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市顺义区×镇×村商业街4号的门面房及空地租赁给被告用于经营使用，租赁期限为一年，年租金五千元。合同同时约定未经原告书面同意，被告不得超范围使用房屋，不得改造建筑，否则须按照本期租金的50%支付违约金。合同约定的租期到期后，原告与被告就续租问题协商未果，原告要求被告搬离涉诉房屋并在租期之前拆除被告自建的房屋，否则须按照合同约定赔偿原告本期租金的50%即2500元作为处理被告建筑部分的费用，但被告一直继续占用涉诉房屋并拒绝支付租金，故诉至法院，请求判令：1.被告立即腾退原告租赁给其使用的位于北京市顺义区×镇×村商业街4号的房屋；2.被告按照每天20元的标准支付原告自2015年2月5日起至实际腾退房屋之日止的使用费；3.被告须赔偿原告2500元作为处理被告建筑的费用；4.被告向原告支付欠付电费127.20元，水费10元；5.诉讼费由被告负担。被告孙维代辩称：同意将被告租赁给原告的位于北京市顺义区×镇×村房屋腾退给原告；不同意原告要求被告支付使用费的诉请，因为原告在2015年2月5日凌晨5点就把涉诉房屋的电断掉了，断电后被告无法正常使用涉诉房屋就搬出去一直未在涉诉房屋中居住，仅有部分物品放在涉诉房屋处，因而不存在需支付使用费的情况，且被告交付原告租金为一年五千元，一天也就十几块钱，不同意原告的每天20元的使用费标准；被告自建的房屋为两间砖木结构的平房，于2009年时建在租赁的涉诉房屋之后用于居住，建房前与原告之妻彭秀芬说过，被告最开始租赁涉诉房屋是2007年，当时是跟彭秀芬租的房，从2007年到2012年一直都是跟彭秀芬协商租房事宜及交纳房租，原告从2012年之后才跟被告签订的房屋租赁合同，此前一直都是口头协议，被告自建之房屋建于双方签订书面租赁合同之前，合同条款不适用于被告自建之房屋，故不存在违约问题；被告认可欠付原告电费127.20元，水费10元，但被告自和原告签订书面租赁合同后就一直交两份水费，被告对原告收取水费持异议。另被告认为租赁合同是无效的，因为合同条款都是原告草拟好让被告签的，被告不是自愿的。经审理查明：2014年1月20日，原告彭善国作为出租人（甲方），被告孙维代作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：一、租赁场地租金约定：乙方租赁甲方彭善国（北京泉川针织品有限责任公司办公楼后）的房屋贰间，租期壹年，年租金为￥5000.00大写（伍仟元整），总计伍仟元整。合同生效前乙方缴清租金，如逾期缴纳，按租金数额每日5%计算向甲方支付逾期付款的滞纳金。二、电源的使用规定：乙方如使用甲方电源，需向甲方交纳电费，电费标准按甲方规定的电费标准执行…三、水源的使用规定：乙方如使用甲方的水源，须向甲方交纳水费，水费标准为每月拾元，按月缴纳…七、房屋改造建筑的约定：乙方经过甲方书面同意自己建筑的部分，如在下一个年度不在租赁，乙方应在租期之前自己拆除。如违约甲方将追究乙方的责任，赔偿甲方本期租金的50%作为处理乙方建筑部分的费用。…十、合同到期约定：乙方租赁甲方房屋合同期满前如继续租用，应于30日前签订下一个年度的合同，否则甲方将另行安排，乙方应期满前退出房屋，如逾期按每日本期合同租金的10%缴纳违约金。十一、租赁期限：本合同自2014年2月5日起至2015年2月4日止共计12个月。合同落款甲方签字处有彭善国之签名，乙方签字处有孙维代之签名。双方一致认可被告孙维代在合同签订之前就将当年租金5000元交付原告彭善国。庭审中，原告就其主张向本院提交如下证据：1.签订日期为2014年1月20日，出租人为原告、承租人为被告的《房屋租赁合同》一份，用于证明双方合法的租赁关系及原告依据合同约定要求被告拆除自建建筑及支付违约金，被告对此证据的真实性予以认可；2.出租人为原告、承租人为被告的《房屋租赁合同》一份，约定的租期为从2012年2月5日起至2014年2月4日止，用于证明双方在签订涉诉合同之前签过书面租赁合同，约定的内容和涉诉合同的内容除租期和租金外无差别，故被告所称合同条款非其自愿不属实，被告认可此证据的真实性；3.《张镇资产运营中心关于当益袜厂租赁后具体事宜的处理意见》一份、《企业租赁经营合同》一份及合同附件两份、《厂房场地租赁经营合同书》一份、税票一张，上述证据用于证明原告系涉诉房屋的所有权人及涉诉房屋所占土地的合法使用权人，被告对上述证据的真实性及证明目的予以认可；4.出租人为原告、承租人为魏源的《房屋租赁合同》一份，用于证明原告主张的房屋使用费每天20元的依据，被告不认可此证据与本案的关联性；5.收据一张，用于证明被告欠付原告水电费情况，被告不认可此证据的证明目的。庭审中，被告就其主张向本院提交如下证据：1.照片四张，用于证明被告租赁的涉诉房屋情况、被告自建房屋情况及因原告强行断电导致被告无法正常使用涉诉房屋，原告认可照片的真实性，认可自己在2015年2月5日上午将被告的电断掉；2.个体工商户营业执照正副本复印件各一张，经营者姓名为孙维代，经营场所为北京市顺义区×镇×村商业街4号，用于证明被告从2007年开始就租赁了涉诉房屋用于个体经营，执照上的经营场所即涉诉房屋，原告认可上述证据的真实性，认可执照上的经营场所即涉诉房屋，称记不清楚被告何时开始在涉诉房屋内经营；3.2009年到2010年的房租收据六张，收款人为彭秀芬，交款人为孙维代，用于证明被告从2007年就开始租赁涉诉房屋用于经营，2012年和原告第一次签订租赁合同之前一直是和原告之妻彭秀芬达成的口头租赁协议，原告认可收据的真实性，称彭秀芬与自己系夫妻关系，彭秀芬收取房租系受原告委派；4.水费收据一张，收款单位处盖有北京市鹤日服装厂财务专用章，用于证明被告长期交纳两份水费，原告不认可此证据的真实性和证明目的，称合同约定被告应向原告交纳水费，被告另向他人交水费与其无关。庭审中，原、被告双方就被告自建建筑即涉诉房屋后的平房两间建于何时、能否适用2014年签订的《房屋租赁合同》的条款一节各持己见：被告称被告自建房屋建于2007年6月到7月，购买材料以及建房均被告自己完成，自建房屋没有单独的电表，与涉诉房屋的电表使用同一个电表，在房屋建成时安装了一个空调，屋内的水管是之前在空地上就有的，被告在建房时将水管围在屋内了，被告在建房时与彭秀芬说过，彭秀芬口头表示同意，因此，被告认为自建房屋建于合同签订之前，不应适用合同的条款，且被告在建房时也征得了彭秀芬的同意；原告称不清楚被告何时建的房屋，认可是经过同意所建但现在被告不租赁涉诉房屋理应按合同约定将自建房屋拆除。案件审理过程中，本院到涉诉房屋处进行现场勘查并当场询问双方当事人的意见，拍摄现场照片并制作勘查笔录一份，双方当事人对上述证据予以认可，被告表示不同意自行拆除自建建筑。上述事实，有《房屋租赁合同》、《厂房场地租赁经营合同书》、照片、收据、个体工商户营业执照及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原、被告双方就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应信守承诺，认真全面履行各自的合同义务。被告主张合同条款非其自愿因而合同应为无效，但并未就此向本院提交相关证据，且原告进行举证证明合同条款具有一定承继性，被告之主张既无事实依据亦无法律依据，本院难以采信。本案的第一个争议焦点为双方于2014年签订的《房屋租赁合同》约定的租期到期后被告应否向原告支付涉诉房屋使用费。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方2014年签订的《房屋租赁合同》约定的租期截止日为2015年2月4日，双方在合同到期之前未就被告继续租赁房屋达成一致意见，因而双方的房屋租赁关系在合同约定的租期到期时终止，根据上述法律规定，原告在合同权利义务关系终止后根据交易习惯仍负有通知、协助等义务，而原告却在合同到期后的第二天就自行将被告租赁房屋的用电切断，致使被告无法正常用电，租赁房屋亦无法正常居住使用，原告之行为未尽到法律规定的义务，故本院对原告要求被告支付房屋使用费之诉讼请求不予支持。本案的第二个争议焦点为被告建于涉诉租赁房屋后的自建建筑在双方于2014年签订的《房屋租赁合同》到期后如何处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。原告在庭审中认可被告在涉诉租赁房屋后自建建筑是经其同意的，本院对此不持异议。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十八条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。根据上述法律规定，双方2014年签订的《房屋租赁合同》第七条之约定应当视为双方就财产返还时附属物如何处理的约定，根据合同该条款的约定，被告在返还租赁房屋时应将其自建的建筑在租期之前自己拆除，否则应赔偿原告本期租金的50%即2500元作为处理被告建筑部分的费用。现租赁合同到期被告未将其自建建筑拆除，经本院询问仍表示不自行拆除，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。被告之主张无法律依据，本院不予支持。原告要求被告腾退涉诉房屋，被告亦同意腾退，本院对此不持异议；原告要求被告支付欠付水电费共计137.2元，被告认可欠付水电费数额，仅对水费交纳持异议，根据合同约定及庭审查明的情况本院对被告之异议不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十八条之规定，判决如下：一、被告孙维代于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区×镇×村商业街4号房屋腾空退还给原告彭善国；二、被告孙维代于本判决生效之日起七日内赔偿原告彭善国处理被告孙维代自建建筑费用二千五百元；三、被告孙维代于本判决生效之日起七日内给付原告彭善国欠付的水、电费一百三十七元二角。四、驳回原告彭善国的其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由原告彭善国负担十元（已交纳），由被告孙维代负担十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郝自蕙二〇一五年五月二十二日书 记 员 杨秋伟 搜索“”