（2014）东江西民初字第697号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2016-05-23

案件名称

管伟军与通化市住房公积金管理中心财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

通化市东昌区人民法院

所属地区

通化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

管伟军,通化市住房公积金管理中心

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2014）东江西民初字第697号原告管伟军，男，52岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。委托代理人陈丕龙，男被告通化市住房公积金管理中心。法定代表人许福明，职务主任。委托代理人王君庆，吉林易金律师事务所律师。委托代理人周子艺，女。原告管伟军与被告通化市住房公积金管理中心财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年7月28日收到原告的起诉状，于同日决定立案受理，并依法组成合议庭，分别于2014年10月17日及12月30日公开开庭进行了审理。原告管伟军的委托代理人陈丕龙，被告通化市住房公积金管理中心的委托代理人王君庆、周子艺到庭参加了诉讼。本案一审现已依法审理终结。原告诉称，2008年8月1日原告租用被告房屋开饭店。2013年8月前因被告楼上管道漏水将原告饭店造成经济损失32，000.00元，被告用4个月房租抵顶，同时双方签订协议书。2013年11月16日至17日，被告楼上管道两次漏水，又将原告饭店1包、5包、8包三个主要包房造成重大经济损失。原告当即通知被告处理经济损失及三个包房维修等事项，但被告总是拖欠不予落实。因三个房间棚顶都有近1平方米大小漏洞，又是冬天棚上冷风在三个房间及整个饭店内致客人员工长时间无法久留，加上漏洞导致厨房炒菜味道飘散，致使客人来后不满而走，故导致原告在2013年11月29日在被告不给维修房屋无法经营的情况下停业，并当日通知了被告。2014年2月因被告所属下水管道被堵，导致原告饭店面案加洗碗间和该单元楼上用户下水返流，原告通知被告修理后，被告将原管道走向直接改到原告面案房间下水管道内，致使该面案房间内每月都被堵，该问题原告多次要求被告解决，但被告至今未解决，导致原告无法营业。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告赔偿1、因楼上管道漏水造成饭菜三桌损失2，301.00元，洗衣费600.00元；2、因楼上管道漏水造成三个包房装修费15，000.00元；3、赔偿三个包房自2013年11月17日至11月29日12天经济损失4，600.00元×12天=55，200.00元；4、赔偿清理化粪池三次计2，600.00元；5、赔偿自2013年11月29日至2014年8月29日9个月每月营业额利润540，000.00元；6、赔偿2013年12月份因停业全体员工51，600.00元；7、赔偿2014年1月至9月五位员工月工资51，300.00元；8、原告安装煤气管道10，000.00元；9、原告安装室内七部空调20，000.00元；10、室内装修400，000.00元（合计金额1，148，601.00元）。诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告之间租赁关系已经到期并且解除。2、原告曾经有过损失，但是在2013年10月12日双方签订的协议当中已经补偿完毕。3、原告新主张的房屋漏水的现象并不存在，即使存在也从未告知过被告。故恳请法庭驳回其诉讼请求。在法庭审理过程中，原、被告就原告所诉损失是否属实及应否由被告承担产生争议。原告为证实自己的��讼主张，向法庭提交了如下证据：证据一、协议书复印件一份，证明2013年10月12日原告经营知味馆饭店与被告签订协议，其中第一、二、三条原告饭店被被告楼上管道跑水浸泡，被告补偿原告经济损失32，000.00元，用4个月租金抵顶。第四条，被告若提前收回需要提前15天通知原告，如果损失部分未能抵顶完以现金方式支付原告。第五条2013年11月后，原告如继续租用经营，租金仍每月8，000.00元计算。证据二、知味馆点菜单复印件三张，证明：1、16日5包、8包，17日1包因楼上管道漏水浸泡，三桌饭菜损失2，301.00元，另每桌给客人200.00元洗衣服，合计2，901.00元。2、中午按2，300.00元，晚上2，300.00元，合计每天4，600.00元＊12天（11月17日-11月29日）=55，200.00元。证据三、照片复印件三份，1包、5包、8包被水浸泡情况，三个包房装修费大概15，000.00元。证据四、收据复印件三份，证明因被告维修楼上污水管道原走向，改到原告面案、洗碗间内通过，导致污水管道返流粪便进入面案、洗碗间内，原告清理化粪池的费用。证据五、三栏明细账复印件8页，证明停业期间营业额每天营业额7，000.00元左右，每月按照200，000.00元左右营业额，利润按照30%计算，为月60，000.00元利润＊9个月等于540，000.00元。证据六、2013年12月工资明细复印件共计2张，证明因停业第一个月等待三个包房被告给装修，全体员工上班所开当月工资，前厅员工工资26，397.00元，后厨员工工资24，304.00元，合计51，600.00元。证据七、2014年1月至9月工资明细共计3页，证明因被告在2013年12月未给三个包房装修及污水管道维修，导致在2014年1月后不能正常营业，为减少经济损失，只留下5名员工看守。月工资5人��计5，700.00元＊9个月=51，300.00元。证据八、2014年4月16日通知书复印件一份，证明原、被告于2013年10月12日签订协议书，原告自2013年12月至2014年4月欠被告房租费40，000.00元，被告限原告2014年5月20日前搬出租赁房屋。证据九、通化市地方税务局缴税证明复印件共计3页，证明2013年4月-11月份知味馆饭店缴税情况。证据十、通化市宏达拍卖有限公司委托拍卖合同及拍卖成交确认书，证明被告如果继续租赁原告有优先租赁权，如出售原告有优先购买权。被告行为损害原告的利益，要求撤销。证据十一、照片两张，证明中级法院在评估现场勘查时该房屋管道孩子漏水，该房屋每年10月至11月份左右都在漏水。证据十二、通化中远资产评估有限责任公司出具通中远鉴报字（2014）第073号资产评估报告，结论为：合计房屋装修价值��325，340.00元。被告对原告提交的上述证据质证认为：对证据一真实性无异议，但是对证明问题有异议，1、该证据只能证明被告对原告用2013年8月-11月共计4个月租金抵顶原告此前造成的损失。2、该协议书第四条其内容说的是被告用4个月租金抵顶原告损失，如果提前解除合同时，损失没有抵顶完，以现金的方式支付。对证据二真实性有异议，该点菜单可以随意填写，其内容并不能证明当天是否有客人前去餐饮，更不能证明每桌饭菜的价格。同时，由于该证据不存在真实性，且不能够说明当天营业状况，也就不能够证明此后每天的经营状况。对证据三真实性有异议，照片既没有时间界定，又体现不出位置，并不能说明是2013年10月双方签订抵顶协议后所造成的。对证据四真实性有异议，该收据只是便条或者说是白条，��不能够证明费用情况。对证据五真实性有异议，并不能证明原告的营业收入，不符合证据规则。对证据六、七真实性有异议，可以随意填写，不具有真实性。对证据八无异议。对证据九有异议，认为其不真实，因为在原告提供的证据当中，税务局为金厂税务所，知味馆所处的位置不属于金厂税务所的纳税管理范围。同时，原告经营的知味馆是由于自己经营管理不善，自己停止营业，并不是由于原告所述的房屋状况影响营业。对证据十真实性无异议，但认为1、原告称跑水并没有及时通知被告，而被告主张租金时原告方以此抗辩；2、被告4月份书面通知原告解除合同，双方租赁关系已不存在，被告组织拍卖与原告无关，不存在优先购买权问题；3、双方此前的另外一个诉讼已经确认合同解除，原告也表示同意；4、原��请求撤销拍卖等与本案无关，原告需另行起诉。对证据十一照片不能证明原告曾经租赁的房屋在经营期间有漏水现象，因为双方4月份合同解除，而该照片的形成是在12月份。对证据十二认为该评估报告只是针对房屋价值进行鉴定，并没有对所谓的水泡水湿进行鉴定，故被告对房屋装修价值325，340.00元鉴定结果没有异议。另，原、被告在签订租赁合同时并没有约定而合同解除需要由被告承担装修损失，故对该损失被告不予承担。被告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了如下证据：证据一、2008年8月1日原、被告租赁协议书复印件一份，证明2008年8月1日原、被告签订租赁协议，租赁期限自2008年8月1日至2013年7月31日。合同到期后，因原告主张跑水，被告允许其继续经营，继而签订2013年10月12日协议，之后变为不定期租赁至今。后��告拖欠4个多月租金，被告书面通知原告交租金（原告提交证据八中体现），后被告起诉到法院。证据二、东昌区人民法院（2014）东民一初字第221号民事判决书、通化市中级人民法院（2014）通中民终字第659号民事判决书复印件两份，证明原、被告租赁合同已经解除。在庭审中，原告主张自己有损失，房屋有损毁来抗辩被告的租金主张，但是提供不出任何证据。原告对被告提交的上述证据质证认为：对证据一、二真实性无异议，但是对证明内容有异议。2013年10月12日协议主要证明知味馆楼上管道所有权是属于被告的，是在2013年10月12日前开始漏水的。而在该协议签订后，管道又漏水了，现在要求的就是这之后产生的损失。根据原、被告的诉辩、举证、质证及当庭陈述，本院对如下事实予以确认：原告承租被告位于通化市光明路康居公寓1楼门市用于经营通化市东昌区知味馆。2013年10月12日因知味馆被水浸泡双方签订协议，约定被告以2013年8月份至11月份4个月租金抵顶原告损失32，000.00元。2014年4月16日，被告以书面通知的方式通知原告因拖欠房屋租金（2013年12月至2014年4月，计40，000.00元）解除租赁关系。被告于2014年6月5日诉至本院，本院于2014年8月4日作出（2014）东民一初字第221号民事判决书，判决解除双方房屋租赁合同，管伟军从该房屋中迁出并交付房屋，管伟军给付租金及损失56，000.00元。管伟军不服该判决上诉至通化市中级人民法院，2014年9月23日通化市中级人民法院以（2014）通中民终字第659号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2014年7月29日被告委托吉林省佳欣房地产评估有限公司对争议房屋进行评估，2014年8月8日委托通化宏达拍卖有限公司对该房屋进行拍卖，2014年9月25日以4，780，000.00元的价格成交。针对原、被告的争议焦点，本院结合相关法律规定综合评判如下：原告承租被告房屋，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。在2013年10月12日原告承租的房屋遭水浸泡就损失双方达成了协议书后，原告在使用该房屋过程中又发生漏水现象（有原告提交的照片为凭），导致原告遭受新的损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告未履行维修义务导致原告遭受的损失应承担赔偿责任。因原告所主张的饭菜损失仅凭点餐单无法单独证明该数额的真实性、对装修费因无相关约定合同到期后应由承租人承担、包房营业损失并无确实证据予以证明、清理化粪池无正规发票无法确定金额的真实性、停业期间员工工资无相关证据予以证明员工的人数及工资标准，故依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定本院无法予以支持。对于停业损失，虽被告予以否认停业的时间及计算标准，但因原告向法庭提交了点餐单等相关证据可证实在2013年11月29日前即发生漏水，按该日期可认定原告所主张的停业时间。对于截止日期，因被告于2014年4月16日向原告发出解除租赁关系通知，按之前提前15天通知的约定，截止日期应确定为2014年5月1日，共计停业5个月。关于停业损失的计算标准因原告提交了消费者协会的证明，可证实其所要求的利润30%并不超过通化市消费者协会给出的38%以上的标准，故可按30%计算。对于月营业额因有通化市东昌区地方税务局金厂税务所出具的纳税明细可认定月营业额为48，607.41元，故原告的停业损失应为48，607.41元／月×30%×5月（2013年11月29日-2014年5月1日）赔偿原告停业损失72，911.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，本院判决如下：一、被告通化市住房公积金管理中心于本判决生效之日起三日内赔偿原告管伟军停业损失72，911.12元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，280.00元，由原告承担12，430.00元，被告承担850.00元。如被告到期未履行本判决所确定的给付义务，原告向本院申请强制执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长　马　涌审判员　张晓云审判员　毛德义二〇一五年五月二十二日书记员　唐丽丽微信公众号“”