（2015）通民初字第05094号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京顺华房地产开发有限公司与胡佳瑞排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京顺华房地产开发有限公司,胡佳瑞
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第05094号原告北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村通朝大街323号。法定代表人郑武，总经理。委托代理人金淳，北京倡衡律师事务所律师。被告胡佳瑞，男，1963年1月30日出生。委托代理人赵亚梅（胡佳瑞之妻），女，1964年11月30日出生。原告北京顺华房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告胡佳瑞（以下简称被告）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人金淳、被告及其委托代理人赵亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系世纪星城小区的开发商。2007年12月27日原告与被告就世纪星城25号楼X号房屋签订《北京市商品房预售合同》，合同约定该房屋预测建筑面积共142.67平方米，其中套内建筑面积为109.08平方米，公用部分与公用房屋分摊建筑面积33.59平方米。合同签订后被告于2009年4月18日办理了入住。被告购买的房屋户型为地下一层及一楼的下跃式复式房屋，位于地下一层的北半部、面积约42平米的范围不属于合同出售面积，但被告一直占用该部分。原告多次与被告交涉要求其腾退，但被告置之不理。2012年底原告为维护原告的合法权益诉至贵院，后因通州区建委协调，原告撤回起诉。后调解未果，故诉至法院，1、请求判令被告腾退北京市通州区永顺镇世纪星城小区25号楼X室地下一层北部约42平米房屋；2、请求判令被告支付侵占期间的占用费每月600元，暂从入住日计算至起诉日止共计42000元。被告辩称：1、原告跟我要房子首先要拿出法律依据，原告要有法律依据的证明这房子是他的他才有资格跟我要。2、这间房子没有独立的户门，根据最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷法律第六条、第二条及商品房销售管理办法建设部第88号令第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。3、根据商品房销售合同内容原告严重地违反了合同法第42条的规定，原告给我造成的损害应承担赔偿责任。原告故意隐瞒重要事实或提供虚假情况或违背诚信信用的行为，原告没有做到告知买受人真实性情况，没有告诉我房屋没有进行测绘，没有告诉我这间房屋不在房本内，原告的行为违反了合同法。合同中的户型图画在合同内的东西就都应该是我的，这间房屋除了我及我的家人别人根本进不去。这座楼已经全部销售出去，也就是说25号楼已经与开发商没有任何关系了。这间房屋就是我的，原告非法篡改图纸及数据，原告的行为已经对全体业主构成欺诈。只要是原规划建筑设计成套的房屋，同走一个户门无其他出口，这个房屋全都是我的。根据物权法规定房屋产权不是公就是私，2013年周法官就跟原告要过产权证，但是原告当时没有提交，现在我们要求他们提交。原告宣布广告可以证明这间房屋是原告卖给我的，南北通透的意思是什么大家都清楚，只要是画在我合同内户型图上的我认为就都是我的。4、商品应按照审批合格的施工图进行施工，施工图纸中这间房屋跟我家是相通的，竣工图可以完整的反映验收时的实际情况，竣工图纸中这间房屋也是跟我家相通的，根据高院相关规定可以排他使用的，商品住宅按套销售，不得分开销售。25号地下一层这间房子时有时无的原因，在规委通州分局存档，此时该图纸上有这间房。施工图上层高也是2.9米，此时图纸上也有这间房屋。这些图纸是给国家审查的。施工图在原告手中，原告手中的图纸就发生了变化，原告将图纸进行非法篡改，预测平面图层高被开发商篡改成低于2.2米，这张图在原告手中。这张图是由测绘所依据原告非法篡改后提供的施工图纸画的，在这张图纸上也有这间房，但层高由原来的2.9米变成了2.2米。经审理查明，2007年12月27日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），被告购买原告开发建设的位于北京市通州区永顺镇杨庄村25号住宅楼X室房屋（以下简称涉案房屋）一套，涉案房屋所在楼栋的建筑层数为19层，其中地上18层，地下1层，涉案房屋朝向为南北。涉案房屋平面图及涉案房屋在整个楼栋中的位置在预售合同的附件一中以图示方式进行约定，图中可见涉案房屋分为两层，地上一层和地下一层。本案中原告诉称要求被告腾退的地下一层北部约42平米房屋（以下简称涉案房屋的争议部分）在附件一的图示中以阴影方式进行标注，预售合同对于阴影部分的性质无具体约定。涉案房屋预测建筑面积共142.67平方米，其中套内建筑面积109.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积33.59平方米。涉案房屋单价为每平方米13074.16元，总价款为1426129元，被告应于2007年12月27日前一次性向原告支付房屋总价款。合同签订后，被告依约向原告交纳了房屋总价款。2009年4月18日，原告向被告交付涉案房屋，被告办理入住手续。2010年6月28日，被告办理涉案房屋的房屋所有权证书，房屋坐落确定为通州区杨庄南里71号楼-1至1层X，建筑面积143.96平方米，套内建筑面积109.02平方米，房地平面图上未对涉案房屋的争议部分进行标示。2015年3月27日，我院到涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋的争议部分现由被告装修并使用，北侧有窗户，南侧有门与地下一层其他房间相通，此外再无其他途径可进入涉案房屋的争议部分。庭审中，原告主张预售合同附件一中阴影部分未出售给被告，原告仍保留所有权，但无法提供产权证明；被告主张阴影部分属于地下一层不可分割的一部分，否则无法做到原告出售房屋时所宣称的南北通透，既然阴影部分标注于预售合同附件一的图示中，阴影部分就属于出售给被告房屋的一部分。原告主张交付时未向被告交付涉案房屋的争议部分，并提供北京东光物业管理股份有限公司出具的证明一份，“地下一层北侧、房屋售出部分与未售出部分之间有完整、封闭的墙体隔断，该墙体未留有出入通道”，原告主张是被告私自打通墙体隔断并进入涉案房屋的争议部分；被告主张收房时原告向被告交付了涉案房屋的争议部分，否则被告不可能同意收房，而且被告自收房后对涉案房屋的争议部分进行装修，并一直使用至今。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、现场勘察照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据查明的事实，涉案房屋的争议部分虽未在房屋所有权证的房地平面图上进行标示，但自涉案房屋交房后涉案房屋的争议部分一直由被告装修并使用至今，现原告主张其为涉案房屋的争议部分产权人并要求被告腾退，但原被告双方对于涉案房屋的争议部分权属存在争议，故原告要求被告腾退涉案房屋的争议部分并支付占用费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京顺华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费四百二十五元，由原告北京顺华房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 曹丽丽二〇一五年五月二十二日书 记 员 田琳瑜 关注公众号“”