（2014）杨民四（民）初字第2647号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-11-03

案件名称

张伟与ＸＸ年房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2014）杨民四（民）初字第2647号原告（反诉被告）张伟。委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。被告（反诉原告）ＸＸ年。第三人王邢。第三人花旗银行（中国）有限公司上海分行。负责人陆烜。委托代理人陆逸辰，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托代理人彭晨媛，北京市金杜律师事务所上海分所律师。第三人方敏。原告张伟诉被告ＸＸ年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。后被告ＸＸ年提起反诉，本院于2014年11月24日裁定转为适用普通程序。根据案情需要，本院依法追加王邢、花旗银行（中国）有限公司上海分行（以下简称花旗银行）、方敏为本案第三人，共同参与诉讼。依法组成合议庭于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伟及其委托代理人蒋永华、被告（反诉原告）ＸＸ年、第三人王邢、第三人方敏、第三人花旗银行的委托代理人彭晨媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张伟诉称，2013年9月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，房款总价人民币2，650，000元（以下货币单位均为人民币）。原告于2013年10月10日向第三人花旗银行贷款1，275，000元交予第三人王邢（系被告儿子），于2013年10月11日把剩余房款以现金方式交予第三人王邢，并于当天办理了系争房屋的过户手续。按买卖合同约定被告应于2013年12月31日前搬出系争房屋并交付给原告，而被告至今未履行并称房款系第三人王邢收取，拒绝交房。现诉至法院，要求判令：1、被告搬离系争房屋；2、被告支付自判决生效迁出之日起至实际迁出之日止的使用费，按每月3，000元标准计算。被告（反诉原告）ＸＸ年辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋是被告所有的，从没有委托第三人王邢出售该房，也没有至上海市东方公证处办理委托卖房公证。故以被告名义与原告签订的房地产买卖合同系无效合同，系争房屋的产权应恢复登记至被告名下。现提起反诉，要求判令：反诉原告与反诉被告于2013年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，反诉被告将系争房屋的产权恢复登记至反诉原告名下。原告（反诉被告）张伟反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告认为第三人王邢有权出售系争房屋，不知道经公证处公证的委托书有假，且已付清了全部房款，其中1，275，000元系向第三人花旗银行贷款付给了第三人王邢，另1，375，000元系自己女朋友于2013年10月10日现金付给第三人王邢，当时第三人王邢出具了收据，后因搬家找不到该收据了，故自己系善意取得系争房屋，系争房屋的房地产买卖合同有效。第三人王邢述称，不同意原告的诉请，理由同被告。同意反诉原告的反诉请求。2012年4月，因自己在外面欠钱，需要归还，通过朋友介绍认识了案外人竺某某，其要求自己将系争房屋房产证、自己和父亲的身份证及户口簿交给他，即可帮自己向银行申请贷款，后又告知无法办理银行及个人贷款。很久之后，案外人竺某某带自己去了公证处，并找了一个人冒充被告签字办理了委托手续。案外人竺某某还带自己去了房地产交易中心，在一份合同上让自己签名，并称签名后就有钱了。自己上海银行的卡及办卡时办理的网上银行U盾都在案外人竺某某手上，且其知道密码，所以自己对花旗银行汇入的1，275，000元并不知晓。之后，案外人竺某某将房产证、户口簿还给了自己，但未将身份证及银行卡还给自己，并让自己继续等待，两个月后，案外人竺某某称可能没有希望了，之后其更换了手机，自己找不到他了。另外，自己没有收到过原告所谓的现金1，375，000元，也没有向其出具过收据。第三人花旗银行述称，就原告的本诉，由法院依法判决，要求保护银行的抵押权，因原告未按时还款，花旗银行曾向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）起诉，并查封了系争房屋，经法院调解达成了调解协议，后原告未履行该调解协议，现己方已向浦东法院申请强制执行，如原告能完全履行民事调解书的义务，同意向浦东法院申请解除对系争房屋的查封。不同意反诉原告的反诉请求，因花旗银行已经取得了合法的抵押权，应予保护。第三人方敏述称，就原告的本诉，由法院依法判决，要求保护自己的抵押权。不同意反诉原告的反诉请求，因自己借钱给原告，已经取得了合法的抵押权，应予保护。经审理查明，被告与第三人王邢系父子关系。系争房屋原系被告所有，由被告及第三人王邢居住至今。2013年4月28日，上海市东方公证处出具（2013）沪东证字第17402号公证书，证明被告于2013年4月28日来到我处，在前面的《委托书》（内容为被告委托第三人王邢出售系争房屋等）上签名，该签名行为属实。2013年9月18日，原告作为买受人（乙方）与第三人王邢（合同明确系被告的代理人）作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计2，650，000元，双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2013年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方应于甲乙双方签订本合同后当日内向甲方支付首期房价款计800，000元整（包含已付定金）；2、乙方通过贷款银行申请贷款计1，275，000元整，待贷款银行收到收件收据后由贷款银行支付给甲方；3、乙方应于过户当日支付甲方第3期房价款计525，000元整；4、甲方应于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，同时乙方应支付给甲方房屋尾款计50，000元整。合同落款处由第三人在甲方代理人处签名。2013年10月10日，原告与第三人花旗银行签订合同编号为SHXXXXXXXX的《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人花旗银行申请贷款1，275，000元，并同意将系争房屋抵押给第三人花旗银行，贷款期限共360月，预计自2013年10月9日起至2043年10月8日止，并授权将该1，275，000元直接划转至第三人王邢开户行为上海银行上海分行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内。当日，原告向第三人花旗银行提供了《首付款证明函》，内容为：“出售方姓名：ＸＸ年；购买方姓名：张伟；特此证明买卖双方就以下房产房产地址：杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室已签署房地产买卖合同，出售方共已足额收到购买方支付的款项如下：收款金额：人民币壹佰叁拾柒万伍仟元整，特此证明。出售方签字：王邢代ＸＸ年；日期：2013.10.10”。第三人王邢认可该证明函上系自己签名，但表示未收到过该笔款项。2013年10月23日，系争房屋产权登记至原告名下。当日，第三人花旗银行登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为1，275，000元。后原告向第三人花旗银行还款，至2014年3月原告未再还款。后第三人花旗银行向上浦东法院起诉并申请诉讼保全，查封了系争房屋。2014年8月20日，浦东法院作出（2014）浦民六（商）初字第S8063号民事调解书，明确花旗银行与张伟自愿达成调解协议：张伟应于2014年11月9日前归还花旗银行截至2014年8月20日的逾期贷款本金、利息及逾期还款罚息共计60，292元，应于2014年9月9日起继续履行与花旗银行签订的编号为SHXXXXXXXX的《个人房产抵押贷款合同》，并应于2015年1月9日前支付花旗银行律师费30，000元等。后原告张伟未履行该调解协议，第三人花旗银行向浦东法院申请执行。2013年10月25日，第三人花旗银行向第三人王邢上海银行上海分行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内划款1，275，000元。第三人王邢上述账户银行交易明细显示，当日通过网上银行转账1，275，000元给案外人田某某。2014年3月20日，第三人方敏登记为系争房屋的另一抵押权人，债权数额为1，300，000元。2014年9月，原告具状来院，作如上诉请。审理中，1、被告提出申请，要求对经上海市东方公证处公证的2013年4月28日署名为被告签署的《委托书》上委托人处被告签名的真实性进行笔迹鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对此进行笔迹鉴定。2015年1月27日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，明确需鉴定材料为：落款日期为“2013年4月28日”、委托人为“ＸＸ年”的《委托书》复印件1份，其上落款“委托人”处的“ＸＸ年”签名为需检字迹。鉴定意见为：检材上需检的“ＸＸ年”签名不是ＸＸ年所写。2、2015年4月1日，案外人上海市东方公证处出具（2015）沪东证复决字第5号《撤销公证书决定书》，决定撤销（2013）沪东证字第17402号公证书。3、就房款支付情况，2014年9月22日庭审时，原告陈述2013年10月11日在长岭路交易中心附近的一个喝茶的地方将现金1，280，000元交给了第三人王邢，现金都是捆好的，100，000元一叠，共12叠，剩余房款95，000元因房屋没拿到故未支付。2015年4月8日庭审时，原告陈述2013年10月过户之前，原告的女朋友在交易中心附近的上岛咖啡厅将现金1，375，000元交给第三人王邢，钱是自己女朋友拿的，一共几叠记不清了，自己不清楚钱装在何处。2015年5月7日庭审时，原告陈述2013年10月10日在控江路上的上岛咖啡厅，原告女朋友宁檬向第三人王邢交付了现金1，375，000元，宁檬现在美国。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、个人房产抵押贷款合同、浦东法院（2014）浦民六（商）初字第S8063号民事调解书、首付款证明函、电汇凭证回单；被告提供的公证书、撤销公证书决定书；第三人王邢提供的银行交易明细；第三人花旗银行提供的浦东法院（2014）浦民六（商）初字第S8063号民事调解书、立案材料；第三人方敏提供的借款合同、债权公证书、银行转账凭证、房地产登记证明、房地产权证；本院至上海银行宝昌支行调取的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的第三人王邢银行卡2013年10月25日的相关交易材料；司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，系争房屋原系被告所有。审理中，经被告申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《鉴定意见》，明确落款日期为“2013年4月28日”的《委托书》上委托人为“ＸＸ年”的签名不是被告所签，故第三人王邢未经被告委托无权与原告就系争房屋的买卖签署《上海市房地产买卖合同》。对于原告所称的其已向第三人王邢现金支付了系争房屋房款1，375，000元。首先，关于此笔款项的支付细节、地点，原告在三次庭审时的陈述前后出入较大，且有违房屋买卖的交易惯例；其次，原告未提供相关收条、转账记录等，仅有原告为申请贷款时提供的第三人王邢签名的首付款证明函。故本院对于原告的上述陈述无法认定。系争房屋的产权虽已登记至原告名下，但原告未按合同约定付清房款，故原告不属于善意取得系争房屋，原告与第三人王邢于2013年9月18日就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》无效。现原告依据该合同的约定要求被告搬离系争房屋并支付房屋使用费的请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告为购买系争房屋向第三人花旗银行申请贷款，第三人花旗银行根据原告的授权已实际向第三人王邢支付了房款1，275，000元，至于该笔款项打入第三人王邢的银行卡后的支取情况，系第三人王邢与案外人的债权债务关系，非本案处理范围。故第三人王邢应返还该1，275，000元房款及利息。至于第三人方敏与原告之间的债权债务关系，非本案处理范围。待系争房屋现设立的抵押权人为第三人花旗银行、第三人方敏的两处抵押注销及浦东法院解除对系争房屋的查封后，原告应协助将系争房屋的产权恢复登记至被告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张伟要求被告（反诉原告）ＸＸ年搬离上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋及要求被告（反诉原告）ＸＸ年按每月人民币3，000元支付自判决生效迁出之日至实际搬离之日止的使用费的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张伟与署名为被告（反诉原告）ＸＸ年于2013年9月18日就上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、第三人王邢应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张伟以上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押，以原告（反诉被告）张伟名义向第三人花旗银行（中国）有限公司上海分行申请的贷款本金人民币1，275，000元及利息（具体数额以第三人王邢返还之日银行结算金额为准）；四、第三人王邢履行完毕上述返还义务后十日内，原告（反诉被告）张伟应清洁上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋上设置的抵押权人为花旗银行（中国）有限公司上海分行的抵押，并待上海市浦东新区人民法院解除对上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封及该房屋上设定的抵押权人为第三人方敏的抵押清洁后十日内，原告（反诉被告）张伟应协助被告（反诉原告）ＸＸ年将上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告（反诉原告）ＸＸ年名下。本案受理费人民币2，950元，由原告（反诉被告）张伟负担；反诉案件受理费人民币40元，由原告（反诉被告）张伟负担；鉴定费人民币4，000元，由第三人王邢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　王　莹代理审判员　金　玮人民陪审员　韩贤慧二〇一五年五月二十二日书　记　员　蒋杨锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”