（2014）甬海民初字第1057号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-07-06

案件名称

宁波颐高物业服务有限公司与沈宏亮、曹伟芳等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市海曙区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波颐高物业服务有限公司,沈宏亮,曹伟芳,盛林军,郑杰,宁波甬越投资咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

宁波市海曙区人民法院民事判决书（2014）甬海民初字第1057号原告（反诉被告）：宁波颐高物业服务有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区朝晖路188号，民安路***号。法定代表人：陈军达，该公司总经理。委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。被告：沈宏亮。被告：曹伟芳。被告：盛林军。被告：郑杰。被告（反诉原告）：宁波甬越投资咨询有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区东渡路**号〈5-100〉。法定代表人：金效刚，该公司董事长。委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。原告宁波颐高物业服务有限公司（以下简称颐高公司）为与被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（以下简称甬越公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月26日诉至本院，本院于同日立案受理，被告甬越公司在举证期限内提起反诉，本院予以合并审理。本案依法组成合议庭，分别于2015年1月29日、2月15日、4月28日、5月22日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告颐高公司的委托代理人叶映辉、被告甬越公司的委托代理人吴宗建、叶逸到庭参加了诉讼，被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，依原告颐高公司申请，本院对被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、甬越公司名下的财产进行了保全。依被告甬越公司申请，本院委托宁波弘正工程咨询有限公司对被告承租房屋的面积进行了测绘。原告颐高公司起诉称：2013年3月7日，被告向原告承租了位于宁波市东渡路29号建筑面积8701平方米的房屋用于商业经营。双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期限自2013年4月1日至2026年2月28日，第一年租金为14000000元，第二年租��为14420000元，第一次租金支付时间为2013年6月15日前支付3500000元，以后支付频率为三个月一次，支付额度为全年租金的四分之一，逾期支付，每逾期一天，则被告按应付金额的0.3%支付违约金；承租人应支付原告物业管理费及公共事业费，其中2013年7月至2016年6月为336000元／年，交付与租金同步；承租人还应承担电费、水费等费用。合同订立后，原告按约定将被告承租的房屋移交被告，被告方于2013年3月8日通过被告郑杰向原告支付1100000元租赁押金，于2013年12月4日向原告支付2013年3月11日至2013年11月10日期间的水电费57776.25元，于2014年7月期间通过其他承租户向原告支付水电费435106.02元，尚有585405.73元水电费未予支付。经原告多次催讨，被告仍未支付欠付费用，为保障自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、五被告支付租金17605000元（2013年4月1日至2014年6月14日）；二、五被告支付物业管理费420000元（2013年4月1日至2014年6月14日）；三、五被告支付水、电费585405.73元（2013年11月11日至2014年7月10日）；四、五被告支付逾期付款违约金2622967元（计算至2014年8月14日），并自2014年8月15日起按应付租金、物业管理费总额的日万分之六支付违约金至付清全部款项止。审理中，原告明确第一项诉讼请求的起算时间为2013年7月1日，第四项诉讼请求的起算时间为2013年6月15日。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰未作答辩。被告甬越公司未提交书面答辩状，口头答辩称：原告主体资格存在问题，房屋的所有权人并非是原告。被告的主体资格也存在错误，涉案房屋并非五被告共同承租，而是被告甬越公司与原告发生房屋租赁合同关系。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰是被告甬越公司的股东，并没有共同承租涉案房屋，也没有使用过涉案房��，原告也没有将这些房屋交付给被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰个人使用过，使用房屋的是被告甬越公司。当时甬越公司尚未成立，正在筹建的过程中，故由股东代表签字，公司成立后，由公司盖章对股东代表公司签订合同的行为进行了确认，原告提供的证据也证明公司成立后由公司确认的事实，资金也由公司支付，故本案双方的权利义务关系应当是被告甬越公司与原告之间的关系。原告没有按照合同约定时间和约定面积将房屋移交给被告甬越公司。因涉及改造房屋，2013年10月28日宁波市海曙区人民政府办公室才形成协调会议纪要（2013）49号，同意对房屋改造，故是在会议纪要形成后才发生租赁关系，交付时间是2013年11月1日。由于产权人存在纠纷等原因，原告并没有按合同约定的面积交付房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告甬越公司反诉称：2013年3月7日甬越公司的股东郑杰代表甬越公司与原告签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将东渡路8701平方米的房屋出租给被告甬越公司使用，租期从2013年4月1日至2026年2月28日，免租期为三个月，第一年租金为1200000每月，合同约定任何一方违反合同约定的义务，违约方应承担一个月租赁费用金额为标准的违约金，如实际损失超过一个月租金的，双方均可主张实际损失。合同签订后，被告按约履行义务，然原告没有按约提供房屋。经过交涉，原告提供的房屋面积也与合同约定面积不符，导致被告甬越公司的设计和施工合同一改再改，同时，原告还不提供房屋所有权证供被告甬越公司申请营业执照，甚至对房屋没有合法使用权。因装修原因，直至半年之后才由政府有关部门协调进行。被告甬越公司认为，由于原告的违约，导致被告甬越公司至少产生了3600000元（大约3个月的租��）的损失。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：原告赔偿3600000元损失费。原告颐高公司就反诉口头答辩称：原告和被告甬越公司签订租赁合同后，按照合同约定的红线图的面积，于2013年4月1日将房屋交付给被告，不存在延期交付的问题。被告甬越公司收取承租的房屋后，没有向原告支付过租金，被告甬越公司提出要求原告赔偿其3600000元损失，缺少事实和法律依据，应当予以驳回。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰未作陈述。原告颐高公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据：证1.房屋租赁合同一组，拟证明原告向房屋所有权人承租了涉案东渡路房屋的1-2层，且合同第六条约定原告有权以自己的名义出租房产的事实。证2.房屋租赁合同、图纸各一份，拟证明五被告向原告承租位于宁波市东渡路29号房屋以及租赁双方对租金、租金支付、违约处理、纠纷管辖等约定的事实。证3.宁波银行网上银行交易凭证一份，拟证明被告郑杰支付1100000元租赁押金的事实。证4.工程交接单二份，拟证明在2013年4月1日原告已经将被告承租的房屋交付给被告的事实。证5.水电费清单、发票、付款凭证各一份，拟证明2013年4月至2013年11月期间水电费的金额。证6.水电费清单、付款明细各一份，拟证明被告至2014年7月10日应支付水电费1020511.75元，现仅支付435106.02元，尚欠585405.73元的事实。证7.证明一份，拟证明交接表上签字的赵磊是被告甬越公司工作人员的事实。证8.水电费清单一份，拟证明2013年11月至2014年7月10日，五被告共拖欠原告水电费1020511元，由被告甬越公司进行确认的事实。证9.证明一份，拟证明被告甬越公司于2013年3月就进场装修的事实。证10.网上银行交易凭证及发票一组，拟证明2013年3月至2014年11月，原告��经向新上海国际物业管理有限公司缴纳该期间水电费的事实。证11.红线图一份，拟证明原告交付被告的房屋面积及位置。证12.固定资产投资项目节能登记表二份，拟证明赵磊是被告甬越公司的员工，有权签署交接单的事实。证13.加薪申请书、入职申请表各一份，拟证明江冬是被告甬越公司员工的事实。证14.中央空调工程合同、装饰装修合同、建设工程设计合同、成果确认函各一份，拟证明被告从2013年4月1日取得了上述房屋的承租权后进行了相关的设计、施工、安装的事实。证15.装修施工申请表、铺位交接表、进场装修须知、定位协议书、商铺合作合同一组，拟证明2013年6月开始被告陆续将承租房屋进行对外招商，且有进场施工的事实。证16.图纸二组，拟证明被告承租了该场地后进行了设计，对部分铺位进行了招商，并向原告备案，原告将所有的出租的房屋��红线图全部交付给被告的事实。证17.情况说明一份，拟证明物业公司向原告收取水电费的标准。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰未到庭，视为放弃质证的权利。经质证，被告甬越公司对证3、证17无异议，本院予以认定。被告甬越公司对证1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法确认合同是真实的，据被告了解有一个叫吴伟铭的产权人租赁合同是没有签过的，且上述合同加起来的面积与本案所诉的建筑面积不符，不能证明上述合同所涉的位置就是被告承租的位置。经审查，证1系原件，且与本案具有关联性，故对证1本院予以认定。被告甬越公司对证2的真实性无异议，但认为被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰仅是作为被告甬越公司的委托代理人签字，并不是合同的主体，虽然合同上写了附件一是物业平面图红线图，但实际上在合同签订的时候并没有红线图。经审查，证2的房屋租赁合同系原件，图纸与证11的红线图以及被告甬越公司提交的红线图均一致，且与本案具有关联性，故对证2本院予以认定。被告甬越公司对证4真实性有异议，认为不能证明房屋已经交付，交付的只是配电箱等，并不是房屋移交，钥匙没有移交过，有郑杰签名的这份是复印件，被告不认可。经审查，有郑杰签名的这份工程交接表为复印件，对真实性本院不予认定，有赵磊、武宾宾签订的这份工程交接表为原件，结合证12，可以证明赵磊为被告甬越公司的工作人员，根据工程交接表记载的内容可以证明原告的待证事实，故对证4本院予以认定。被告甬越公司对证5真实性无异议，认为正好印证了交款人是被告甬越公司，实际承租人是被告甬越公司，其支付的款项为水电押金。经审查，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，该份证据记载的内容可以证明被告甬越公司已支付2013年4月11日至2013年11月10日期间水电费的事实。被告甬越公司对证6真实性、合法性、关联性均有异议，认为是原告自行制作的，并不是物业公司提供的，同时这些代缴的费用也没有提供相应的代缴依据；对证7、证8真实性、合法性均有异议，认为该公章并非被告甬越公司在工商局备案过的公章，且盖章时间并不确定，如果是第一次开庭之后形成的，被告甬越公司不可能再给原告确认这笔水电费。经审查，证7系原告自行制作，被告对度数无异议，对计算标准有异议，故本院对水电的度数予以确认，对计算标准不予认定；证7、证8上的章系原告起诉后才找被告甬越公司留在承租房屋处的工作人员加盖的章，且不能证明这个章是被告甬越公司的章，故对证7、证8本院不予认定。被告甬越公司对证9真实性、合法性均有异议，对证明的租赁��间无异议，对进场时间有异议，被告是在签订租赁合同之后才进场的。经审查，根据证2及证4的记载，原告是在2013年4月1日才向被告交付的房屋，而证明上显示的装修时间是早于交付时间，与常理不符，故对证9本院不予认定。被告甬越公司对证10真实性无异议，但认为该组证据不能证明原告是代被告甬越公司垫付的费用，与本案缺乏关联性。经审查，证10系原件，且与本案具有关联性，对证10本院予以认定。被告甬越公司对证11真实性无异议，认为红线的大范围是正确的，但只能证明合同约定的是红线内的使用权都应当交付给被告甬越公司，并不能证明原告已经实际按红线图交付。经审查，被告对真实性无异议，证11与本案具有关联性，对证11本院予以认定。被告甬越公司对证12、13真实性无异议，但认为不能证明其有权利代表被告甬越公司签署资料。经审查，证12、13系原件，对真实性本院予以认定，其记载的内容可以证明原告的待证事实，对此本院予以认定。被告甬越公司对证14真实性无异议，但认为设计合同落款处没有签订日期，一般情况下设计和承租不是同步的，实际承租人就是被告甬越公司。经审查，证14系原件，其记载的内容可以证明原告的待证事实，对证14本院予以认定。被告甬越公司对证15的真实性无异议，但认为具体时间应以实际交付为准。经审查，证15系原件，与本案具有关联性，对证15本院予以认定。被告甬越公司对证16真实性有异议，认为具体面积应以实际交付为准。经审查，证16系复印件，故对证16本院不予认定。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰未向本院提供相应的证据。被告宁波甬越投资咨询有限公司为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据：证一、会议纪要一份，拟证明颐高公司准备出租的��屋被政府强制要求整改，2013年10月28日都未完成整改，颐高公司无法交给被告使用的事实。证二、红线图一份，拟证明红线图内用阴影标出的面积原告方并没有实际交付给被告甬越公司使用的事实。证三、情况说明、租赁合同、房产证、租赁协议、餐饮服务许可证各一份，拟证明在宁波市海曙区市场监督管理局的备案中，房屋所有权人将房屋出租给原告，原告将房租转租给被告甬越公司，被告甬越公司再转租给绿茶餐厅，被告甬越公司是作为合同相对人，与本案的其他被告无关的事实。证四、依被告甬越公司申请，本院委托宁波弘正工程咨询有限公司对原告出租给被告的房屋面积进行测绘，该鉴定机构出具测绘报告一份及补充说明二份，被告甬越公司拟证明房屋实际面积与合同约定面积不一致的事实。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰未到庭，视为放弃质��的权利。经质证，原告对证一真实性无异议，但认为不能证明原告没有按期交付房屋给被告，被告承租房屋要开设美食城，涉及到消防和环保，由原告出面和政府进行协调。经审查，对证一的真实性本院予以认定，该份证据系政府部门对涉案房屋改造和装修事宜进行的协调会，根据原、被告双方合同约定，涉案房屋的装修由被告负责，费用由被告承担，其设计和实施行为须符合国家相关规定，该会议纪要与房屋交付时间并无直接关联性，不能证明原告未按约向原告交付房屋，故对待证事实本院不予认定。原告对证二的真实性无异议，但认为原告已经将红线图范围内的面积全部交付给被告，一楼的阴影部分A被告已经实际出租，B的位置是拦起来在装修，C部分不清楚，D的位置也已经实际出租。二楼的阴影部分已经出租，开的是绿茶餐厅。经审查，根据2015年3月17日本院组织现场勘验的情况，一楼的A、B、C、D区域均用布围了起来，里面尚未装修，空置状态，可自由进出；二楼被告异议部分为公用卫生间、公共楼梯以及部分经营面积，经营面积由汤岛涮店铺使用，从上述情况可以看出，一楼异议面积并未处于原告控制之下，被告可自行使用，二楼公用卫生间、公共楼梯也可正常使用，只有部分经营面积由汤岛涮店铺使用，对该部分面积原告未向被告交付，本院予以认定，对被告甬越公司其他的待证事实不予认定。原告对证三的真实性无异议，认为原告和被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰签订租赁合同时，被告甬越公司尚未成立，后被告需要设立公司，要求增加一个承租人，即被告甬越公司，因办理工商登记需要，原告向被告出具了一份情况说明，对被告的证明事实不认可。经审查，对真实性本院予以认定，该份情况说明并不能证明被告甬越公司是唯一的合同相对人，应以租赁合同为准，故对待证事实本院不予认定。原告认为证四的测绘面积结果与被告甬越公司原先向原告提交的图纸面积也有较大的差距，且二楼测绘图纸缺少了公共通道的面积。经审查，该测绘报告系本院委托具有测绘资质的鉴定机构作出，原、被告提供的图纸与竣工图纸及房屋面积测绘成果不一致的，应以后两者为准，故对证四本院予以认定。综合分析上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：涉案房屋系多产权商铺，原告从产权人处承租后，于2013年3月7日与被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于宁波市海曙区东渡路29号房屋，建筑面积按8701平方米算（其中一楼3471平方米、二楼5230平方米，详见红线图现状交付）；房屋用途为商业经营使用；房屋租赁期自2013年4��1日至2026年2月28日，被告享有3个月的免租期，交付日暂定为2013年4月1日，原告如推迟交付的，则应不迟于2013年4月15日交付，免租期内被告无需交纳租金，但须承担物业管理费、装修管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；不管合同系正常终止还是被告提前终止，原告均有权收回该房屋，双方承担相应违约责任，但被告合同保证金应退回；2013年7月1日至2014年6月30日的年租金为14000000元，2014年7月1日至2015年6月30日的年租金为14420000元；2013年7月至2016年6月的物业管理费为336000元／年，交付与租金同步；合同签订后7个工作日内，被告应支付原告定金1500000元，第一次租金支付时间为2013年6月15日前支付3500000元，被告支付的保证金为1500000元，在合同终止后5个工作日内被告结清所有费用后无息退还，被告租金支付频率为3个月一次，支付额度为全年租金的1／4，以后每期租金提前半个月先付后用，若逾期支付，每逾期一天，则被告按应付金额的0.3%支付违约金；在房屋租赁期间，乙方应支付自用电费加物业公摊费用、水费按物业方提供的数据按实收取；原告允许被告对原装修进行适当改动（即二次装修），二次装修方案须报原告备案，并将水电改造等相关施工图纸报原告备案，经原告及政府相关部门审批后方可进行施工，其装修费用等全部由被告自行承担，被告所有二次装修设计和实施行为必须符合国家相关规定；世贸中心大厦的物业为多产权的物业，原告已经充分告知被告该物业的现状，被告对该物业也是知晓且无任何异议，如日后因该房产小业主主张而引发的任何物权或债权方面的民事法律纠纷，概由原告负责及时清理，并承担法律责任，如造成被告损失，原告负责赔偿损失，被告如能正常经营，不得以此为由��付或延迟支付原告的房屋租金等。同年12月2日，被告甬越公司在该租赁合同上盖章。同年3月8日，被告向原告支付了保证金1100000元。同年4月1日，被告的工作人员赵磊在工程交接表上签字。后被告对承租的房屋进行装修，并将大部分面积对外转租，经营餐饮。被告未向原告支付过租金。原告已向物业公司宁波新上海国际物业管理有限公司支付了水电费和综合服务费。被告仅向原告支付了2013年3月11日至11月10日的水电费57776.25元，未向原告支付物业管理费及2013年11月10日之后的水电费。2013年11月11日至2014年7月10日期间被告实际用电758624度（不包含公摊度数）、用水9960度。宁波新上海国际物业服务有限公司分别按照6.1元／度、1元／度标准向原告收取水电费。承租商铺已代付水电费435106.02元。本案所涉房屋（除部分空置面积外）现由实际经营人占有使用。经法院委托鉴定机构测绘，原告和被告甬越公司确认的红线图所示租赁总面积为6700.27平方米，一层租赁面积2497.22平方米，有争议的范围A面积73.75平方米、B面积122.53平方米、C面积77.40平方米、D面积31.45平方米；二层租赁面积4203.05平方米，有争议的范围面积为128.36平方米，其中一部分为公用卫生间、楼梯、过道的面积，另一部分被汤岛涮店铺使用部分面积为44.01平方米。另查明，被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰均是被告甬越公司的股东。本院认为：本案的争议焦点是一、被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰是否应当承担合同责任；二、原告是否按约交付房屋；三、房屋租金是否应当调整；四、被告是否构成违约。关于第一项争议焦点。被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰以个人名义签订《房屋租赁合同》，均系该合同的当事人。被告甬越公司成立后，也在合同第一页合同双��当事人的承租方处及落款承租方处盖章，该行为表示被告甬越公司也成为了合同的当事人，并不表示排除了被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰的合同责任，故五被告作为合同当事人均应承担合同责任。被告甬越公司主张被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰无需承担合同责任，但未提供充分的证据予以证明，故对其主张本院不予采纳。关于第二项争议焦点。原告与五被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应依约履行。被告甬越公司主张原告未按合同约定的时间和约定的面积交付房屋。关于交付时间，双方在合同中约定交付时间为2013年4月1日，根据原告提交的工程交接表，被告甬越公司的工作人员赵磊已经于2013年4月1日接收，在交接表上确认了各楼层相关电表的数量及度数，从常理分析，若未接收场地没有必要确认电表的度数，并结合被告已向原告支付了2013年4月11日至11月10日的水电费，故本院认为原告已经按照合同约定的时间向被告交付了房屋。被告甬越公司主张原告延期向其交付房屋对其造成损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于交付房屋的面积，虽然双方在合同中约定五被告承租房屋建筑面积按8701平方米计算，而实际测绘面积为6700.27平方米，但实际测绘面积与合同约定面积不一致，仅是双方在签订合同时对承租物建筑面积认识有误，并不能以此来认定原告未按合同约定交付房屋。双方在合同中同时约定了按照红线图现状交付，该红线图是双方在签订合同时确定的，且红线图指向明确，故红线图确认的范围为双方合同约定的实际承租物范围，故原告是否按约定范围交付房屋，应以红线图为准。根据法院现场勘验的结果，被告甬越公司认为原告未交付的一楼有争议的A、B、C部分，从现场来看并未处于封闭状态，五被告可自行装修并对外出租，D部分为共用通道，虽有物品堆放，但被告甬越公司并未举证证明系原告堆放物品导致其无法使用，二楼其余争议部分为公用卫生间、楼梯、过道，并不存在使用受限的情形，除二楼汤岛涮店铺使用的44.01平方米未交付给五被告，原告已按照红线图范围将五被告承租的房屋交付。关于第三项争议焦点。五被告承租的房屋是用于经营，经营用房的面积与租金往往是密切相关的，同时也是双方签订租赁合同时衡量租金高低的一个重要因素，且原告及被告甬越公司均陈述租金与面积有关，故本院认为在实际租赁物面积与合同约定面积相差较大时，双方在合同中约定的租金应当根据面积予以调整。原告未按约向五被告交付的二楼部分面积44.01平方米，因五被告未实际使用，也应当予以扣除，五被告实际承租面积为6656.26平方米。按实际承租面积调整后，第一年的租金为10709989元。被告甬越公司主张房屋面积不符给其造成其他的损失，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于第四项争议焦点。原告已向五被告交付了房屋，五被告应向原告支付租金、物业管理费、水电费。扣除三个月的免租期，经核算，五被告应向原告支付2013年7月1日至2014年6月14日拖欠的租金10233989.49元。双方在合同中约定五被告在免租期仍应支付物业管理费和水电费，本案所涉期间物业管理费的标准为336000元／年，故五被告应向原告支付2013年4月1日至2014年6月14日的物业管理费405066.67元。双方在合同中约定五被告应当支付水电费，2013年11月11日至2014年7月10日期间五被告实际用电758624度（不包含公摊度数）、用水9960度。宁波新上海国际物业服务有限公司分别按照6.1元／度、1元／度标准向原告收取水��费。原告自愿放弃计算电费的公摊部分，未违反法律规定，本院予以准许。经核算，五被告实际应付电费758624元，水费60756元，扣除承租商铺已代付的水电费435106.02元，五被告还应向原告支付水电费384273.98元。原告主张超过上述金额的租金、物业管理费、水电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。五被告长期拖欠上述费用的行为，显属违约，应当承担逾期付款的违约责任。双方在合同中约定，逾期支付租金的，每逾期一天，按应付金额的0.3%支付违约金。该违约金标准过高，原告自动调整至按日0.6‰计算，调整后的标准未违反法律规定，本院予以准许。合同约定租金为三个月支付一次，支付额度为年租金的1／4，提前半个月支付。由于年租金进行了调整，每次支付的金额也相应予以调整。计算至2014年8月14日，五被告应向原告支付欠付租金的违约金1807274.88元，并按日0.6‰支付自2014年8月15日起至款项付清之日的违约金。双方未在合同中约定物业管理费的逾期付款违约金标准，原告要求按0.6‰计算违约金，缺乏法律依据，五被告未付物业管理费给原告造成的损失为利息损失，故按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，计算至2014年8月14日，五被告应向原告支付利息损失21880.54元。原告主张超过上述金额的违约金及利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告甬越公司主张原告对房屋没有合法使用权，导致其损失，但未能说明权利受损的具体承租位置，且经查明，涉案房屋的大部分面积被告已经对外转租，处于正常经营的状态，综上，被告甬越公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案的本诉与反诉的诉讼请求中均未涉及到合同解除及保证金退还，且根据双方合同约定，保证金退还的条件并未成就，原告明确表示不同意在本案中抵扣租金，故保证金并非本案的处理范围，被告甬越公司可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）支付原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司2013年7月1日至2014年6月14日的租金10233989.49元；二、被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）支付原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司2013年4月1日至2014年6月14日的物业管理费405066.67元、2013年11月11日至2014年7月10日的水电费384273.98元；上述第一、第二项合计后，被告沈宏亮、曹伟芳、��林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）应向原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司支付11023330.14元，该款于本判决书生效之日起十日内履行；三、被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司至2014年8月14日逾期支付租金的违约金1807274.88元，并按日0.6‰的利息标准支付欠付租金10233989.49元自2014年8月15日起至款项付清之日的违约金；四、被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司至2014年8月14日逾期支付物业管理费的利息损失21880.54元，并按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付欠付物业管理费405066.67元自2014年8月15日起至款项付清之日的利息损失；五、驳回原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁波甬越投资咨询有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费147967元，由原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司负担58402元，被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）负担89565元；鉴定费12000元，由原告（反诉被告）宁波颐高物业服务有限公司负担；反诉费35600元，保全费5000元，均由被告沈宏亮、��伟芳、盛林军、郑杰、宁波甬越投资咨询有限公司（反诉原告）负担；公告费650元，由被告沈宏亮、曹伟芳、盛林军、郑杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审　判　长　　葛艳君审　判　员　　罗书君人民陪审员　　杨建国二〇一五年五月二十二日代书　记员　　闻婉冬本判决书所适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”