（2015）杨民四（民）初字第1215号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-11-03
案件名称
李鸿森、李豪与谢惠芳、于旺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第1215号原告李鸿森。原告李豪。两原告之共同委托代理人张恒伟，上海木诚木律师事务所律师。被告谢惠芳。被告于旺。委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。委托代理人杨一棵，上海骏丰律师事务所律师。原告李鸿森、李豪诉被告谢惠芳、于旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告李鸿森、李豪之共同委托代理人张恒伟、被告于旺及其委托代理人易瑞京、杨一棵到庭参加了诉讼。被告谢惠芳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告李鸿森、李豪诉称，因被告谢惠芳有赌博恶习，原告李鸿森与其于2009年1月17日协议离婚，约定上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权归李鸿森及李豪所有，但离婚后谢惠芳一直不配合办理过户手续。2013年7月1日，谢惠芳擅自将系争房屋出租给被告于旺，此行为侵犯了两原告的权利。故诉请判令：1、确认两被告签订的租赁合同无效；2、被告于旺向原告支付2014年12月4日至搬离房屋之日止的房屋使用费人民币15，000元（以下所涉币种均为人民币）；3、被告于旺立即搬离并将系争房屋返还给两原告。被告谢惠芳辩称，本人与李鸿森2009年1月即协议离婚，系争房屋产权归两原告所有，因为担心过户后本人无处居住，就迟迟未办理过户手续。因为赌博，本人于2013年5月26日向于旺借款10万元，之后归还。2013年7月1日本人再次向于旺借款10万元，之后又还款。2014年6月23日本人再次向于旺借款9.7万元，约定十天内偿还10万，为了担保还款，于旺让本人签署了空白的《房屋租赁协议》。后该借款本人也以现金方式还清。本人现在外躲债，希望法院依法判决。被告于旺辩称，谢惠芳向本人借款四十余万元，至今仍有二十万元没有偿还，谢惠芳借款的时候声称如还不了钱就将系争房屋租给于旺，承诺用租金抵充借款，故租赁合同是担保借款；谢惠芳与李鸿森一直共同居住在系争房屋内，从未讲过二人已经离婚，故谢惠芳有权代表全家处分系争房屋；借款到期后，谢惠芳就失踪了，两原告与谢惠芳系恶意串通的避债行为，本人是善意承租人。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明，李鸿森与谢惠芳原系夫妻关系，李豪系二人所育之子。系争房屋产权登记在李鸿森、谢惠芳、李豪名下，该房屋建筑面积103.94平方米。2009年1月17日，李鸿森与谢惠芳协议离婚，双方签署《自愿离婚协议书》，约定：李鸿森与谢惠芳因感情破裂，自愿离婚，李豪由李鸿森抚养，谢惠芳不承担任何经济费用；系争房屋离婚后谢惠芳放弃该房产权，该房产权利归李鸿森与李豪所有，银行贷款由李鸿森负责还清；离婚后李鸿森支付谢惠芳40万元；双方财产分割完毕无纠纷。二人离婚后，系争房屋产权至今未办理过户手续，产权仍登记在李鸿森、谢惠芳、李豪三人名下。2013年7月1日，谢惠芳（甲方）与于旺（乙方）签订《租赁合同》，约定：权利人谢惠芳将系争房屋出租给于旺，租赁期限自2013年8月1日起至2033年8月1日止，月租金1，500元；租金支付方式每3月支付一次，每次租金提前7日支付，其它租金在借款违约金中扣除；该房地产租赁期限内发生的水电、煤、电话、有线电视等及其杂费由于旺承担；租赁保证金10万元，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金在甲乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋并结清租金、水电煤等费用后，甲方将保证金无息退还乙方；房屋内的所有物品任意由于旺处理，于旺可在租期内随时入住，于旺在此房有转租权等内容。2014年12月4日，于旺进住系争房屋至今。另查明，因与谢惠芳民间借贷纠纷，于旺另案起诉谢惠芳偿还借款25万元，案号为（2014）杨民一（民）初字第7857号。本案审理中，于旺述称本案中租赁合同中约定的保证金10万元即系向谢惠芳的借款，且该借款包含在另案主张的25万元中。于旺另述称签租赁合同前其去杨浦交易中心查过系争房屋产权信息，签合同时未征求其他产权人意见。以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记簿》、房屋租赁协议、离婚证、自愿离婚协议书以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，部分共有人擅自处分共有财产的，处分行为无效。虽李鸿森与谢惠芳离婚协议中对系争房屋的权属进行了分割，但未变更产权登记，故对外不发生效力。系争房屋产权登记在两原告和谢惠芳三人名下，于旺对此系明知，且其自述在签订合同时未征求其他产权人意见，故其非善意第三人。其次，于旺与谢惠芳签订的租赁合同，名义为租赁合同，实质是借款的担保，租赁关系并非双方真实意思表示。综上，于旺与谢惠芳签订的租赁合同无效。合同无效，于旺应将系争房屋返还给原告，并承担占用期间的使用费，原告主张15，000元属合理范围，故本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告谢惠芳与被告于旺2013年7月1日就上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告于旺应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区水丰路XXX弄XXX号XXX室房屋并将该房屋返还给原告李鸿森、李豪；三、被告于旺应于本判决生效之日起十日内向原告李鸿森、李豪支付自2014年12月4日至实际搬离之日止的房屋使用费人民币15，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币176元，减半收取人民币88元，由被告于旺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 威二〇一五年五月二十二日书记员 吴剑行附：相关法律条文一、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 微信公众号“”