（2015）呼民一终字第00548号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-10-23
案件名称
内蒙古金叶投资有限责任公司、谭笑东与王硕英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古金叶投资有限责任公司,谭笑东,王硕英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00548号上诉人（原审原告）内蒙古金叶投资有限责任公司。住所地：呼和浩特市如意开发区。法定代表人白喜平，该公司董事长。委托代理人张伟，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托代理人王贵成，男，1966年10月5日出生，汉族，该公司副经理，住呼和浩特市新城区。上诉人（原审被告）谭笑东，男，1979年2月13日出生，汉族，内蒙古科技厅员工，住呼和浩特市回民区。被上诉人（原审被告）王硕英，女，1974年4月22日出生，蒙古族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。委托代理人董富强，慧聪律师事务所律师。委托代理人郝润英，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古金叶投资有限责任公司（以下简称金叶公司）、上诉人谭笑东因与被上诉人王硕英房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人金叶公司的委托代理人张伟、王贵成，上诉人谭笑东，被上诉人王硕英的委托代理人董富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，金叶公司与王硕英于2008年2月5日签订房屋租赁合同，金叶公司将位于大学东路原刚记海鲜城东侧1、2层楼房共计约114平方米的房屋租赁给王硕英，租赁期限为5年，自2008年2月5日起至2013年2月5日止，租金为每年4万元，王硕英在租赁期间，将5年的房租全部交清。该租赁合同第十三条约定，在租赁期间不得转租给第三方。在租赁期限内，王硕英将该房屋转租给谭笑东，王硕英向法院提交了2009年4月18日至2010年4月17日与谭笑东的房屋租赁合同一份，约定租金为4万元。庭审中，谭笑东自认最后一次交付给王硕英的租金为57000元。另查明，金叶公司于2013年提起对王硕英与张莉的房屋租赁合同纠纷诉讼，并于2013年12月2日提出了撤诉申请。又查明，金叶公司向法院提供了由内蒙古资产评估有限公司作出的出租房屋租金评估报告书，该评估报告书出具的时间为2013年2月9日，评估对象为“新城区大学东路维纳斯啤酒城1层”出租房屋的租金，总建筑面积为1316.65平方米。评估基准日为2013年1月31日，评估结论的有效期为评估报告有效期限基准日后一年以内。房屋租金评估结果为：未扣除税费前年收益为人民币：1737978元；扣除税费后年净收益为人民币：1095793.87元。金叶公司诉请判令：一、王硕英承担逾期交房期间的房屋使用费124080元；二、王硕英承担占用房屋期间的损失9203元，给付至实际付清之日止。三、谭笑东承担相应的连带赔偿责任。四、王硕英、谭笑东承担本案诉讼费用。原审法院认为，金叶公司与王硕英之间存在租赁合同关系，但双方的租赁期限已经届满，且王硕英已交付了全部五年的租金。王硕英在租赁期间将该房屋转租给谭笑东，因王硕英与谭笑东均未向该院提供双方全部的租赁合同，故双方的租赁期限不详。金叶公司诉请王硕英超越租赁期限，但并未向该院提供相应证据，故金叶公司要求王硕英承担侵权的诉请，证据不足，该院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。故本案中，谭笑东系负有腾房义务的次承租人，应当支付给金叶公司逾期腾房占有使用费，金叶公司要求按照其评估的价格支付腾房占有使费用，因其评估系单方自行委托，且评估的房屋为新城区大学东路维纳斯啤酒城1层出租房屋的租金，总建筑面积为1316.65平方米，该评估并非为本案讼争房屋，金叶公司起诉时该报告已过有效期，且王硕英、谭笑东均不予认可，故对金叶公司要求按此评估结论计算占有房屋使用费的请求，不予支持。从本案提供的证据及王硕英与谭笑东签订的合同，王硕英与谭笑东2009年至2010年度的租赁费为4万元；谭笑东在庭审中自认最后一次交付给王硕英的租金为57000元，故支持金叶公司诉请的114平方米的房屋占有使用费按年租金57000计算；关于金叶公司诉请王硕英、谭笑东按同期银行贷款利率支付占有房屋期间的损失，该院认为占有房屋期间的损失与占有房屋使用费不可以重复要求，故对于此诉请，不予支持。谭笑东辩称其与王硕英的租赁合同没有30平方米的小门脸，但谭笑东未向该院提供相应证据，故对此抗辩，不予采纳；谭笑东占有房屋的期限，应从2013年2月6日起至实际腾房之日止。因谭笑东未提供其与金叶公司交接房屋的证据，故谭笑东应支付给金叶公司的房屋占有使用费：44890元。（费用的计算方法：57000元÷114平方米÷365天＝1.37元。1、一楼南侧临街门点30平方米，自2013年2月6日至2013年6月1日期间的占有房屋使用费：30平方米×1.37元×115天=4727元；2、一楼42平方米，自2013年2月6日至2013年12月3日期间的占有房屋使用费：42平方米×1.37元×270天=15536元；3、二楼42平方米，自2013年2月6日至2014年4月10日期间的占有房屋使用费：42平方米×1.37元×428天=24627元）。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谭笑东于本判决生效之日起15日内支付给原告内蒙古金叶投资有限责任公司占有房屋使用费44890元；二、驳回原告内蒙古金叶投资有限责任公司对被告王硕英的诉讼请求；三、驳回原告内蒙古金叶投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2966元（原告已预交），由被告谭笑东承担922元；原告内蒙古金叶投资有限责任公司的承担2044元。金叶公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审认定王硕英不承担任何赔偿责任错误。谭笑东违法占有使用诉争房屋是因王硕英违法转租造成，其应当与谭笑东连带赔偿金叶公司的损失。二、房屋的占有使用费计算标准错误。在庭审过程中，金叶公司已经向一审法院提交了相关的租赁费评估结果，但一审法院不但未采信上述标准计算损失，也未重新委托评估鉴定机构对此作出鉴定，而是仅以谭笑东自认的租赁费进行计算房屋占有使用费来计算损失显失公平，而且也不具有客观性。故请求：一、撤销一审判决，依法改判王硕英与谭笑东连带承担向金叶公司支付房屋使用费124080元，并承担因此产生的损失9203元；二、一、二审诉讼费用由王硕英、谭笑东承担。谭笑东答辩称，王硕英应承担本次诉讼的责任。金叶公司计算支付房屋使用的费用不合理，一审判决谭笑东支付房屋的费用明显不对。王硕英答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应当依法予以驳回。一、王硕英对金叶公司不存在侵权，金叶公司对转租的事实完全知情。对于诉争租赁房屋的事实，从一审时谭笑东的答辩中也可以得到证实。因此，王硕英并不对金叶公司构成侵权。因金叶公司怠于收房对其产生的不利后果，不应当由王硕英承担。房屋的占有使用费应当由谭笑东承担。二、金叶公司不能以租赁费评估鉴定的价格为计算房屋占有使用费的依据。1、该评估报告为金叶公司自行委托鉴定，明显缺乏客观、公正性；2、鉴定对象并不是本案讼争房屋，该鉴定对象的位置、结构和面积与讼争房屋之间均存在较大差异，二者不具有可参照性；3、金叶公司起诉时该鉴定报告已经超过有效期限，且答辩人与谭笑东对该报告均不认可。三、既然王硕英已于2009年4月18日将房屋交由谭笑东占有使用，那么，其占用期间费用就应当由占用人承担，至于房屋占用期间，应当由谭笑东与金叶公司确定，而与王硕英无关。四、关于谭笑东请求王硕英返还多交的租金，一是需要谭笑东举证证明；二是其请求与本案无关，如果主张，应当由谭笑东另行起诉。谭笑东不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审认定王硕英从金叶公司处租赁该案房屋。王硕英租赁金叶公司上下楼3间共114平方米，租期从2008年2月5日至2013年2月5日。一审认定谭笑东租赁王硕英114平方米房屋错误，一审中王硕英出示转租协议写明我租了84平方米，其他的30平米一直由王硕英租给其他人。金叶公司也很清楚这一事实。二、一审不应该以我最后一年的租金为标准，而应该以金叶公司与王硕英签订的五年合同中的年租金4万元为标准。三、对于房屋超期占用一事，一审认定由谭笑东承担，但是房屋租期结束后，金叶公司己知房屋是张莉在超期占用并对其起诉，并非是谭笑东在占用不腾房。在张莉紧锁房屋时，谭笑东在此期间曾妥善保管房屋至金叶公司收回，所以金叶公司也应该承担责任。四、谭笑东将房屋租金交至2013年4月18日，但是王硕荚与金叶公司之间合同于2013年2月5日已经结束，其超期租赁并对谭笑东隐蹒事实，金叶公司要求谭笑东承担这一时限内的房租，请求判决王硕英退还谭笑东从2013年2月5日至2013年4月18日之间的房租。综上所述，一审认定事实有误，请求：一、依法改判或发回重审；二、诉讼费用由王硕英、谭笑东承担。金叶公司答辩称，谭笑东的主张没有事实及法律依据，应予驳回。谭笑东作为实际使用人，王硕英也未提交协议，谭笑东主张没有依据，承担举证不能的责任，本案诉争的房屋由谭笑东占有使用。谭笑东主张错误，金叶公司与王硕英签订协议约定租金，谭笑东违法占用房屋是2013年至2014年期间，一审法院适用5万元租金低于诉争房屋的租金。谭笑东提出违法占用金叶公司房屋的行为是保管房屋的理由不能成立，金叶公司没有理由需要谭笑东保管房屋，其应承担支付租金的责任。谭笑东占用房屋到2014年，王硕英应与谭笑东承担违法占用范围的使用费，不是由金叶公司向谭笑东退还相关费用。王硕英答辩称，一审法院认定谭笑东占用的理由正确，同意金叶公司的意见，王硕英多收谭笑东租金的问题没有事实依据，请求法院驳回谭笑东上诉请求。二审中，双方当事人都没有提出新的证据。经审理查明，金叶公司将诉争租赁共计约114平米的房屋租赁给王硕英，王硕英在租赁期间，王硕英将上述114平米房屋中的84平方米转租给谭笑东，另30平方米转租给了他人。本院认为，本案的争议焦点是：一、金叶公司要求王硕英、谭笑东支付逾期交房期间的房屋使用费124080元，并承担由此产生的违约金9203元是否有依据；二、谭笑东是否应向金叶公司支付房屋使用费44890元。针对第一个争议焦点问题，金叶公司与王硕英签订的房屋租赁合同约定，金叶公司将位于大学东路原刚记海鲜城东侧1、2层楼房共计约114平米的房屋租赁给王硕英，租赁期限从2008年2月5日起至2013年2月5日止，租金为每年4万元。该租赁合同第十三条约定，在租赁期间不得转租给第三方。在租赁期限内，王硕英违反约定将该房屋的一楼和二楼84平方米转租给谭笑东，将该房屋的30平方米小门脸转租给其他人。因王硕英与谭笑东均未向法院提供其全部的转租赁合同，故转租赁的期限不详。王硕英与谭笑东超越租赁期限占有使用房屋，王硕英与谭笑东均负有腾房义务，并应支付给金叶公司逾期腾房占有使用费。金叶公司要求按照其评估的价格支付腾房占有使费用，但其评估系单方自行委托，且评估的房屋并非为本案讼争房屋，王硕英、谭笑东均不予认可，故本院对金叶公司要求按此评估结论计算占有房屋使用费的请求，不予采纳。王硕英与谭笑东2009年至2010年度的租赁费为4万元；谭笑东在庭审中自认最后一次交付给王硕英的租金为57000元，故本院综合考虑支持金叶公司诉请的114平方米的房屋占有使用费按年租金57000计算；金叶公司诉请王硕英、谭笑东按同期银行贷款利率支付占有房屋期间的损失，本院认为占有房屋期间的损失与占有房屋使用费不可以重复要求，故对于此诉请，不予支持。王硕英、谭笑东占有房屋的期限，应从2013年2月6日起至实际腾房之日止。因王硕英、谭笑东未提供其与金叶公司交接房屋的证据，故王硕英应支付给金叶公司的房屋占有使用费：4727元（费用的计算方法：57000元÷114平方米÷365天＝1.37元。一楼南侧临街门点30平方米，自2013年2月6日至2013年6月1日期间的占有房屋使用费：30平方米×1.37元×115天=4727元）。谭笑东应支付给金叶公司的房屋占有使用费：40163元（1、一楼42平方米，自2013年2月6日至2013年12月3日期间的占有房屋使用费：42平方米×1.37元×270天=15536元；2、二楼42平方米，自2013年2月6日至2014年4月10日期间的占有房屋使用费：42平方米×1.37元×428天=24627元）。因王硕英违反约定将该房屋转租，其存在过错，故王硕英对谭笑东应支付给金叶公司房屋占有使用费承担连带责任。针对第二个争议焦点问题，金叶公司与王硕英签订房屋租赁合同第十三条约定，在租赁期间不得转租给第三方，但在租赁期限内，王硕英违反约定将该房屋的84平方米转租给谭笑东，将该房屋的30平方米小门脸转租给其他人，王硕英、谭笑东应分别向金叶公司支付占有使用房屋的费用，因此，一审判决谭笑东向金叶公司支付房屋使用费44890元，应予纠正。关于谭笑东提出王硕英多收了其2个月房租的问题，因与本案不是同一法律关系，谭笑东可另行解决。综上，金叶公司和谭笑东的上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02239号民事判决第三项，即“驳回原告内蒙古金叶投资有限责任公司的其他诉讼请求”；撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第02239号民事判决第一项、第二项，即：被告谭笑东于本判决生效之日起15日内支付给原告内蒙古金叶投资有限责任公司占有房屋使用费44890元；驳回原告内蒙古金叶投资有限责任公司对被告王硕英的诉讼请求；王硕英在本判决生效之日起内5日支付内蒙古金叶投资有限责任公司房屋占有使用费4727元；谭笑东在本判决生效之日起内5日支付内蒙古金叶投资有限责任公司房屋占有使用费40163元；王硕英对谭笑东应支付内蒙古金叶投资有限责任公司房屋占有使用费承担连带责任。一审案件受理费2966元，由王硕英负担922元，由谭笑东负担825元，内蒙古金叶投资有限责任公司的承担1219元；二审案件受理费5932元，由王硕英负担1844元，由谭笑东承负担1650元，内蒙古金叶投资有限责任公司的负担2438元。本判决为终审判决。审判长 杨福金审判员 苏 毅审判员 戴玉英二〇一五年五月二十二日书记员 于文硕 微信公众号“”