（2015）南市民一终字第426号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-07-17
案件名称
广西水利电力建设集团有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西水利电力建设集团有限公司,广西泳臣房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第426号上诉人（原审原告）：广西水利电力建设集团有限公司。法定代表人：梁寿龄，该公司董事长。委托代理人：蒋利民。委托代理人：易开坤，广西创想律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西泳臣房地产开发有限公司。法定代表人：程海裕，该公司董事长。委托代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。委托代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。上诉人广西水利电力建设集团有限公司（以下简称水利电力公司）因与被上诉人广西泳臣房地产开发有限公司（以下简称泳臣房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月29日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人水利电力公司委托代理人蒋利民、易开坤，被上诉人泳臣房地产公司委托代理人邓远东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年9月26日，水利电力公司（买受人）与泳臣房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-×），合同第一、二条约定，出卖人以出让方式取得位于民族大道×号、编号为×、×的地块的土地使用权，土地证号为南宁国用（20**）字第×号，出买人经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为2003第×号、施工许可证号为桂建旗许南字×号，商品房预售许可证号为南房预字（2004）第×号。合同第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的南宁市民族大道×号凤岭商住小区第×幢，商品房用途为综合楼，建筑层数12层、地下1层，商品房建筑总面积23887.83平方米。合同第四条约定，商品房单价为3550元每平方米，总金额为8480.18万元。合同第八条约定，出卖人应当在2005年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的房屋交付约买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、每逾期1日，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”上述合同签订之后，水利电力公司按约定支付了全部房款，该合同并于2006年3月15日办理了备案登记手续，合同备案编号为B×。在本案合同签订之前，泳臣房地产公司已于2005年8月10日将符合双方约定条件的房产交付给水利电力公司。因泳臣房地产公司未能履行合同第十五条之约定义务，水利电力公司至今未能取得房屋产权证书。另查明，在水利电力公司、泳臣房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，水利电力公司（甲方）与泳臣房地产公司（乙方）曾于2002年2月15日签订《定向开发建设协议书》各一份，协议约定，甲方在乙方供选的南宁市琅东凤岭段民族大道石门森公园正对面向乙方购建办公综合大楼壹栋；定向开发建设的办公综合大楼的建设标准由甲乙双方共同确定进行设计并施工；甲方向乙方购建的办公综合大楼占地面积为10亩。该开发土地的其他土地用于甲方职工做商品房定向开发建设。2005年10月20日，水利电力公司（甲方）与泳臣房地产公司（乙方）签订广西水利电力建设集团有限公司办公综合楼《定向开发建设协议书》补充协议，明确乙方为甲方在琅东凤岭段（南宁市民族大道延长线北面，现民族大道×号）定向开发建设办公综合楼一栋，地上12层，建筑面积18745.53平方米；地下1层，建筑面积5142.5平方米，共计建筑面积23887.83平方米。再查明，2006年3月16日，南宁市规划管理局向泳臣房地产公司出具《关于申请复核凤岭商住小区项目容积率的复函》（南规函复（2006）108号），载明“一、你司位于民族大道113事情的凤岭商住小区，根据房产测绘成果报告书，该项目的总建筑面积为41999.16平方米，现以凤岭冲沟南北侧地块的土地证确定的净用地面积17701.07平方米为基数进行计算，该项目的容积率约定2.37。二、凤岭冲沟以北地块因规划道路（云景路）走向调整，请按规定程序重新办理用地定点手续。凤岭冲沟南侧地块因规划道路的穿越，将用地分成建设用地和绿化用地两部分，在提供承诺当穿越你司南侧地块的12米规划道路（白云路）建设时不再另行提出补偿要求的前提下，可按规定程序至相关部门办理凤岭冲沟南、北南地块的用地置换手续。”2009年8月22日，南宁市规划管理局向泳臣房地产公司出具《关于广西泳臣房地产开发有限公司凤岭用地调整情况说明的的复函》（南规函复（2009）634号），载明“一、贵公司位于云景路南面的商住小区用地，我局于2002年7月核发了《建设用地规划许可证》（证号：2002-148），用地面积22327.89平方米。由于白云路建设、占用了贵公司的上述部分用地，在贵公司承诺不再就修建白云路一事要求政府补偿的前提下，我局根据云景路现状路网调整了上述用地的边界，并于2006年7月重新核发了《建设用地规划许可证》”（证号：2006-×），用地面积19123.64平方米（其中市政公共绿化用地1047.03平方米，市政道路用地928.52平方米）。……”2013年9月26日，南宁市国土资源信息中心为泳臣房地产公司所通过出让方式取得的宗地×号制作了《广西泳臣房地产开发有限公司（×）宗现状权属示意图》、《广西泳臣房地产开发有限公司（×）宗占地权属列表》，对该宗地重新进行了规划定点。2013年12月30日，泳臣房地产公司向南宁市国土局提交了《改变国有土地建设用途的审批∕面积∕用途∕容积率（许可）》的书面材料，该局并于当日予以受理。在诉讼过程中，水利电力公司向法院明确表明，因泳臣房地产公司未为其办理房屋产权证书，故向泳臣房地产公司主张的是逾期办证违约金。一审法院认为，水利电力公司与泳臣房地产公司于2005年9月26日签订的《商品房买卖合同》，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。一、关于水利电力公司要求泳臣房地产公司支付逾期办证违约金的主张能否支持的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，办理房屋产权证书的义务主体应是买受人，房地产企业仅负有协助义务。本案中，原泳臣房地产公司双方虽在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方并未明确约定买受人实际取得房地产权属证书的时间，也未约定出卖人应当在730日内将房屋权属证书办理好。故根据上述行政法规之规定，及合同条款之约定，本案出卖人即泳臣房地产公司仅负有向房产管理机关提供办理房屋所有权证所需的材料进行备案的义务，不负有为买受方办理房屋产权登记的义务，故水利电力公司要求泳臣房地产公司承担逾期办证违约金的主张没有相应依据，对该项请求，一审法院不予支持。二、关于水利电力公司要求泳臣房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并限期协助办理房屋所有权证书的主张能否支持的问题。本案泳臣房地产公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，作为房屋买受方的水利电力公司有权要求泳臣房地产公司按合同约定继续履行这一备案义务，但结合本案的实际情况，限泳臣房地产公司在本案判决生效后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案较为适宜。另，虽泳臣房地产公司并无为水利电力公司办理房屋产权证书的义务，但基于泳臣房地产公司作为开发商的特殊身份，水利电力公司要求泳臣房地产公司在其备案义务完成之后30日内协助买受人办理房屋产权证书的主张，合乎情理，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、驳回水利电力公司要求泳臣房地产公司支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求；二、泳臣房地产公司应于本案判决生效后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；并在备案完成后30日内协助水利电力公司水利电力公司办理位于南宁市民族大道×号凤岭商住小区×栋无单元整栋房的房屋所有权证书。本案受理费125139元，由水利电力公司、泳臣房地产公司各自负担62569.5元。上诉人水利电力公司上诉称：1、请求撤销一审民事判决第一项；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金17223246元（违约金每日按上诉人已付房价款的万分之一自2007年8月9日起暂计至2014年3月3日，其后违约金计算至被上诉人履行完毕之日止）；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未查清本案事实。1、被上诉人最迟应当在何时将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。2、被上诉人到底有没有在法律规定及合同约定的期限内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。3、上诉人至今无法办理房屋产权登记，是不是由于被上诉人没有在法律规定及合同约定的期限内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案引起，被上诉人的行为依法是否构成违约是否应当承担违约责任及支付违约金二、一审判决存在认定事实错误的问题。一审判决关于“关于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张能否支持的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，办理房屋产权证书的义务主体应是买受人，房地产企业仅负有协助义务。本案中，原被告双方虽在《商品房买卖合同》第15条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方并未明确约定买受人实际取得房地产权属证书的时间，也未约定出卖人应当在730日内将房屋权属证书办理好。故根据上述行政法规之规定，及合同条款之约定，本案出卖人即被告仅负有向房产管理机关提供办理房屋所有权证所需的材料进行备案的义务，不负有为买受方办理房屋产权登记的义务，故原告要求被告承担逾期办证违约金的主张没有相应依据，对该项请求，本院不予支持”之认定是完全错误的。具体理由如下：1、上诉人已全面履行了《商品房买卖合同》中的全部合同义务，即上诉人向被上诉人支付了全部购房款8480.18万元以及履行了办理商品房买卖合同登记备案等义务。2、造成上诉人至今都无法取得房屋权属证书的根本原因和唯一的直接原因是被上诉人没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。之规定，被上诉人不依法在规定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从而导致上诉人无法取得房屋权属证书的行为已构成根本违约，故依法应当承担相应的违约责任。3、由于被上诉人的原因，而导致上诉人至今都无法取得涉案房屋的房屋权属证书，给上诉人造成重大经济损失，要求被上诉人承担违约责任于法有据。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产：‘管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当子以协助，并提供必要的法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”《合同法》第8条、第60条、第107条、第112条、第114条及《商品房买卖合同》第15条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第3项处理：。3、每逾期1日，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”之规定，被上诉人依法依约应当承担违约责任。4、本案中，被上诉人不存在任何法定免除其违约责任的情形。5、《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、法规强制性规定，因此，该合同对各方当事人具有法律约束力，任何一方违反合同约定，都应当按照该合同约定承担相应的违约责任。可见，上诉人的诉讼请求既有事实根据亦有法律依据，依法应当得到支持。6、被上诉人提出的反驳主张及提供的反驳证据依法根本无法推翻或否定其已构成根本违约的这一客观事实，更不能作为免除其违约责任的法定理由及依据。7、一审判决作出“本案出卖人即被告仅负有向房产管理机关提供办理房屋所有权证所需的材料进行备案的义务，不负有为买受方办理房屋产权登记的义务，故原告要求被告承担逾期办证违约金的主张没有相应依据，对该项请求，本院不予支持”之认定，与同属一审法院判决的，与本案情形相同的另一案件“（2009）青民一初字第774号”的判决结果完全相反，实在是自相矛盾，有直接纵容和鼓励商品房的出卖人违约以及为出卖人的违约行为提供保护，甚至故意曲解事实，有极力为出卖人寻找其违约免责的非法理由和借口的嫌疑。三、一审法院适用法律与判决结果是自相矛盾。一审判决援引《合同法》第60条第一项、第107条及《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，作为其判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求显然是自相矛盾的，这是因为：《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定的是违约责任，既然一审法院适用该法律规定，这就表明其是认定被上诉人存在违约事实的，然而，被上诉人存在违约的事实，那么一审法院又为什么不依法判决被上诉人承担违约责任及支付违约金呢可见，一审法院适用法律与判决结果是自相矛盾的。如前所述，由于一审法院未查清本案的基本事实，且存在认定事实错误，适用法律与判决结果自相矛盾等问题，从而导致其不可避免地作出了错误的实体处理。据此，请二审法院依法予以撤销。被上诉人泳臣房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。办理产权证不是被上诉人的义务，在一审法院的笔录中上诉人要求的违约金是逾期办理产权证的违约金，所以被上诉人没有支付的义务。本案的争议焦点是：上诉人水利电力公司要求被上诉人泳臣房地产公司支付逾期办理产权证的违约金有何事实和法律依据？被上诉人泳臣房地产公司在二审审理过程中提供下列证据：证据1《公示》，证明物业管理用房问题在小区公示的情况；证据2《关于落实凤岭商住小区物业管理用房的报告》，证明上诉人向南宁市住房保障和房产管理局打报告陈述有关物业用房的事宜；证据3《测绘工程联系》，证明上诉人申请重新测绘的情况。上诉人水利电力公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，对证据2、3真实性无法确认，因为是我方提供给相关部门的，被上诉人无法得到。上述三份证据不能证实被上诉人的主张，证据1的证明内容是主要解决物业配套用房；证据2、3与本案没有关联性。物业用房应该是开发商提供的，且是否提供物业用房与本案是否能够办理房产证没有关联性。在《商品房买卖合同》中没有约定由我方提供物业用房。本院认证认为，上诉人水利电力公司对证据1的真实性无异议，本院予以确认。对于证据2和证据3的真实性，上诉人水利电力公司主张无法确认，但未提供相反证据予以推翻，本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院二审另查明，上诉人水利电力公司并未委托被上诉人泳臣房地产公司办理房屋产权证。本院认为：上诉人水利电力公司与被上诉人泳臣房地产公司于2005年9月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应恪守履行。关于被上诉人泳臣房地产公司应否向上诉人水利电力公司支付逾期办理产权证的违约金问题。上诉人水利电力公司要求被上诉人支付逾期办证违约金，这关键要确定被上诉人泳臣房地产公司是否负有法定或约定的办证义务。首先，依《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述规定可知，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。其次，从双方当事人在《商品房买卖合同》的约定看，该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定也仅是规定了出卖人泳臣房地产公司负有报备义务，并没有办证义务。再次，从实际操作看，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。如果当事人之间没有约定，通常情况下，开发商只要在合同约定的期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，开发商的义务就履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书。本案中，上诉人水利电力公司并未委托被上诉人泳臣房地产公司办理房屋产权证，即未约定被上诉人泳臣房地产公司负有办理房屋产权证的义务。综上，被上诉人泳臣房地产公司既未负有法定的办证义务，也未负有约定的办证义务，故，上诉人水利电力公司要求被上诉人泳臣房地产公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持。至于被上诉人泳臣房地产公司是否逾期报备问题，上诉人水利电力公司可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125139元，由上诉人广西水利电力建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张雪梅审判员 刘 萌审判员 高翔宇二〇一五年五月二十二日书记员 王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”