（2015）一中民终字第01030号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-06-11

案件名称

王×1等共有人优先购买��纠纷二审民事裁定书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事裁定书（2015）一中民终字第01030号上诉人（原审原告）王×1，女，1958年10月4日出生。委托代理人刘国盈，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）石×1，女，1978年2月21日出生。委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。上诉人王×1、上诉人石×1因共有人优先购买权纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王×1及其委托代理人刘国盈、上诉人石×1及其委托代理人崔浩到庭参加诉讼。王×1在原审法院起诉称：我与石×2于1999年11月15日登记结婚，夫妻共有9栋28号房屋（以下简��28号房屋），该房屋2010年11月16日取得X京房权证石字第×××××1号房屋产权证，产权登记人为石×2。2012年10月8日，石×2与石×1恶意串通，在我不知情的情况下签订了房屋买卖合同，石×2将与我共有的价值180余万元的28号房屋，以超低价35242元出售给石×1并过户给石×1，产权证号为X京房权证石字第×××××4号。2013年1月15日石×2去世后，陆续有中介机构带客户来看该房，我才知道该房屋已过户给石×1，石×1正在通过中介公司出售该房屋。为此我以房屋系夫妻共同财产，在我不知情的情况下，石×2将房屋低价出售给石×1的买卖合同无效为由，将石×1起诉至北京市石景山区人民法院，北京市石景山区人民法院于2013年9月27日作出（2013）石民初字第1082号民事判决书，驳回我的诉讼请求。我不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2014年2月19日��出（2014）一中民终字第00627号民事判决书，判决认为石×2和石×1享有该房屋的94%的份额，石×2仅有权转让其享有的份额，亦即我的3%房屋份额尚未转让给石×1，因此我对其享有的房屋份额可另行主张权利。根据北京市第一中级人民法院2014年2月19日作出的民事判决书，认定我享有3%的份额，即该房屋是我与石×2按份共有，石×2隐瞒事实与石×1恶意串通，在我不知情的情况下以明显低于市场价格将房屋出售给石×1，石×1属于非善意取得，我认为，石×1与石×2的买卖合同，侵犯了我的合法权益，为维护我的权益，特起诉至法院。诉讼请求：1、确认我自2009年9月9日起享有28号房屋产权3%的份额；2、请求法院认定石×2与石×1所签订的房屋买卖合同侵犯了该房屋共有人即我的优先购买权，并判令以石×2转让给石×1的35242元将该房屋转让给我。石×1在原审法院答辩称：不同意王×1的诉讼请求。一、王×1称从2009年9月起享有诉争房屋产权的3%，不能成立：1、诉争房屋系根据国家房改政策，于1985年分配给石×2一家（石×2、吕×1夫妇及石×1居住），石×2按单位的房改政策于1998年5月27支付了购房款；2、与单位补签的住宅房屋买卖契约时间为1999年9月30日，协议书载明了28号房屋是折合了石×2与吕×1的工龄共计57年；3、1998年5月27日原地铁总公司购房收款收据上已盖章房屋产权证已领取的公章；4、石×2与王×1的登记时间为1999年11月15日，是在石×2购买诉争房屋的行为之后；5、住宅房屋买卖性质是房改房。房屋出售对象的特殊性；房屋价格的特殊性，房改房包括了夫妻的工龄，职级等因素，远远低于房屋的市场价格；每个家庭只享有一次房改房优惠政策；6、住宅房屋买卖契约的主体未变，仍是石×2，并且是石×2与吕×1共同购买的夫妻共同财产，原来的契约从来没有变更，补交房款只是原有合同的延续和补充；7、这6%产权的价款仍然是按1998年购买时以石×2和吕×1双方57年的工龄折算优惠的前提下计算支付的，并没有计算王×1的工龄；工龄和住房补贴在本质上是一致的；8、石×2婚前财产的性质未变，整套房屋始终是石×2的婚前财产；9、吕×1于1999年1月去世，原本属于母亲的那一半产权，法定应由石×1来继承其中的一半，也就是总体房屋的25%。因此母亲去世后，此房屋石×1和石×2共同所有。石×2占75%，石×1占25%，和王×1无关。而且石×1也缴纳了房款。属于石×1和石×1父亲对诉争房屋后续缴款行为；10、吕×1于1999年2月去世，已发生了遗产继承的法律事实，至今没有对现金遗产在内的实际遗产分割，吕×1遗下的现金遗产，没有清算也没有分割，因此不能将吕×1的现金遗产排除在石×2王×1的共同财产之外，石×2在吕×1去世所花费的所有款项中，都是含有吕×1的遗产份额；11、5799元补交房款是基于原合同基础上，此出资不反应房屋的市场价格，明显不是等价交换；12、房的特殊性，往往使得房改房到底是分给前一个家庭还是后一个家庭，房屋是分配给石×2和吕×1的，与王×1无关；13、综上，这6%的补交房款是尽力在石×2与吕×1共同57年的工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是石×2和吕×1。即便有王×1的出资，也视为对石×2出资的帮扶，按债权处理；14、根据婚姻法解释三规定，诉争房屋是石×2与王×1婚前购买，94%的购房款系婚前支付，且登记在石×2名下，故产权仍为石×2的，王×1只能得到5799元中属于自己的现金份额；对房改房没有购房资格的情况下，即便出资也只能作为债权处理，王×1对诉争房屋没有购买资��，诉争房屋明确购买人为石×2与吕×1，政策规定一个家庭不能享有两次房改政策，购买房改房是以夫妻工龄为前提的，因此，王×1不对诉争房屋享有任何产权。二、王×1要以优先购买权以原价购买此房，上二次诉讼中，已判令我和石×2的房屋买卖合同有效，所以不存在王×1提出的这个主张了。另外，我对王×1说的（2014）一中民终字第00627号民事判决书认定3%的份额不认可，因为该判决书只是在法院认为中进行说明，最后的判决结果是维持原判，原判的结果是我有100%的产权。综上，请求法院驳回王×1的诉讼请求。原审法院判决认定：本案争议焦点是王×1对28号的诉争房屋是否享有3%的份额及是否有优先购买权。对此，法院分析如下：第一，根据生效判决认定的事实，2009年9月9日，石×2向地铁运营公司补交6%的房屋份额房款5799元。因��，上述6％房屋份额系在石×2、王×1婚姻关系存续期间取得，6％房屋份额为石×2、王×1的夫妻共同财产，系二人共同共有，现石×2已死亡，王×1占有3%份额。故对王×1确认享有28号房屋产权3%的份额的诉求，法院予以支持，但因2009年9月9日是交纳5799元购房款的时间，且石×2取得对诉争房屋100%产权份额的产权登记证书系在此时间之后，对王×1要求确认自此时间享有诉争房屋上述份额的请求，法院不予支持。对于石×1主张出售只有一次，成本价与工龄无关，王×1不享有产权份额的抗辩意见，尽管折算工龄与王×1无关，但标准价改成本价时6%的房款补差系王×1、石×2夫妻存续期间出资，故对此抗辩意见，法院不予采信。第二，《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。该条规定设置目的主要是为了保持已经存在的共有关系，维护按份共有关系的稳定，促进物尽其用。同时也是维护所有共有人的利益，简化共有关系，避免或者减少共有人之间的纠纷。该优先购买权只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较共有关系之外的第三人有优先购买的权利，即共有人的优先购买权地位，是相对于共有关系之外的第三人而言。本案中，由于石×2在与吕×1夫妻关系存续期间按标准价购买诉争房屋，故该房屋的94％份额为石×2与吕×1的夫妻共同财产。鉴于吕×1未留有遗嘱，在吕×1去世后她的房屋份额由石×2和石×1共同继承，即石×2和石×1享有该房屋的94％份额。2009年9月9日，石×2补交6％的房屋份额的房款，取得了该房屋其余6％份额。因上述6％房屋份额系在石×2、王×1婚姻关系存续期间取得，故上述6％房屋份额为石×2、王×1的夫妻共同财产。因此，诉争房屋买卖时，王×1与石×1均是诉争房屋共有人，石×2将诉争房屋出售给石×1的行为并未侵犯王×1的优先购买权。此外，《物权法》第一百零一条规定的优先购买权以限制共有人人数增加，简化共有关系为目的，不包括共有人之间的优先购买权的竞合。本案中，王×1与石×1均为按份共有人，无论是从按照份额多寡，还是从尊重出让人石×2的决定看，石×2将诉争房屋出售给石×1并无不妥。故对于王×1主张石×2与石×1所签订的房屋买卖合同侵犯了该房屋共有人即王×1的优先购买权，并请求判令以石×2转让给石×1的35242元将该房屋转让给王×1的请求，法院不予支持。对于王×1主张房屋出售时，继承未实际发生，石×1不是共有人的意见，因继承自被继承人死亡时发生，且王×1与石×1均是基于继承而取得诉争房屋的所有权份额，故对此法院不予采信��综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条之规定，判决：一、确认王×1对28号房屋所有权享有3%的份额；二、驳回王×1其他的诉讼请求。王×1不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。上诉理由是：一审判决认定事实基本正确，但是法律适用错误。王×1与石×2是房屋共同共有人，我应该享有优先购买权。石×1不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回王×1的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王×1承担。上诉理由：1、一审判决认定事实错误。诉争房屋登记已经是100%产权，一审法院判决认为诉争房屋6%份��为石×2、王×1婚姻关系存续期间的取得，无事实依据。2、王×1提起本次诉讼依据的（2014）一中民终字第00627号判决书已经决定再审，且中止执行。本院认为：王×1提起本案诉讼，要求确认其对诉争房屋享有3%的份额并享有优先购买权的依据是本院作出的（2014）一中民终字第00627号判决，该判决认定诉争房屋6%的份额属于石×2、王×1的共同财产，原审法院亦依据上述生效判决确认王×1对诉争房屋享有3%的份额。2015年2月12日，本院作出（2015）一中民再终字第1876号民事裁定，撤销了本院（2014）一中民终字第00627号民事判决和北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1082号民事判决，并发回北京市石景山区人民法院重审。至此，本案一审判决所依据的生效判决已经被再审程序撤销。鉴于此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2343号民事判决；二、发回北京市石景山区人民法院重审。审　判　长　　辛　荣审　判　员　　时　玲代理审判员　　朱文君二〇一五年五月二十二日书　记　员　　田　星百度搜索“”