（2014）杨民四（民）初字第2737号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2016-07-04
案件名称
徐蕾与上海良城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四(民)初字第2737号原告徐蕾，男，1975年9月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人翟立伟，上海市百良律师事务所律师。被告上海良城物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人沈杰，该公司董事长。委托代理人雷家淼。委托代理人李冬生。原告徐蕾诉被告上海良城物业管理有限公司(以下简称良城物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，后本案转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐蕾之委托代理人翟立伟，被告良城物业公司之委托代理人雷家淼、李冬生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐蕾诉称，原告系上海市杨浦区工农四村XXX号XXX室房屋产权人，被告系小区物业公司。2001年，原告就发觉系争房屋卧室南墙和地板渗水，但被告以外墙渗水为由始终没有彻底解决。2013年6月，系争房屋卧室南墙和地板渗水严重，地板腐烂。原告迅速向被告报修，被告以彻底修复为名派施工人员到原告系争房屋内将卧室渗水南墙、地板及水泥地全部破开后即离去，现原告家中就是一个工地，无法居住，而渗水并没有修复。故起诉来院：1、请求判令被告修复上海市杨浦区工农四村XXX号XXX室房屋南卧室中渗水南墙及水泥地；2、请求判令被告赔偿原告损失人民币20,000元；3、诉讼费及司法鉴定费由被告承担。被告上海良城物业管理有限公司辩称，2013年，原告称要装修房子，要求物业对房屋墙角受潮处进行修复，物业才上门凿开墙壁进行检查，故不同意赔偿原告损失。因这一维修系针对公用部位，应当由维修基金来支付费用，但业委会认为不属于公用部位，所以资金没有到位，导致没法维修。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告徐蕾系上海市杨浦区工农四村XXX号XXX室房屋的产权人。2014年9月17日，工农四村第一居委会出具《情况说明》，证明2013年7月，居委接到房办关于21号104室业主反映的卧室部分墙角和南墙角处地板受潮和腐化等问题，随即协助房办联系业委会、物业公司，一起到该业主家中实地查看：当时21号104室反映的“发生问题的墙面、地板”已被良城物业维修工铲除，至今未得以修复。审理中，因原告申请，本院依法委托上海房屋质量检测站对上述房屋渗水原因进行鉴定。2015年4月25日，该检测站出具《司法鉴定意见书》显示，“……四、分析说明。工农四村XXX号房屋为多层砖混结构住宅，底层采用预制板设架空层。经现场检测，104室南卧南墙墙脚潮湿，外墙墙脚受潮粉刷起皮。在外墙架空板下部开洞检查，下部无积水。从损坏的迹象分析成因，主要与房屋避潮层失效等因素有关，地下水通过毛细作用沿避潮层缺陷处上升，导致室内墙脚潮湿，装修受损。五、鉴定意见和处理建议。1、104室南卧南墙墙脚潮湿，外墙墙脚受潮粉刷起皮主要与房屋避潮层失效等因素有关；2、建议采用化学注浆法对墙体避潮层进行修复。”审理中，本院询问鉴定人员，避潮层失效的原因，鉴定人员回答一般避潮层失效是房屋建筑材料老化造成的。审理中，原、被告对上述《司法鉴定意见书》均无异议。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、情况说明，上海房屋质量检测站司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据对房屋渗水原因的鉴定结论，房屋渗水系与房屋避潮层失效等因素有关，被告良城物业公司作为物业管理企业对于管理小区内的公共部位负有维修的义务，故原告徐蕾起诉要求良城物业公司进行修复之诉讼请求，并无不当，应予支持。因房屋避潮层失效并非被告良城物业公司造成，良城物业公司在日常维护工作中也无法避免房屋老化的进程，故对于原告徐蕾要求被告良城物业公司赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、被告上海良城物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内修复上海市杨浦区工农四村XXX号XXX室房屋南卧室渗水南墙及水泥地；二、原告徐蕾要求被告上海良城物业管理有限公司赔偿损失人民币20,000元之诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币300元，由原告徐蕾负担人民币220元，由被告上海良城物业管理有限公司负担人民币80元。司法鉴定费人民币15,000元，由被告上海良城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈晓宇代理审判员 陈娟娟人民陪审员 王玉琴二〇一五年五月二十二日书 记 员 季 宇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；…… 搜索“”