（2015）昆张民初字第00039号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2016-02-06
案件名称
昆山丰泽恒业房地产有限公司与俞慈铭、王乃奇商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山丰泽恒业房地产有限公司,俞慈铭,王乃奇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆张民初字第00039号原告昆山丰泽恒业房地产有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇马援庄南。法定代表人金冬明，该公司总经理。委托代理人沈好问、许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。被告俞慈铭。被告王乃奇。原告昆山丰泽恒业房地产有限公司与被告俞慈铭、王乃奇商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告昆山丰泽恒业房地产有限公司委托代理人沈好问到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山丰泽恒业房地产有限公司诉称：2006年12月14日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告将昆山市张浦镇丰泽里花园XXXX号房屋和车库出售给被告，总房价为95万元。2006年12月5日被告支付给原告5万元定金，2006年12月15日被告又支付给原告14万元房款。2007年1月9日原、被告与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订《个人住房借款合同》。被告向中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款66.5万元作为房款支付给原告，原告为被告提供阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押登记相关文书交付中国建设银行股份有限公司昆山分行核对无误、收执之日。2007年1月12日原告收到了该笔贷款，剩余9.5万元房款原告至今未付。2013年3月7日因被告未及时归还贷款，中国建设银行股份有限公司昆山分行通过昆山市人民法院判决原告作为保证人归还银行贷款本金526253.49元，支付利息1219.52元、案件受理费4612元。原告已经履行了该判决书，但被告至今未归还原告相应款项。原告认为，作为向银行贷款的主债务人的被告理应及时向银行归还贷款，现被告无力归还，而由原告承担了担保责任，负担了大部分房款。被告至今只支付了小部分房款，由此可见，被告并无履行买房合同的能力，现原告并未为被告办理该房屋的所有权证，大部分房款也都是由原告支付，房屋所有权仍应归原告所有。综上，原告要求：1、判令解除原、被告之间关于昆山市张浦镇丰泽里花园XXXX号房屋和车库的《商品房购销合同》；2、判令被告赔偿原告损失5831.52元；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告明确要求从被告的已付房款中扣除其代付的634613.49元，余款220386.51元同意退还被告，同时放弃上述第2项诉讼请求。被告俞慈铭、王乃奇未答辩。经审理查明：2006年12月14日，原告昆山丰泽恒业房地产有限公司（以下简称丰泽恒业公司）与被告俞慈铭签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定俞慈铭向丰泽恒业公司购买其开发的位于昆山市张浦镇恒业丰泽里花园34幢5号房（即XXXX号房）及地下车库（合同中未明确门牌号码），房屋总价95万元，支付方式为分期付款，即2006年12月2日支付定金5万元，2006年12月15日前支付30%房款、即28.5万元（含定金），剩余70%房款、即61.5万元在2006年12月22日前办理银行按揭贷款，房屋应于2007年12月31日前交付。合同第七条第1款第（2）项约定，如买受人未按合同规定的时间付款，且逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。合同签订后，俞慈铭分两期支付了19万元首付款。2007年1月9日，原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司公司昆山支行（后变更为中国建设银行股份有限公司公司昆山分行，以下简称建设银行）签订了一份《个人住房借款合同》，约定建设银行向俞慈铭发放贷款66.5万元，期限自2007年1月9日起至2027年1月9日止，俞慈铭以所购房产提供抵押担保，丰泽恒业公司提供连带责任保证，担保期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日止，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括诉讼费、律师费等）。被告王乃奇作为涉案房屋的共有人也在合同上签字。合同签订后，建设银行按约发放贷款66.5万元。自2011年4月起，俞慈铭未按约还款。为此建设银行将丰泽恒业公司起诉至本院，要求承担保证责任。2013年3月7日，本院判决丰泽恒业公司归还建设银行贷款本金526253.49元，支付利息1219.52元。嗣后丰泽恒业公司履行了该判决书。2014年10月20日，原告按照俞慈铭在买房时所留地址向两被告邮寄送达《催交房款通知书》，要求其付清房款、偿还代偿款，并告知逾期将解除商品房购销合同。但该件因收件人“迁移新址不明”被退回。同年11月12日，原告又邮寄了一份《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除合同、收回房屋。该件同样被退回。为此原告诉至本院。另查明，原告先后代被告向建设银行偿还本息及诉讼费用634613.49元。涉案房屋至今未交付。再查明，两被告于XXXX年X月XX日登记结婚。以上事实由昆山市商品房购销合同、个人住房借款合同、房屋产权登记基本信息表、（2013）昆商初字第0131号民事判决书、还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、婚姻登记记录证明及本院庭审笔录证明。本院认为：原告昆山丰泽恒业房地产有限公司与俞慈铭签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，原告及二被告与建设银行签订的个人住房借款合同亦系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。原告与俞慈铭签订了商品房购销合同，双方构成买卖合同关系。虽然俞慈铭通过预付首付款及银行贷款的形式支付了大部分购房款，但鉴于原告在借款合同中为被告提供连带责任保证，并因被告未按约履行借款合同义务而为其承担了保证责任，可知原告在商品房购销合同中所收取的大部分房款被用于承担借款合同的连带保证责任，原告在商品房购销合同中的主要权利、即收取购房款的权利并未全部实现，俞慈铭的行为已经构成根本违约。根据双方在商品房购销合同第七条中的约定，俞慈铭至今未付清房款，已经满足双方约定的解除条件，原告已经履行了必要的催告手续，故有权单方解除商品房购销合同并收回房屋。两被告系夫妻关系，本案所涉贷款用于购买双方共有的房产，故应认定为夫妻共同债务，两被告应承担共同还款责任。二被告未能按照借款合同约定还款，导致银行起诉至法院，并导致原告作为保证人按照合同约定代二被告向银行归还了贷款本息及相关费用，原告要求两被告偿还代为支付的银行贷款本金、利息、损失、诉讼费等合计634613.49元的主张符合法律规定。因被告俞慈铭就诉争房屋已支付原告855000元房款，故在解除合同的情形下，原告应依法返还被告俞慈铭购房款85500元。庭审中原告明确表示被告已经支付的购房款，同意在扣除二被告应偿还给原告的款项之后返还余款220386.51元。此系当事人真实意思表示，亦符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆山丰泽恒业房地产有限公司与被告俞慈铭于2006年12月14日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2006032227）。二、原告昆山丰泽恒业房地产有限公司返还被告俞慈铭、王乃奇购房款855000元。三、被告俞慈铭、王乃奇归还原告昆山丰泽恒业房地产有限公司代偿款634613.49元。上述第二、三项判决款项相抵，余款220386.51元于本判决生效之日起十日内履行完毕。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。案件受理费13300元、公告费690元，两款合计13990元，由被告俞慈铭、王乃奇负担。此款由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 潘丽莉人民陪审员 盛永林人民陪审员 徐明芳二〇一五年五月二十二日书 记 员 胡凡青条文附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除的后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 关注公众号“”