（2015）锡民终字第0488号

裁判日期: 2015-05-22

公开日期: 2015-07-16

案件名称

张惠平、周华东等与无锡民申房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2）

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张惠平,周华东,周张美,无锡民申房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2015）锡民终字第0488号上诉人（原审原告）张惠平。上诉人（原审原告）周华东。上诉人（原审原告）周张美。法定代理人张惠平，女，1986年1月6日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区梁溪路**号。法定代理人周华东，男，1985年1月1日生，汉族，住无锡市北塘区惠钱路**号。委托代理人张念亲（受张惠平、周华东、周张美共同授权委托），无锡市永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）无锡民申房地产开发有限公司，住所地无锡市312国道卫星村段、新学士桥堍A区。法定代表人潘霄燕，该公司董事长。委托代理人季润芝、陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。上诉人张惠平、周华东、周张美因与被上诉人无锡民申房地产开发有限公司（以下简称��申公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院查明：2011年11月24日，张惠平、周华东、周张美与民申公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201111＊＊＊＊＊＊），约定张惠平、周华东、周张美向民申公司购买长江国际泓园某幢某单元某层某号房屋（以下简称诉争房屋），房价款为824888元；合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买房人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；附件三“装饰、设备标准”第10条约定“……2、室内灯具（包括筒灯、射灯、槽灯）安装到位，装饰吊顶等由业主自行安装；……6��中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”。同日，双方还签订销售合同补充协议，约定张惠平、周华东、周张美所购房型为毛坯房以及房屋交付后的相关事项。张惠平、周华东、周张美按约支付了房款，民申公司于2012年12月5日交付了房屋。2014年9月，张惠平、周华东、周张美诉至法院称：民申公司拒绝按照《商品房买卖合同》附件三的约定将中央空调安装到位，请求判令民申公司赔偿中央空调双倍价款55000元。民申公司辩称：张惠平、周华东、周张美购买的是毛坯房，不包含装修、设备，合同附件三是其工作人员失误，引用了精装修房的销售合同文本，未将精装修房的相关条款予以删除；双方从未提及购房赠送中央空调事宜，合同中也没有约定中央空调的品牌型号等具体内容，由此可见关于中央空调的约定并非双方签订合同时的真实的意思表示。请求驳回张惠��、周华东、周张美的诉讼请求。上述事实，有张惠平、周华东、周张美提供的《商品房买卖合同》及补充协议、双方当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，双方对合同附件三关于安装中央空调的约定是否是双方真实意思表示存有争议。张惠平、周华东、周张美为证明自己的主张，提供以下证据：1、e房网发布的关于长江国际二期“晶源”楼盘购毛坯房送中央空调的新闻打印件、无锡市易房信息技术服务有限公司（以下简称易房公司）出具的说明证明民申公司曾经发布过毛坯房赠送大金中央空调的广告信息。易房公司的说明载明其公司与民申公司无利益关系，发布的关于“长江国际花园二期•晶源毛坯8200元／㎡，精装11000元／㎡”的网络信息系其公司业务员至置业顾问、售楼处采集，并非其公司擅自编制。民申公司质证认为，e房网的信息并非其公司发布，亦从未向易房公司提供过此类广告信息。经法院向易房公司进行调查，该公司总经理表示：其并不知晓该份说明系用来作为证据使用，该份说明仅为了表明其公司发布过关于长江国际花园二期房屋价格方面的信息，至于具体内容以其网站上登载的内容为准；其公司获得房产信息的方式包括由业务员自行至售楼处采集、转载其他媒体信息等多种途径，无依据可供校对，经办的业务员早已更换亦无法核实；其公司与民申公司之间并无合作关系。双方对于法院调查的情况无异议。2、诉争房屋的相邻小区，长江国际二期“臻园”某单元某室房屋的《商品房买卖合同》，证明同为民申公司开发的楼盘，毛坯房赠送中央空调的事实。民申公司对于该份证据的真实性无异议，但认为并非同一时期开发的同一小区，无关联性。3、诉讼中，张惠平、周华东、周张美表示其在收房时、装��中均曾口头向民申公司主张过没有按约安装中央空调，但未有书面证据证明。民申公司为证明自己的主张，提供以下证据：1、长江国际二期泓园（注：“晶源”楼盘）某单元某室精装房的《商品房买卖合同》，证明附件三是错误引用了精装房合同的格式文本而未作修改。张惠平、周华东、周张美质证认为精装房合同与本案无关。2、诉争房屋收房资料一组，证明张惠平、周华东、周张美在收房时未提出交付的房屋没有安装中央空调的问题，可见该问题的出现确属工作人员疏漏，并非合同签订时双方的本意。张惠平、周华东、周张美对于收房资料的真实性无异议，但认为其中的房屋确认书系开发商提供的格式条款，免除开发商义务的条款应属无效。关于张惠平、周华东、周张美主张的中央空调的价格，张惠平、周华东、周张美认为广告资料显示民申公司赠送的��大金品牌，故要求依照大金中央空调进行评估。民申公司认为张惠平、周华东、周张美主张的中央空调价格过高，无依据。原审法院认为：对于合同出现的漏洞，应从当事人在签订合同时的价值判断及利益衡量出发，探究当事人在交易时的真意，依照合同有关条款或交易习惯并依照诚实信用原则加以认定。本案中，张惠平、周华东、周张美购买的是毛坯房，在一般的交易习惯中，毛坯房应是墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，也不含任何装饰装修的，本不应含有安装中央空调之义。张惠平、周华东、周张美认为双方对于毛坯房赠送中央空调达成了合意，依据为合同附件三的条款，但该条款并未对中央空调的具体品名、型号、安装方式等予以明确，仅笼统表述为“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”，且张惠平、周华东、周张美亦认可在签订合同时并未涉及这些具体内容的商谈，仅是依据网络信息认为赠送的应当是大金空调，故据此约定不明的条款难以看出双方在签订合同时对于出卖方赠送中央空调达成过明确一致的意见。至于张惠平、周华东、周张美提供的e房网信息打印件，该信息并非民申公司发布，易房公司亦未确认信息的真实性，无法达到其证明目的。而且附件三的内容与精装修房屋购房合同附件三的内容完全一致，其中除约定中央空调需安装到位外还约定“室内灯具（包括筒灯、射灯、槽灯）安装到位”，显然此部分室内安装内容在毛坯房交付时无法完成，将该部分内容约定为毛坯房交付时装饰、设备应达到的标准不符合交易习惯。此与民申公司所述附件三的条款应为工作失误之说相符合。诉讼中，张惠平、周华东、周张美提供的同为民申公司开发的“臻园”毛坯房的《商品房买卖合同》，虽然可以看出该毛坯房赠送有中央空调，但其附件三“装饰、设备标准”的约定与本案所涉合同并不一致，在交付的商品房应符合的装饰、设备标准这项条款中并未涉及中央空调一事，且在附件四合同补充协议中单列了一项条款，约定了赠送“大金”或同档次的中央空调一组，并对赠送的型号、有效期、安装方式、费用承担、维修保养问题等做了约定。更可看出如毛坯房约定应安装中央空调时，对相关商品的品名等会在合同中作出明确约定，而非本案所涉合同如此之不明确，相较之下，民申公司提出的该条款在本案所涉合同中出现系工作人员的失误，并非签订合同时双方真实意思表示的意见较合乎常理。至于张惠平、周华东、周张美认为民申公司未以重大误解为由在一年内撤销本案所涉合同条款的意见，重大误解是基于对某项事实的错误认知而作出了意思表示，导致了合同��最终订立，并且误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，本案合同条款中虽然有中央空调的字眼，但现有证据无法表明民申公司在当时作出了赠送中央空调的意思表示，故而亦不属于重大误解的情形，张惠平、周华东、周张美该陈述意见不能成立。综上，张惠平、周华东、周张美的主张，因缺乏充分的事实依据，不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条之规定，作出一审判决：驳回张惠平、周华东、周张美的诉讼请求。案件受理费1175元，由张惠平、周华东、周张美负担。宣判后，张惠平、周华东、周张美不服该判决，提起上诉称：购房时，销售人员明确毛坯房赠送中央空调和灯具，但交房装修时，开发商拒绝履行合同义务。（1）e房网颁布的信息源自其工作人员对各房产销售信息的调��、采集，虽然不是民申公司直接发布，但可以印证e房网工作人员采集涉案房产的信息时，也被告知毛坯房赠送大金中央空调；民申公司发放的宣传资料，注明住宅小区有“严密保安系统、中央空调系统、外遮阳卷帘系统、背景音乐系统”；合同附件三中也注明“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”；张惠平、周华东、周张美提供的证据足以说明开发商无论是口头、销售宣传资料，还是书面合同均明确约定，购买涉案房屋，开发商即赠送中央空调的意思表示。一审判决认定开发商工作人员的失误，导致合同文本错误，没有事实依据。（2）虽然双方在合同中未注明中央空调的品牌，但根据e房网的信息，以及民申公司销售同地段毛坯房赠送中央空调的品牌，可以印证销售人员售房时承诺赠送中央空调的品牌是“大金”。（3）由于民申公司拒不履行合同约定的安装��央空调义务，为减少自己因延迟入住造成的损失，张惠平、周华东、周张美已自行将房屋装修入住，民申公司应按合同约定双倍赔偿大金或同档次中央空调的价款。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人民申公司辩称：（1）e房网关于“晶源”毛坯房的促销信息有两条：一条是购小高层毛坯房送3万元家装礼包和大金空调；另一条是购高层毛坯房送大金空调。作为购房者的张惠平、周华东、周张美在e房网提供促销信息不同的情况下，自认签订协议时没有就促销内容进行具体商谈不合情理，只能说明民申公司销售涉案房屋时没有承诺赠送中央空调及其他设备。（2）民申公司开发的“晶源”楼盘中，有精装修房和毛坯房两种。民申公司发放的宣传资料中明确“精装体验非凡人居”，说明宣传资料是针对精装修房而言，不能断章取义认为同样适��毛坯房。（3）中央空调因品牌不同价格差距很大，如开发商赠送中央空调，双方不可能不对空调的品牌、型号进行约定。且根据张惠平、周华东、周张美在一审的陈述，其在签订协议时已意识到赠与中央空调的交付有两种情形，一种是房屋交付时交付；另一种是房屋装修时交付，但其仍未与开发商就交付的方式进行具体磋商，不合情理。（4）“臻园”毛坯房赠送中央空调的合同约定中也可以看出，开发商与业主就赠送空调的品牌、安装以及安装过程中可能产生的额外费用均有明确约定。“臻园”毛坯房的销售早于“晶源”楼盘，如果开发商同样是毛坯房赠送中央空调，不可能不对可能产生争议的事项进行明确约定，而本案中只有笼统的“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”，只适用精装修房，进一步印证附件三确实不是双方约定的内容。（5）民申公司提供的精装修房屋买卖合同样本，其中第11页的附件三装饰、设备标准与本案毛坯房的无论是文字表述，还是排版均一致，且张惠平、周华东、周张美在收房时，从未对缺少上述装饰与设备提出过异议，证明民申公司确实未与业主磋商过合同附件三载明的装饰、设备标准。该内容放置合同中纯属工作人员失误。请求二审法院维持原审判决。二审查明的事实与原审一致。二审还查明：民申公司开发的“晶源”楼盘，同期销售的分为精装修房和毛坯房两种。《商品房买卖合同》为江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的格式文本，共13页：前8页为合同正文，第9页-第12页为附件。附件一为房屋平面图，附件二为公摊面积构成；附件三为装饰、设备标准；附件四为合同补充协议，底页为购买人的居民身份证复印件。对于精装修房，民申公司与购房者另行签订家庭居室装饰��修工程施工合同，对装修装饰及家具标准均进行具体的约定。本案毛坯房的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准与精装修房的完全一致。审理中，民申公司称因工作人员疏忽误将精装修房销售合同的附件三放入毛坯房的销售合同中，涉及230多套。法院受理类似本案，购买“晶源”毛坯房的业主起诉民申公司不履行赠送中央空调义务的案件有24件，其中5件的判决已生效，还有19件正在审理中。该24件案件中的《商品房买卖合同》附件三内容一致。业主们均表示签订协议时，没有与开发商就附件三的内容进行具体磋商；其中12件案件中业主称没有注意到其中的安装灯具的条款。商品房交付时，业主们均签署了《入伙文表签收单》和房屋确认书，确认开发商交付的房屋符合合同约定。张惠平、周华东、周张美在一审时陈述：“对于毛坯房交付以及中央空调是否可以安装的情况，（签订协议时）我们也注意到无锡绿城房地产开发有限公司开发的玉兰花园也涉及到毛坯房赠送中央空调的情形，我们的期望是交房的时候没有安装大金中央空调，也可以按照其他房地产开发商所采用的待业主完成房屋装修设计之后再将设计方案报知开发商，再由开发商安装中央空调。”“（对于中央空调的具体品牌、型号、交付方式和时间）开发商没有具体提供这些内容，但是品牌是大金，这是明确的，在售楼处被告向我们散发的广告资料及网页的宣传资料上均可以看出，（签订协议时）开发商只是说买毛坯房就送中央空调，其他没有详细说。”另查明：同地段“臻园”毛坯房赠送中央空调的《商品房买卖合同》的附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：面砖，局部涂料，外墙自保温；2、内墙：批白；3、顶棚：批白；4、地面：水泥砂浆抹平��5、门窗：内门预留门洞，窗为断热铝合金中空玻璃窗；6、厨房：墙地面、顶棚为毛面，排水管管口到位，集中排烟管道；7、卫生间：墙地面、顶棚为毛面，按相关要求进行防水处理，排水管管口到位；8、阳台：墙面面砖、顶面白色平涂，地面水泥砂浆抹平；9、电梯：上海三菱电梯；10、其他：供水、供电、燃气、有线电视、电话、网络均接口到户，智能化：设可视对讲机。此外，民申公司（甲方）还和“臻园”的业主（乙方）签订《销售合同补充协议》：甲方随房赠送“大金”或同档次的中央空调一组（赠送型号的标准配置由甲方根据户型决定），该赠送自小区综合竣工验收之日起两年内有效。空调系统将于乙方装修时同步安装到位。若乙方装修要求与甲方的标准配置不一致，由此产生的相关费用，由乙方自行承担。以上事实，有“臻园”毛坯房《商品房买卖合同》及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：民申公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件三的约定是否属双方当事人的真实意思表示，“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”是否可视为民申公司对购房业主赠与中央空调的承诺。本院认为：一般来说，书面合同约定是证明双方真实意思表示的直接证据，具有较强的证明力，但被告抗辩部分格式条款本不是合同条款，因为疏忽大意而与合同文本错装订在一起，不是双方约定一致的意思表示，且提供的证据足以使法官产生合理怀疑的，人民法院应当要求原告就主张的事实进一步举证及说明。综合双方提供的证据，法官足以对《商品房买卖合同》附件三是双方真实意思产生合理的怀疑：（一）24件案件中的大部分购房者（包括本案张惠平、周华东、周张美）称从e房网平台得知“晶源”毛坯房的促销信息。从e房网发布的促销信息看，促销活动有重大差别，各购房者明知开发商销售楼盘时的促销活动不一，却在签订合同时不与开发商进一步沟通、确认促销活动的具体内容、价值和交付方式等，不符合一般购房者的消费心理。开发商销售毛坯房如有促销活动，销售人员为提高销售几率，往往会加强促销内容的宣传，购房者也往往会对促销活动的落实到位有更大关注度。以本案为例，中央空调的安装是房屋装修中的重大事项，中央空调因品牌不同、型号不同价格差距很大，因装修设计不同安装设置和安装费用也会有所不同，如果签订协议时开发商承诺赠送中央空调，购房者对于中央空调的名牌、型号，如何交付、何时交付、如何安装、安装费用如何承担均不要求开发商予以明确；而且，从一部分业主的陈述中可得知，签订协议时其对中央空调的交付时间��交付方式也是有所期待的，却不与开发商明确提出，或与开发商进一步确认，这些均与一般购房者签订协议时希望条款尽可能明确而减少争议的心态不符。另外，《商品房买卖合同》附件三中除涉及中央空调安装到位外，还载明了插座面板可正常使用和室内灯具安装到位的事项，而24件案件的购房者均称对于插座面板以及灯具的品牌、型号、数量未进行具体协商，有的甚至称“没有注意到”这些内容的约定，与一般购房者的消费习惯和签订协议时的应具有的关注程度不符。（二）“臻园”毛坯房开盘在前，“晶源”毛坯房开盘在后。从之前对“臻园”毛坯房促销中央空调的合同文本看，民申公司对于毛坯房交付不可能同时交付中央空调，如将中央空调安装事项约定在《商品房买卖合同》之中，很可能影响毛坯房交付，易产生争议是明知的；对于促销中央空调，��能因空调品牌不同，型号不同、安装设置不同会产生不同的费用也是明知；所以其在《商品房买卖合同》中对赠与的中央空调不作约定，而是以补充协议的方式，对毛坯房交付后的相关事项，包括所赠与的中央空调的品牌、安装以及安装过程中可能产生的额外费用均进行明确约定。而本案中，《商品房买卖合同》只简单地载明“中央空调除入户花园及厨卫外安装到位”，民申公司明知这种方式的条款约定会增加其与业主产生纠纷的概率，而仍对已有的较为成熟的合同文本弃而不用，与一般专业的房屋开发公司提供格式合同的心理不符。对此，民申公司解释称该附件出现在《商品房买卖合同》中不是其本意，而是由于工作人员的失误导致，更符合情理。（三）从附件三装修、设备标准的履行看，是毛坯房交付时不可能具备的，只可能适用精装修房：①内墙、顶棚、��面、厨房、卫生间：“另约定”，是因为精装修房的补充协议中，对上述内容有另行约定；而毛坯房中不涉及装修，交付标准基本是统一的，如内墙和顶棚：批白；地面：水泥砂浆抹平，所以不需要另约定。②“电源进每住房开关箱，每个回路安装到位，末端开关面板插座可正常使用”，是在毛坯房交付时不可能完成的。因为毛坯房的电源回路一般是自行设计、安装，末端开关面板插座的正常使用与否与装修有关，开发商无法在未参与装修的情况下就作如此保证。③“室内灯具（包括筒灯、射灯、槽灯）安装到位”，也是毛坯房交付时不可能完成的。室内灯具安装到位室内的灯具如何布局、使用何种型号、何种品牌、设置多少盏灯都是装修时考虑的问题，精装修房因为特定的装修方案，房屋交付时装修已完毕，双方不存在争议。而毛坯房各业主因装修设计不同，��灯具的要求也有所不同，双方对开发商赠送的灯具不作具体约定不合交易习惯。（四）从《商品房买卖合同》的履行看，各业主在签署了《入伙文表签收单》和房屋确认书时，均未以开发商交付的商品房不符合合同约定而提出异议。相比之下，民申公司所称的附件三是工作人员疏忽，误将精装修房屋的交付标准错装订在毛坯房的《商品房买卖合同》中，有一定可能性。（一）《商品房买卖合同》使用的是相关部门监制的格式文本，页码多达13页，且雷同内容多。毛坯房的合同内容与精装修房的格式一致，且“晶源”楼盘同时有毛坯房和精装修房销售，民申公司工作人员有可能将同为第11页附件三关于装修、设备标准的合同文本错订。（二）附件三在《商品房买卖合同》签名页之后，同类房屋的附件三内容、格式完全一致，属于格式文本。民申公司销售“晶源”A2、A7栋二百多套毛坯房时均采用错误的文本，而没有及时发现；业主接收房屋时，也没有依据附件三内容提出异议。所以，购房者如认为附件三是双方当事人签订协议时的合意，应进一步举证或作出合理的说明。本案中，第一，从合同协商的过程看，各方当事人均确认民申公司没有明确向购房者张惠平、周华东、周张美作出赠送包括中央空调、灯具、插座面板等物品的意思表示。双方也没有就中央空调的安装、费用结算、灯具、插座面板的品牌、型号、数量进行协商。赠与的意思表示必须由赠与人以明示的方式表示。张惠平、周华东、周张美提供了民申公司制作的晶源楼盘销售的宣传册，认为可视为开发商对购买毛坯房赠送中央空调的承诺。经查，该宣传册中主要宣传精装修房的设计、装修品牌及居住环境，无法推断出毛坯房也具备同等装修设计和品牌，所以张惠平、周华东、周张美提供的宣传册不足以证明开发商对毛坯房赠与中央空调的意思明示。第二、从合同的实际履行看，民申公司不可能也没有按照附件三约定的装修、设备标准交付毛坯房，对此，购房者张惠平、周华东、周张美接收房屋时没有提出异议，且确认民申公司交付的毛坯房符合双方约定。第三，从日常生活经验法则来看，上文已述法官对于双方关于附件三装修、设备标准的约定是否是真实意思表示产生了合理怀疑，购房者既未作出合理的说明，也未提供开发商明示赠与相关设备的证据。综上所述，民申公司抗辩本案所涉《商品房买卖合同》的附件三是其工作人员没有依照双方当事人的真实意思表示，错将精装修房的合同格式样本添加到本案所涉合同中，该附件内容不能视作民申公司交付房屋的标准的意见，本院予以采纳。《商品房买卖合同》附��三不是开发商民申公司与购房者签订毛坯房购房协议时的约定内容，购房者张惠平、周华东、周张美据此要求开发商履行安装中央空调的义务，如不履行将承担双倍价款赔偿的意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1175元，由上诉人张惠平、周华东、周张美负担。本判决为终审判决。审　判　长　　薛　崴审　判　员　　林中辉代理审判员　　李　杨二〇一五年五月二十二日书　记　员　　周喆菁搜索“”