（2014）清英法望民初字第295号
裁判日期: 2015-05-22
公开日期: 2015-09-18
案件名称
广州联海仲银房地产顾问有限公司与英德市力创房地产有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州联海仲银房地产顾问有限公司,英德市力创房地产有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零九条，第四百零五条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2014）清英法望民初字第295号原告广州联海仲银房地产顾问有限公司，住所：广东省广州市越秀区。法定代表人：张云。委托代理人胡东，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人张华，广东诺臣律师事务所律师。被告英德市力创房地产有限公司，住所：广东省英德市。法定代表人：谭学全。委托代理人梁小咏，女，汉族，广东省英德市人，住广东省英德市。原告广州联海仲银房地产顾问有限公司（以下简称联海仲银公司）诉被告英德市力创房地产有限公司（以下简称力创公司）委托合同纠纷一案，本院2014年12月26日受理后，于2015年1月28日依法转为普通程序由审判员陈茂泉担任审判长，与代理审判员李广瑶、人民陪审员付日波组成合议庭于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告联海仲银公司的委托代理人张云、被告力创公司的委托代理人梁小咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联海仲银公司诉称，被告（即合同“甲方”）就位于英德市望埠镇解放路的望龙城项目委托原告（即合同“乙方”）提供营销策划、销售代理等服务，双方于2013年10月21日签订《销售代理合同》。该合同第五条第5.1.9款约定：“甲方按时向乙方支付报酬，若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同”，第六条第6.1款关于销售代理佣金提取方面约定：“甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以佣金提取比例为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬”，第七条第7.1款约定：“本合同自双方签字盖章且乙方支付壹万元履约保证金之日起生效；乙方代理期满一个月，甲方退该项保证金给乙方”。签订上述合同后，原告遵守合同的约定，为“望龙城项目”提供营销策划等服务。后因发展原因，原、被告双方于2014年5月5日解除《销售代理合同》，完成“望龙城项目”代理销售交接工作，并于2014年5月7日核对佣金。通过核对，原、被告于2014年6月30日签订《佣金确认书》，确定佣金数额为358271元，其中被告已支付佣金50000元，并确定被告尚未退还履约保证金，即被告应支付佣金数额为308271元，并应退还履约保证金10000元，合计318271元。双方解除合同并核对佣金数额后，原告多次催促被告支付佣金并退还履约保证金未果，特诉请：1、判令被告向原告支付所欠佣金308271元。2、判令被告向原告退还履约保证金10000元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。2015年1月29日，原告提交《增加、变更诉讼请求申请书》增加一项诉讼请求为：判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息2227.9元（以318271元为基数，自起诉之日暂计至2015年1月29日逾期付款利息为2227.9元，实际判决时应计至被告偿清全部款项本息之日止）。原告联海仲银公司对其陈述在举证期限内提供如下证据：1、广州联海仲银房地产顾问有限公司《销售代理合同》，原告于2013年10月21日与被告签订《销售代理合同》，并依照合同约定为被告位于英德市望埠镇解放路的望龙城项目提供了营销策划、销售代理等服务。因此，被告应按合同约定，履行佣金支付义务。2、转账凭证、收据，证明原告按照协议约定，于2013年11月5日向被告支付履约保证金人民币1万元整，被告据此向原告出具收据，以确认收到上述履约保证金；3、会议纪要，证明原告与被告于2014年5月5日就提前解除《销售代理合同》事宜达成共识，并确定进行工作交接、佣金核对等工作的日期；4、《佣金确认书》，证明通过核对，原、被告于2014年6月30日签订《佣金确认书》，确定被告需向原告支付的佣金数额为人民币358271元，其中被告已支付佣金人民币5万元，同时，确定被告尚未退还履约保证金，故被告应支付佣金人民币308271元，并应退还履约保证金人民币10000元，共计人民币318271元。双方签订该确认书后，原告多次催促被告履行付款义务，但迟迟未果，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。被告力创公司答辩称，一、对于原告的诉讼请求“支付所欠佣金308271元”不予认可。理由如下：1、关于《佣金确认书》，确认签字人为马祥贺，该员工是管理工地的，在公司未对其授权的情况下，无权签署关于销售策划甚至是佣金相关的任何文件。2、关于佣金金额，《佣金确认书》明确说明“具体金额以相关交易票据为基础结算”，但并无双方确认的相关票据来确认此金额。3、关于佣金支付时间，《佣金确认书》中并未明确约定。按照合同约定，佣金的结算应该以客户签订《商品房销（预）售合同》并交清50%（或以上）房款或支付了首期房款并办理了按揭手续的售出单位来计算，但至今，本项目仍有大部分成交客户未交齐首期款且未签订《商品房销（预）售合同》及按揭合同，故并未满足支付佣金308271元的前提条件。二、原告在合同期间存在违约行为：1、为达成销售目的，对客户给予虚假承诺，如未经我公司许可擅自对客户承诺交楼时间，导致原告人员撤离后引起恐慌，并表示就延迟交楼时间问题起诉我公司，对我公司造成恶劣影响。根据合同约定：“若因原告及其人员曲解、误导、诱骗客户导致的争议，则原告承担相应责任”。2、在销售过程中，多次因原告失误，造成我司经济损失，列举其一：2013年11月14日就原告工作失误导致诚意客户流失之事，原告销售经理谢清珊已向我方作出书面检讨。3、原告单方提出解除合同的要求，但并未按照合同约定，“期满或代理完成，原告负责整理客户及销控资料并及时提交甲方保管。”在进行工作的交接过程中，发现原告丢失了部分客户的购房认购书以及收据等重要资料，甚至有重复销售的情况发生，后经我公司给予一定的经济补偿给客户告终。4、在原告撤离前，未尽职尽责对所有客户进行书面的合理解释，造成客户对我项目产生严重误解，误以为我司倒闭，相关人员卷款潜逃，已经造成恶劣影响，为此我司要求原告进行赔偿。综上所述，被告对于原告请求的佣金金额存在较大异议，需要重新进行工作交接以及佣金核算，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告力创公司对其抗辩提供一份抗辩证据：QQ邮箱记录、客户情况报告，证明原告在工作中产生的失误造成被告的损失。（被告提交的证据为原告方销售经理发给被告方销售经理的电子邮件）经开庭质证，被告力创公司对原告联海仲银公司提供的证据的质证意见如下：对证据1、2予以确认；对证据3的意见：不认可，因为会议纪要没有我公司及原告公司的高层领导参加，没有我公司的公章确认，马祥贺只是管理工程的员工，未经被告授权，无权签署有关销售的文件。对证据4的意见：签字是马祥贺意见与证据3一致；佣金金额应该以相关交易票据结算，但原告无提供相关票据；确认书中无佣金的支付时间。按照书面答辩状第一点的第三小点意见。原告联海仲银公司对被告力创公司提供的证据的质证意见如下：被告当庭提交邮件材料已经超过法定举证期限，对此不予质证。但为配合庭审，发表以下意见：邮件材料属于电子证据，被告未办理相应的公证手续，对于邮件的内容，原告认为与本案不属于同一法律关系，被告提交的证据所涉及的赔偿应该另案起诉，关于邮件中客户情况报告，无原告的公章及法定代表人的签字，因此对被告提供的证据的三性不予认可。2015年1月4日，原告联海仲银公司向本院申请对被告力创公司所有的位于英德市望埠真解放街65号-2的望龙城商住小区2号楼305房进行财产保全查封并以张云所有的位于广州市越秀区绿荫路2号负一层B1771铺作为担保；本院于2015年1月5日作出（2014）清英法望民初字第295号民事裁定书对上述房产进行查封。经审理查明，2013年10月21日，原告联海仲银公司作为乙方、被告力创公司作为甲方签订《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》，约定由原告联海仲银公司代理营销策划、销售被告力创公司开发的望龙城项目住宅、公寓、车位、商铺。甲方代表由刘经委签名并加盖被告力创公司的公章；乙方代表由王清华签名并加盖原告联海仲银公司的公章。合同第5.1.9条约定:“甲方按时向乙方支付报酬，若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。”合同第7.1条约定：“本合同自双方签字盖章且乙方支付壹万元履约保证金之日起生效；乙方代理期满一个月，甲方退该项保证金给乙方。”同时，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告于2013年11月5日向被告支付了壹万元的履约保证金后进场开展销售工作。2014年5月5日，经原、被告双方协商一致解除涉案《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》，并定于2014年5月7日双方核对相关佣金；之后原告陆续撤场。2014年6月30日原、被告双方签订《佣金确认书》，房地产开发商由马祥贺代表签名并加盖被告力创公司公章，代理公司由王清华代表签名并加盖原告联海仲银公司公章；该《佣金确认书》确认原告的佣金金额为358271元，被告力创公司已经支付50000元，同时双方确认被告没有返还原告交纳的履约保证金。现被告拒不支付剩余代理佣金和退还原告已交纳的履约保证金，故原告诉至法院，请法院依法支持其诉讼请求。另查明，刘经委、马祥贺是被告力创公司的职员；王清华是原告联海仲银公司的职员。以上事实，有原告起诉状及其提供的《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》、转账凭证、收据、会议纪要、《佣金确认书》、被告答辩状以及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方在平等自愿的基础上达成的《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。双方确认涉案《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》已于2014年5月5日经双方协商一致解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，被告应按照双方的约定支付原告已经履行代理销售义务的佣金和退还原告已经交纳的履约保证金。关于佣金的数额问题。原告联海仲银公司提供原、被告双方签订的《佣金确认书》主张原告的佣金为358271元，减除被告已经支付的佣金50000元，被告仍需支付原告的佣金为308271元。被告力创公司抗辩双方对于原告的佣金数额未进行确认，按照《佣金确认书》上的约定，佣金金额应该以相关的交易票据结算，但原告未提供相关票据，故双方至今未对佣金金额进行结算。其次马祥贺虽是被告公司职员，但是管理工程的员工，未经被告公司授权，无权签署有关销售的文件，被告不认可《佣金确认书》上被告的公章，故对该《佣金确认书》不予认可，对佣金数额也不予认可。对此，本院依法向被告行使释明权，告知被告在限定的期限内对其否认《佣金确认书》上被告的公章提出鉴定申请，被告在限定的期限内未提出鉴定申请。被告的职员马祥贺在《佣金确认书》上签名且加盖被告力创公司的公章，被告虽抗辩马祥贺是负责工程管理，无被告授权则无权签署销售文件，但被告对其抗辩未提供任何抗辩证据，虽对《佣金确认书》上被告的公章予以否认，亦未在限定的期限内对该公章的真实性申请司法鉴定，对此，可认定马祥贺在签订《佣金确认书》是履行职务的行为，对该《佣金确认书》予以采纳。被告力创公司欠原告的佣金数额在《佣金确认书》中明确为358271元，被告力创公司抗辩《佣金确认书》明确说明“具体金额以相关交易票据为基础结算”，但之后原告未提供双方确认的相关票据来确认此金额，故被告力创公司认为双方对于佣金金额是没有进行结算和确认的。关于《佣金确认书》中记载的“具体金额以相关交易票据为基础结算”的理解应综合《佣金确认书》的整体内容来进行解释；《佣金确认书》载明：“兹有佣金金额人民币叁拾伍万捌仟贰佰柒拾壹元（￥358271.00元），已付伍万元，代理公司支付的履约保证金没有返还。具体金额以相关交易票据为基础结算”，从该《佣金确认书》的整体内容可以理解为佣金358271元是以相关交易票据为基础结算出来的，并不是被告理解的在签订《佣金确认书》后双方仍要以相关交易票据进行结算。故原告的代理佣金按《佣金确认书》载明的金额进行确认，被告力创公司仍需支付原告联海仲银公司代理销售佣金308271元。关于履约金10000元的退还问题。涉案《广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理合同》第7.1条约定：“本合同自双方签字盖章且乙方支付壹万元履约保证金之日其生效；乙方代理期满一个月，甲方退该项保证金给乙方。”双方确认原告已交纳的履约保证金未予以退还，故对原告请求被告退还10000元的履约保证金予以支持。关于原告要求被告支付拖欠佣金及履约保证金的利息问题，被告未按约定支付佣金和退还履约保证金，，应承担拖欠上述款项期间的相应利息，其利息从起诉之日即2014年12月16日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清欠款之日止。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第三百九十六、第四百零五条之规定，判决如下：被告英德市力创房地产有限公司欠原告广州联海仲银房地产顾问有限公司销售代理佣金308271元、履约保证金10000元合计318271元及利息（利息从2014年12月16日起至还清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；本息限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。本案受理费6124.06元，保全费2111.35元，两项合计8235.41元由被告英德市力创房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 陈茂泉代理审判员 李广瑶人民陪审员 付日波二〇一五年五月二十二日书 记 员 黄安琪附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 更多数据：搜索“”来源：