（2015）屯民一初字第00690号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-07-20
案件名称
程永红、汪接兰等与陈国训房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄山市屯溪区人民法院
所属地区
黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程永红,汪接兰,陈国训
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）屯民一初字第00690号原告：程永红，女，住安徽省黄山市屯溪区。原告：汪接兰，女，住安徽省黄山市屯溪区。以上两原告共同委托代理人：汪妍，安徽道同律师事务所律师。被告：陈国训，男，户籍地浙江省平阳县，居住地安徽省黄山市屯溪区。委托代理人：黄钟越，安徽昌法律师事务所律师。原告程永红、汪接兰诉被告陈国训房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由代理审判员王浩丹适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告程永红、汪接兰及其共同委托代理人汪妍、被告陈国训及其委托代理人黄钟越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程永红、汪接兰诉称：原告系屯溪区黄山西路60号清华苑105号、106号、109号、201号、301号商铺的业主。2010年11月16日，原告将商铺一至三层租赁给案外人林龙，租赁期限至2019年2月15日止。2013年5月23日，林龙将所承租的商铺转租给被告，三方签订《房屋转租三方协议》，约定原告与林龙签订的《房屋租赁合同》项下承租方的权利义务全部由被告承接。2013年5月25日，原被告就106号商铺（不在转租范围内）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年5月23日至2021年2月15日。两份《房屋租赁合同》均约定租金每年支付一次，先付后用，第一年度以后每年租金提前两个月付清，原告收取的租金为税前数额，因房屋租赁所发生的税费均由被告承担。根据约定，被告应于2013年12月15日前支付原告租金185.3万元，但被告拖延几个月后才付了85万元，剩余款项未支付。经交涉未果，原告于2014年7月8日书面解除《房屋租赁合同》。之后，黄山市地方税务局要求原告缴纳相关税费，此时原告才知道被告未按约缴纳税费，原告只得按照黄山市地方税务局核定的金额全额缴纳了税费。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告赔偿原告损失361890.81元；2、本案诉讼费由被告承担。程永红、汪接兰为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告的基本信息；3、《房屋转租三方协议》、《场地及物品转让协议》和《房屋租赁合同》，证明被告承租原告位于黄山西路60号清华苑105号、106号、109号、201号、301号商铺，租赁期限自2013年5月23日起，租金每年支付一次，先付后用，2013年12月15日前被告应付租金185.3万元，原告收取的租金不含税，因房屋租赁所应缴税费由被告承担；4、敦请尽快支付房屋租金的通知及通知、房屋交接确认书、限期清场交房的通知一份，证明因被告逾期两个多月仍未支付租金，原告书面通知被告解除合同，并已经将通知送达给被告，原被告双方就解除合同达成协议，约定在被告按协议付清款项的情况下合同不解除，否则合同解除，原告可按约清场，但被告未能按协议付清款项，原告不得不清场收房；5、税收完税证明、刷卡记录和纳税申报表，证明因被告未按约缴纳相关税费，原告将被告承租期间支付的租金全额完税，共计361890.81元；6、邮政快递凭证，证明原告已通过邮政特快的方式将限期清场交房的通知送达给被告，由被告的姐夫吴庆旺签收。陈国训辩称：1、合同约定因房屋租赁产生的税费全部由被告承担，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应属无效，原告不能依据该约定要求被告承担相关税费；2、合同约定原告收取的租金为税前租金，故应由原告自行缴纳相关税费；3、即使相关税费应由被告承担，被告也只能在应实际承担的租金范围内代为缴纳税费，被告应支付的租金为2014年2月15日前的租金25万元及2014年2月15日至2014年5月28日的租金54万元，原告所诉的税费计税数额为210万元，数额不符，且在被告承租期间的租金也不应当全额支付，原告多次违法锁门，导致被告所招商户无法正常经营而向被告索赔，被告保留起诉的权利。陈国训为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交以下证据：1、接处警登记表，证明2014年5月28日原告将商铺铁门电焊，导致被告不能使用商铺；2、2014年6月份拍摄照片8张，证明原告把大门锁换了，卷闸门的遥控器没有给被告，后面做了铁门，被告进不去。对程永红、汪接兰提交的证据，陈国训质证认为：证据1、2无异议；证据3真实性无异议，但合同约定的税收承担合法性有问题，合同条款存在自相矛盾的情况；证据4敦请尽快支付房屋租金的通知、通知及确认书真实性无异议，2014年3月3日的通知因2014年3月18日的确认书不产生法律效力，如果2014年3月3日的通知是生效的，那么租金也只能计算到2014年3月3日为止，2014年3月3日以后的就不叫租金，也不存在税收的承担问题，2014年3月18日双方达成了协议，即使被告违约，原告也应当再行通知解除或者依法解除，限期清场交房的通知被告没有见到过，对被告没有约束力；证据5原告缴税时间不明确，有两张是2013年5月至2014年2月的申报表，另外两张没有写明具体时间，完税证明与申报的时间不相符的，原告是对2013年和2014年整年进行缴税，计税金额共210万元左右，与被告支付的租金数额不符；证据6被告没有收到，原告邮寄地址也不是被告的地址。对陈国训提交的证据，程永红、汪接兰质证认为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，6份登记表中仅有2014年5月28日这一次是原告将大门锁上，并不是如被告所言用电焊焊死且不能使用，原告锁门是因为2014年1月24日起就无法正常联系被告，被告在2014年12月12日、12月27日两次将大门锁上时双方的合同早已解除；证据2有异议，证据的形成时间不确定，仅凭照片无法证明门锁由谁更换或增设，从照片内容可以反映出室内的情况，如门锁被换又如何进入内部拍摄，这组照片恰恰证明了被告可以进入该建筑物。对程永红、汪接兰提交的证据，本院认证认为：证据1、2被告无异议，本院经审查予以确认；证据3被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据4敦请尽快支付房屋租金的通知、通知、房屋交接确认书有被告签字确认，本院予以采信；证据5真实合法，本院予以采信；证据6并非陈国训签收，本院不予采信。对陈国训提交的证据，本院认证认为：证据1系公安机关制作，真实合法，本院予以采信；证据2无拍摄时间，不能证明与本案有关，本院不予采信。经审理查明：2010年11月16日，程永红、汪接兰与林龙签订《房屋租赁合同》，将坐落于屯溪区黄山东路清华苑一至三层建筑面积为4600平方米的商铺出租给林龙，租赁期限为2010年11月16日至2019年2月15日，2011年2月15日前免收租金，林龙应于2012年12月15日前支付租金136.5万元，于2013年12月15日前支付租金143.3万元，因房屋租赁产生的税费全部由林龙承担，若林龙逾期支付租金达一个月，程永红、汪接兰有权解除合同。2013年5月23日，程永红、汪接兰、林龙、陈国训签订《房屋转租三方协议》，约定林龙将其所承租的屯溪区黄山东路清华苑一至三层建筑面积为4600平方米的商铺转租给陈国训使用，并延长租赁期限至2021年2月15日，程永红、汪接兰与林龙签订的《房屋租赁合同》中林龙的权利义务全部由陈国训承接，租金由陈国训直接支付程永红、汪接兰，其他义务亦直接由陈国训向程永红、汪接兰履行。2013年5月25日，程永红、汪接兰与陈国训签订《房屋租赁合同》，将屯溪区黄山东路清华苑240平方米的商铺租赁给陈国训，租赁期限为2013年5月23日至2021年2月15日，在此期间免收一个半月的租金，第一年租金25万元于签订合同时支付，以后每年度租金提前两个月付清，2013年12月15日前应支付42万元，因房屋租赁产生的税费全部由陈国训承担，若陈国训逾期支付租金达一个月，程永红、汪接兰有权解除合同。2013年12月17日，程永红、汪接兰书面通知陈国训支付2014年度租金185.3万元，陈国训在该通知书上签字。2014年3月3日，程永红、汪接兰书面通知陈国训解除与清华苑房产有关的租赁合同，理由为陈国训逾期支付租金已超过一个月，陈国训在该通知书上签字。2014年3月18日，程永红、汪接兰与陈国训签订房屋交接确认书，约定解除租赁合同，陈国训将全部租赁场地按照现状交还等，同时约定如陈国训于2014年3月30日前支付85万元，于2014年4月30日前支付50万元，于2014年5月30日前支付75万元（含逾期利息），付清后上述协议无效，否则程永红、汪接兰可按房屋交接确认书清场。此后，陈国训于2014年3月30日前支付租金85万元，余款分文未付。2014年7月8日，程永红、汪接兰在黄山日报上登载限期清场交房的通知，与陈国训解除《房屋租赁合同》，并要求陈国训十日内清场交房，否则程永红、汪接兰将自行清场。2015年3月5日，程永红、汪接兰就屯溪区黄山西路60号清华苑105号、106号、109号、201号、301号商铺出租事宜向黄山市地方税务局申报纳税，其中申报税收所属日期为2013年5月23日至2014年2月15日的计税金额为1248507.92元，税收所属日期为2014年的计税金额为85万元，需纳税总额为361890.81元，黄山市地方税务局予以核准。当日，汪接兰即缴纳税费180959.14元，程永红缴纳180931.67元。另查明：2014年1月24日，陈国训所招商的商户因大门关闭无法进入而报警，中市派出所到现场处置后，商户从后门进店。2014年5月28日，程永红、汪接兰将商铺大门锁上引发冲突，汪接兰报警。2014年12月12日，陈国训将商铺一楼锁起来，程永红报警。2014年12月16日，陈国训以汪接兰安排人员清场、市场被侵占为由报警，中市派出所到现场处置。2014年12月27日，因清华苑一至二层出租给他人，陈国训让人将该店面锁住，中市派出所到现场处置。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应按照约定享有权利、履行义务。陈国训承租程永红、汪接兰位于屯溪区黄山西路60号清华苑105号、106号、109号、201号、301号商铺，双方约定因房屋租赁产生的税费全部由陈国训承担，该约定并未免除程永红、汪接兰依法纳税的义务，而是约定陈国训代为缴纳税费或程永红、汪接兰缴纳税费后由陈国训承担该费用，该约定系双方真实意思表示，未损害国家利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效，陈国训应按照该约定履行义务。2013年5月23日至2014年2月15日，陈国训依约支付了相应租金，2014年2月15日以后，陈国训支付了85万元，程永红、汪接兰以上述期间的租金作为纳税申报的计税数额经黄山市地方税务局核准后缴纳了税费361890.81元，故陈国训应将该费用支付汪接兰、程永红。陈国训辩称程永红、汪接兰多次违法锁门且于2014年5月28日后阻止其使用承租的商铺，不应全额支付该期间的税费，但从陈国训提供的证据来看，在361890.81元税费所属期内，程永红、汪接兰仅于2014年5月28日锁商铺大门引发冲突，陈国训提供的证据不能证明2014年5月28日后因程永红、汪接兰的行为未实际使用所承租的商铺，故本院酌情在陈国训应承担的税费中减少200元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈国训于本判决生效之日起七日内一次性支付原告程永红、汪接兰缴纳的税费361690.81元；二、驳回原告程永红、汪接兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由被告陈国训负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。代理审判员 王浩丹二〇一五年五月二十一日书 记 员 江宇翔本案涉及的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。