（2015）沈中民二终字第1143号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2016-04-27

案件名称

上诉人沈阳市远东房产实业公司与被上诉人钟望高房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳市远东房产实业公司,钟望高

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1143号上诉人（原审被告）：沈阳市远东房产实业公司，住所地沈阳市沈河区天坛一街23号。法定代表人：张知祥，该公司总经理。委托代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟望高（原名钟春），男，1958年4月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：巴信杰，辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：邹欣，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人沈阳市远东房产实业公司（以下简称“远东公司”）因与被上诉人钟望高房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人远东公司的委托代理人吴玲，被上诉人钟望高及其委托代理人巴信杰、邹欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟望高一审诉称，因与远东公司返还原物纠纷，钟望高向人民法院提起诉讼，沈阳市中级人民法院于2013年12月作出（2012）沈中民二终字第3213号生效民事判决书，在该判决书中认定钟望高、远东公司之间就沈阳市沈河区天坛一街23号房屋存在房屋买卖合同关系，该诉争房屋的所有权人应为钟望高，但考虑到钟望高确实没有交清房款，没有履行完毕付款义务，因此不具备腾房条件。现钟望高作为房屋的合法所有权人，其财产所有权依法受到保护，故依据生效的法院判决书诉至法院，请求法院判令：1、远东公司接受钟望高支付的剩余购房款280，250元，远东公司将沈阳市沈河区天坛一街23号房屋交付给钟望高；2、远东公司承担本案的一切诉讼费用。远东公司一审辩称，第一，钟望高要求法院判令远东公司接受钟望高支付的剩余购房款280，250元，没有法律及事实依据。1、钟望高没有向远东公司支付过任何购房款，却要求法院判令远东公司接受钟望高支付剩余购房款280，250元，不符合逻辑，也没有事实依据。支付购房款是钟望高的义务，钟望高的义务不能构成钟望高在民事诉讼中的诉。在民事诉讼中，给付之诉是指当事人向法院提出的、要求法院责令义务人履行一定的实体义务，以实现自己合法权益的请求，钟望高无权要求法院判令远东公司行使自己的权利，接受钟望高的义务履行。况且本案中，钟望高也并未履行其义务。因此，钟望高要求法院判令远东公司接受钟望高支付的购房款没有法律依据，请法院予以驳回；2、钟望高从未向远东公司支付过任何款项，更不存在钟望高在诉讼请求中提及的剩余房屋价款280，250元的事实。根据沈阳市中级人民法院《法庭审理笔录﹤第一次﹥》中记载，钟望高同意支付远东公司77万元，并将钱存放在沈河法院账户上，因此并不存在钟望高诉称的剩余未付清购房款280，250元，钟望高诉请中提及的支付剩余房屋价款280，250元，没有事实依据。第二、钟望高要求法院判令远东公司将争议房屋交付给钟望高，没有事实及法律依据。沈阳市中级人民法院作出的（2012）沈中民二终字第3213号生效民事判决书认定（第15页第1行）“但考虑到钟望高确实没有交清房款，没有履行完毕付款义务，本案不具备腾房条件，故对钟望高要求腾房的诉讼主张本院无法支持”。迄今为止，钟望高从未向远东公司支付过购房款，根据中院生效的民事判决书，交付房屋的条件仍然不具备，远东公司没有义务向钟望高交付房屋。综上所述，钟望高的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。原审法院审理查明，本案诉争房屋位于沈阳市沈河区（原东陵区）天坛一街23号，房屋所有权证记载的登记房屋所有权人为钟春，幢号：23，房号：1-3轴，所在层数：1-3层，建筑面积为395平方米。房屋所有权证上设定他项权利摘要一栏记载：“权利人：中国建设银行沈阳北站开发区支行，权利种类：房产，权利范围：全部，权利价值：1，000，000元，设定日期：2004.1.6，约定期限：2009.1.6，注销日期：（空）”。原审法院另查，因钟望高与远东公司返还原物纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院作出（2011）沈河民二初字第1411号民事判决，后钟望高不服判决，起诉至沈阳市中级人民法院。2012年11月29日，沈阳市中级人民法院立案受理。2013年11月29日，沈阳市中级人民法院作出（2012）沈中民二终字第3213号民事判决书。判决载明：“本院经审理查明：……2003年，钟望高与远东公司（沈阳市饮食服务系统职工住房合作社）签订了落款日期为1996年10月8日的《联建合同》，合同内容为：‘经甲、乙双方研究决定，联建商品门市房，甲方筹建乙方投资，有关具体问题按下列条款恪守执行。一、建房地址：沈阳市东陵区天坛一街东侧。二、经双方协商决定，联建商品门市房395平房米，每平方米造价1950元整，合计395平方米，总造价770，250元整（煤气集资资费除外），一次包死。三、付款方式：乙方分三次付款。合同签订时，付总造价的（空），第二次付款于（空）年（空）月（空）日付总造价的（空），余款进住时结清，否则不准进住。’远东公司为钟望高开具了落款日期为1996年10月8日的《专用收款收据》和落款日期为1996年10月12日《新房准住通知》。2003年9月28日，钟望高取得诉争房屋的契证，2003年10月8日，钟望高依据《联建合同》、《新房准住通知》、《专用收款收据》等材料以自购名义办理取得了诉争房屋的所有权证书。2003年11月12日远东公司为钟望高出具证明，证明远东公司将其所属125平方米土地（东陵区天坛一街23号）无偿转让给钟春。……本院认为：本案焦点是钟望高与远东公司之间是否存在房屋买卖合同关系。钟望高主张诉争房屋系从远东公司购买取得，远东公司主张诉争房屋并没有卖给钟望高，而是将诉争房屋以钟望高名义贷款。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。钟望高提供了房屋所有权证书及办理房屋所有权证的手续，提供了远东公司法定代表人张知祥及远东公司财务工作人员毕亚南的证人证言、银行还款记录单等证据，上述证据相佐证能够证明钟望高购买房屋的过程，证明诉争房屋的所有权人应为钟望高。关于被上诉人远东公司提出的系以钟望高名义抵押贷款的主张。本院认为，远东公司的主张与远东公司法定代表人张知祥作为证人出庭作证的证言相矛盾，与钟望高以诉争房屋贷款系自己偿还等事实相矛盾，且诉争房屋所有权证未被撤销，故远东公司仅依据《协议书》、《担保书》证明其系诉争房屋所有权人，未将房屋让与钟望高的主张依据不足，本院不予采纳。但考虑到钟望高确实没有交清房款，没有履行完毕付款义务，本案不具备腾房条件，故对钟望高要求腾房的诉讼主张本院无法支持。”。现钟望高以上述判决作为依据起诉来院，要求远东公司接受房款，并将房屋交付给钟望高。庭审中，钟望高及远东公司均陈述（2012）沈中民二终字第3213号民事判决书已生效。远东公司不认可钟望高提出的购房款总额为770，250元的主张，远东公司主张诉争房屋总价应为1，580，000元，且否认钟望高所主张的经远东公司承诺、用应付钟望高的490，000元抵顶部分购房款的情况。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”对于房屋买卖合同的当事人双方来说，买方负有向卖方交付购房款的义务，卖方在收到买方交付的购房款时，负有将房屋交付买方的义务，即：房屋买卖合同的双方互负给付义务；同时，根据房屋买卖合同的性质及目的，在一方当事人履行上述义务时，相对方均有受领给付的义务，如无合法理由，不得拒绝受领给付。由于本案钟望高、远东公司之间围绕本案标的诉争房屋的法律关系问题，已经由生效的沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二终字第3213号民事判决书予以确定，判决中明确载明“……上述证据相佐证能够证明钟望高购买房屋的过程，证明诉争房屋的所有权人应为钟望高”，故依此可以看出，生效判决已经认定钟望高、远东公司存在房屋买卖合同关系。因此，本案钟望高以上述判决为依据，提出向远东公司交付房款、远东公司接受房款的主张，存在依据，原审法院予以支持。但鉴于远东公司明确予以否认且钟望高提供的证据不足以证明钟望高提出的存在“经远东公司承诺，用应付钟望高的490，000元抵顶部分购房款”的情况，故对钟望高提出应付远东公司剩余购房款为280，250元的主张，原审法院不予支持。关于诉争房屋的房产价格问题。因《联建合同》的落款时间为1996年10月8日，其中载明的门市房总造价770，250元，故依此可以推定钟望高、远东公司双方均认可诉争房屋于1996年10月其时的总造价为770，250元。而（2012）沈中民二终字第3213号民事判决审理查明钟望高、远东公司双方签订的《联建合同》的实际形成时间为2003年，故以770，250元作为钟望高、远东公司之间2003年房屋买卖的价格，不具有客观性。由于房产价格在1996年至2003年期间处于上涨趋势，且2004年初以诉争房屋作为抵押向银行贷款时，中国建设银行沈阳北站开发区支行认定诉争房屋的权利价值为1，000，000元，故在本案钟望高、远东公司均未提供证据证明房屋买卖价格应为其他金额的前提下，原审法院依照本案实际情况，酌情按照诉争房屋买卖的房产价格为1，000，000元予以认定。故钟望高应给付远东公司购房款1，000，000元。远东公司在收到该购房款时，将房屋交付给钟望高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、原告钟望高于本判决发生法律效力之日起15日内给付被告沈阳市远东房产实业公司购房款人民币1，000，000元；二、被告沈阳市远东房产实业公司在收到上述第一项确定的购房款的同时，将位于沈阳市沈河区（原东陵区）天坛一街23号，幢号23，房号1-3轴，所在层数1-3层，建筑面积为395平方米的房屋交付给原告钟望高；三、驳回原告钟望高的其他诉讼请求。案件受理费人民币5500元，由原告钟望高、被告沈阳市远东房产实业公司各负担50%。宣判后，上诉人远东公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、依法进行改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审认定的事实存在错误，没有法律依据。依照被上诉人在一审当中的诉求，一审中被上诉人是履行合同之诉，要求上诉人履行合同，就应当按照合同约定或法律规定支付合同对价，一审判决当中认定了被上诉人从未支付房款，以2004年银行评估价为准，要求上诉人履行房屋买卖合同义务，但被上诉人在2003年合同签订之日到本案诉讼之日都没有履行付款义务，因此，根据《商品买卖合同司法解释》，被上诉人除应当支付房款外，应当承担违约责任，由于没有约定违约条款，应当按照同期银行贷款利息支付违约金，而不应当只支付当时的房屋对价。被上诉人钟望高辩称：一、答辩人提起的合同履行之诉，被答辩人在原审既未以此抗辩，也没有就违约金提出反诉，二审法院理应不予审理。二、双方没有就给付购房款约定具体的履行期限，没有约定逾期付款需要承担违约责任，被答辩人也未催收过房款。三、被答辩人实际负责人发生变化，无故拒绝接受答辩人支付的剩余房款。四、涉案房屋一直由被答辩人占有使用。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：二审中，上诉人远东公司表明对一审判决一、二项没有异议，要求加判违约金，按照金融机构计收逾期贷款利率标准计算。上述事实，有房屋所有权证复印件、（2012）沈中民二终字第3213号民事判决书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：关于远东公司上诉提出要求钟望高按照贷款利率标准支付违约金的上诉主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，钟望高一审诉讼请求为要求远东公司支付剩余房款并交付争议房屋，远东公司并未对房款违约金问题提出反诉请求或提出抗辩，现其二审中提出该项主张，属于新增加的反诉请求，双方并未就此达成调解，故本院对此不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人沈阳市远东房产实业公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月二十一日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”