（2014）石民一初字第211号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-08
案件名称
肖长荣与王林化房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
石门县人民法院
所属地区
石门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖长荣,王林化
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2014）石民一初字第211号原告肖长荣，男，1958年1月17日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。委托代理人陈宏文，男，石门县法律援助中心法律援助志愿者，特别授权代理。被告王林化，女，1970年11月19日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。委托代理人邢波，湖南联合创业律师事务所律师，一般授权代理。原告肖长荣与被告王林化房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年1月29日、5月21日公开开庭进行了审理。本案原告肖长荣、委托代理人陈宏文及被告王林化、委托代理人邢波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖长荣诉称，2013年10月31日原、被告签订《门面租赁合同》，约定租期暂定2年，自2013年11月1日至2015年11月1日止，年租金6万元，两年租金合计12万元。原告交钥匙时被告付清第一年租金6万元，开市周年之日，付清第二年租金6万元。被告于2013年11月1日已交第一年租金6万元和押金2500元。第一年租期到期后，被告既未交付租金，亦未与原告协商终止房屋租赁合同。故原告为维护自身权利，诉至法院要求判令原、被告解除门面租赁合同；被告向原告一次性交情门面租金及拖欠门面租金滞纳金每日50元，因属于被告违约，押金应不予退还；被告立即腾出门面，交出钥匙、燃气卡给原告；被告赔偿原告两个铝合金防盗网损坏的损失3800元。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍证明各1份，拟证明原、被告身份情况；2、门面租赁合同复印件1份，拟证明原、被告租赁事实及约定；3、肖鹏身份证及常住人口登记卡复印件、肖鹏授权委托书、石门县商品房预售合同、购房发票复印件各1份，拟证明租赁房屋系原告儿子肖鹏所有，肖鹏委托原告签订房屋租赁合同的事实；4、照片1张，拟证明原告门面被被告占用的事实；5、原告自书材料、李成元出具的收据、温超雨、杨昆欣出具的证明、照片各1份，拟证明原告两个防盗网被被告毁损及价值的事实；6、杨昆欣、温超雨出具的证明原件各1份，拟证明东方世家7幢107号门面原租户在2014年11月30日前在营业的事实；7、邮政代收电费收据原件1份，拟证明被告在2014年上旬仍在经营的事实。被告王林化辩称：原、被告之间已经就解除房屋租赁合同达成合意，且被告已经于2014年11月10日履行了全面腾退房屋，搬离租赁房屋的行为，并未长期占用原告门面；另原告所诉的铝合金损失没有证据证明系被告所为，综上，应驳回原告诉请。同时要求原告返还押金2500元，水、燃气余额490元，维修水管的费用100元。被告为证实自己的答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、调查笔录4份及被告门面处留有门面出租及原告电话号码的照片2张，拟证明被告已于2014年11月10日搬出原告门面，双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，且原告重新张贴了招租广告的事实；2、其他承租户2013-2014年租赁合同复印件4份，拟证明其他租赁户在2013-2014年房租均有大幅下降的事实。本院依被告申请对东方世家7栋107号门面进行现场勘验，形成勘验笔录，证明了原告于房屋租赁时交付给被告的两把门面钥匙无法打开租赁房屋的事实。对原、被告提交的证据及本院依申请调取的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：原告提交的证据中，被告对证据1、证据2无异议，本院予以认定，被告对证据3真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以认定；对证据4，无法说明拍照的具体时间，故本院不予认定；对证据5，因证据间能够相互印证，故对其真实性本院予以认定；对证据6，被告对其内容不予认可，且原告无其他证据予以佐证，故本院不予认定；对证据7，系国网石门县供电公司出具的关于代收电费的收据，对其真实性本院予以认定，但该份证据仅能证明东方世家7栋107、108号门面于2014年12月24日电费结算为86.98元。被告提交的证据中，对证据1，证据之间能够相互印证，故本院予以认定；对证据2，无原件予以核对，故本院不予认定。对本院依被告申请形成的勘验笔录，因原、被告均参与了整个勘验过程，且原告对其真实性无异议，故本院予以认定。根据庭审举证、质证及本院认证，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：位于石门县楚江镇东城东方世家7栋107、108号门面房屋产权人为肖鹏，肖鹏委托其父亲肖长荣对房屋进行经营出租。2013年10月31日，原告肖长荣与被告王林化签订《门面租赁合同》，约定原告肖长荣为甲方，被告王林化为乙方，甲方将位于东方世家7栋107、108号门面出租给乙方，租赁期限为2013年11月1日至2015年11月1日，年租金6万元，甲方交钥匙之日，乙方付清第一年租金6万元，开市周年之日，付清第二年租金6万元，押金五千元，于合同签订时一次性付清。合同期满，如乙方未违约，甲方予以退还。不得从事餐饮行业，或对环境和房子有污染有损害的行业，不得从事违法活动。合同期满合同终止，乙方将门面退还甲方，如乙方要求继续租赁，提前二个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月书面答复，在同等条件下，乙方有续租优先权。乙方有下列情形则视为违约，甲方可终止合同收回门面，造成甲方损失，由乙方赔偿：一、擅自拆改房屋结构或故意损坏；二、擅自将门面转让的；三、拖欠租金达1个月的（甲方每天收取滞纳金50元）；四、利用承租场所进行违法活动的；五、室内烟熏火炕，导致严重环境污染。而后原、被告经过协商，原告将7栋108号门面租给李海燕，原告仅承租7栋107号门面，双方对合同进行了口头变更，门面一年租金为3万元，押金为2500元。而后被告向原告缴纳了一年的租金3万元及门面押金2500元。被告王林化在承租房屋内进行腊肉买卖的经营，同时在门面外面从事油炸食品的买卖。2014年10月31日原、被告进行口头协商，双方达成解除房屋租赁合同的一致意见，原告给予被告一个星期的时间腾退门面。被告于2014年11月10日腾退门面，但因原告未给被告退还房屋租赁时的押金2500元，被告一直未向原告交付门面钥匙及燃气卡，而后原告更换了租赁房屋107号门面的门锁。本院认为：肖鹏将位于石门县楚江镇东城东方世家7栋107、108号门面委托给其父亲肖长荣进行经营出租，符合法律规定，系有效委托，肖长荣有权将门面租赁给他人经营。原告肖长荣与被告王林化签订的《房屋租赁合同》以及后面口头协议达成的一致意见系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应依约履行。对原告要求与被告解除门面租赁合同的诉请，因原、被告已经于2014年10月31日达成解除房屋租赁合同的一致意见，无需再次解除，故对该项诉讼请求本院不予支持；对原告要求被告向原告一次性交清门面租金的诉请，因原、被告于2014年10月31日达成解除房屋租赁合同的一致意见，且原告口头承诺给予被告7天时间腾退房屋，虽原告提出原告一直侵占其房屋至2014年11月30日，但未提供必要证据予以证明，故仅能依据被告的自认为2014年11月10日被告才腾退房屋，虽原告提出被告一直未向原告交付租赁门面钥匙，但经本院现场勘验，被告所持原告于房屋出租时交付的门面钥匙无法打开租赁门面，则租赁门面未在被告的掌控中。故被告仅应承担超出双方约定的腾退房屋期限以外3天时间的房租，按年租金3万元计算为246.6元，超出部分本院不予支持；对原告要求被告按每日50元交清门面租金滞纳金的诉请，因原、被告签订的《门面租赁合同》约定被告拖欠租金达1个月的，则原告每天收取滞纳金50元，但原告未提供必要证据证明被告拖欠租金达1个月，故对该项诉讼请求本院不予支持；对原告要求对被告不予退还押金2500元的诉请，因原、被告签订的《门面租赁合同》约定被告有以下行为则视为违约：一、擅自拆改房屋结构或故意损坏；二、擅自将门面转让的；三、拖欠租金达1个月的（甲方每天收取滞纳金50元）；四、利用承租场所进行违法活动的；五、室内烟熏火炕，导致严重环境污染。本案中原告将7栋108租给他人系原、被告协商一致的结果，而非被告擅自将门面转让，且原告未提供必要证据证明被告存在其他违约行为，故对该项诉讼请求本院不予支持；对被告要求原告腾出房屋，交出钥匙、燃气卡的诉请，因原告已经腾出房屋，且门面未在被告的掌控中，故仅对原告要求被告交出钥匙与燃气卡的诉请本院予以支持；对原告要求被告赔偿两个铝合金防盗网的损失3800元的诉请，因原告未提供必要证据证明铝合金防盗网的腐蚀系被告所为，且在本院庭审释明是否对铝合金防盗网的腐蚀原因申请鉴定后明确表示不申请，故对该项诉讼请求本院不予支持。对被告抗辩要求原告返还押金2500元、水、燃气余额490元、维修水管100元的意见，因被告在本案中未明确提出反诉，根据法院判决不得超出当事人诉请原则，故在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王林化支付原告肖长荣房屋租金246.6元，限本判决生效之日起十日内给付；被告王林化于本判决书生效之日起十日内向原告肖长荣交付门面钥匙及燃气卡；驳回原告肖长荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费708元，由原告肖长荣负担600元，被告王林化负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。代理审判员 孙晶二〇一五年五月二十一日代理书记员 罗莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对证自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”