（2015）乌中民四终字第578号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-25
案件名称
蒲海英与任凤霞承包地征收补偿费用分配纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒲海英,任凤霞
案由
承包地征收补偿费用分配纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第578号上诉人（原审原告）：蒲海英。委托代理人：田朝阳，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：任凤霞。委托代理人：王飞，新疆新蓝天律师事务所律师。上诉人蒲海英因承包地征收补偿费用分配纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人蒲海英及其委托代理人田朝阳，被上诉人任凤霞及其委托代理人王飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月10日，蒲海英与任凤霞签订一份《丰择园农家乐房屋租赁合同书》，载明：任凤霞将位于乌鲁木齐市安宁渠镇保昌堡村自建房屋16间、地下室4间、禽舍2间、卫生间2间、院内大凉亭1间及房屋前后院出租给蒲海英经营餐饮、住宿、养殖等使用（房屋具体坐落、面积、院落面积详见合同附件一）；租期为五年，2011年5月10日起至2016年4月30日止，前三年租金为4.80万元，第四年为5.50万元，第五年为6万元，租赁房屋的水、电、暖气费等按照规定由蒲海英承担。合同第六条约定：因不可预见的原因造成房屋灭失的，本合同自行终止，双方互不追究违约责任，按照合同其他条款进行处理。合同第八条约定：租赁期满后或合同解除后，任凤霞在租赁期内对租赁房屋院落等进行装饰、装潢的，归任凤霞所有，任凤霞不做补偿，任凤霞添加设备的，可在不影响院落安全的前提下，由任凤霞搬离。合同签订后，任凤霞依约将房屋及院落租赁给蒲海英，蒲海英从事餐饮服务。2013年，蒲海英租赁的任凤霞房屋被政府征迁，2013年8月23日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）安宁渠镇人民政府（甲方）与任凤霞（乙方）签订《自治区监狱管理局项目用地房屋征收补偿协议书》，载明：为进一步拓展高新区（新市区）北区工业园发展空间，高新区（新市区）将位于北京路北延东侧、规划纬四路南侧的土地给自治区监狱管理局使用，现甲方需征迁乙方位于安宁渠镇保昌堡村三队范围内房屋及其附属物等，双方经协商达成补偿协议；任凤霞征收房屋总建筑面积1255.4平方米，房屋附属设施附评估报告；依据评估报告，对乙方被征收房屋及附属设施实行一次性货币补偿，补偿总价款为3818000元；甲方在3个工作日内向乙方支付50%的征收补偿款1909000元，乙方搬迁完毕3日内甲方向乙方支付剩余50%的征收补偿款。拆迁协议所附的《房地产估价报告》中的丰择园度假村附属物评估一览表列明44项，其中：第3项走廊凉亭30509元；第4项1#客房二次装修84935元；第5项2#客房二次装修122628元；第6项3#地下室客房二次装修79754元；第7项3#第二层二次装修35397元；第8项3#餐厨二次装修97477元；第9项4#客房二次装修53096元；第13项后院简易鸡舍5775元；第14项后院简易铁围栏5750元；第15项绿化带46000元；第16项喷泉水池及造型15072元；第31项爬山虎及架7000元；第34项渗坑（后堂厨房的渗水）4个4000元；第35项凉亭旁围栏2000元；第37项度假村大门（带造型）12000元；第40项简易鸡舍4000元。蒲海英向任凤霞索要其领取的拆迁款中的装修补偿费无果，遂诉至法院。另，2013年11月5日，任凤霞向蒲海英公证送达一份《通知》，通知蒲海英自2013年11月5日起正式解除与蒲海英签订的《丰择园农家乐房屋租赁合同书》。蒲海英在经营期间支出暖气管道改造材料费、工时费13169.1元。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，蒲海英与任凤霞签订的租赁合同，约定租赁期限自2011年5月10日起至2016年4月30日，根据蒲海英、任凤霞提供的证据，任凤霞已于2013年11月5日通知蒲海英解除房屋租赁合同，因任凤霞未在收到通知后三个月内就解除合同效力提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，双方签订的租赁合同实际已于2013年11月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，任凤霞于租赁期限届满前解除合同，双方合同解除后，蒲海英主张任凤霞返还其投入部分的相应补偿款符合上述法律规定；双方在合同第八条中约定“租赁期满后或合同解除后”，蒲海英所做装修归任凤霞所有，并不做赔偿，应是指租赁期限届满的情况，现合同提前解除，任凤霞并获得相应拆迁补偿，蒲海英索要相应补偿符合公平原则，对任凤霞认为其按合同约定的“不可预见的原因造成房屋灭失”及合同解除后不补偿装修款的抗辩意见，原审法院不予采信。蒲海英实际主张任凤霞返还的是其所租赁房屋的征迁款中涉及的其二次装修和新建、改造设施部分的相应补偿款，故其主张范围应限于作为补偿依据的房地产估价报告所确定的赔偿项目，该估价报告中，涉及二次装修的有六项，通常理解，二次装修一般是租赁房屋进行经营活动的承租方进行，任凤霞未提供其在签订租赁合同前二次装修的证据，故对于蒲海英主张的其中3＃第二层二次装修金额35397元予以确认。蒲海英提供的2011年10月29日2张上海洁通水暖总经销单据计材料费1116.1元，2011年10月30日2张发货清单水暖材料计7053元（1674元＋5379元），属较为正规的票据（蒲海英于案件审理过程中确认不含在3＃第二层二次装修金额35397元内），可以证明蒲海英主张的水暖管道改造属实，上述单据和沈春雷的证言及其出具的暖气改造工时费5000元的证明相互印证，形成完整的证据链，原审法院对该部分金额13169.1元予以确认。蒲海英主张的其他赔偿金额，主要是其证人及证人单方出具的清单证明，缺乏合同、单据等有效证据的佐证，无法确认相应装修、设施为蒲海英完成，从而应当赔偿，原审法院不予支持。因合同解除前，蒲海英已实际租赁房屋经营，对上述补偿金额48566.1元，原审法院以公平原则考虑，按合同解除后未履行期间即2013年11月5日至2016年4月30日2年5个月另25天计905天，占约定租赁期间即2011年5月10日至2016年4月30日4年11个月另20天计1810天的比例确定，为50%（905天／1810天），任凤霞实际应返还补偿款24283.05元（48566.1元＊50%）。综上，判决任凤霞向蒲海英返还（赔偿）补偿款24283.05元。上诉人蒲海英不服上诉称：我方承包任凤霞是房屋后，对房屋进行了二次装修。该事实有证人证言予以证实，故针对二次装修的补偿款270970元应归我方所有。原审未查明事实，判决返还我方的补偿款数额错误，故提起上诉，请二审法院查明事实，依法改判支持我方的全部原审诉讼请求。被上诉人任凤霞答辩称：我方是土地的权利人，土地征收的补偿应归我方所有。我方是将经营两年的房屋及设施一并租赁给蒲海英的，房屋全部装修好的，不存在重新装修的事实。蒲海英只是对部分房屋进行了修缮，该修缮费用原审已经判决支持了。故原审判决正确，请二审法院依法维持原判。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另经本院组织双方当事人现场调查，双方确认，除原审判决认定的3#第二层的二次装修系由蒲海英完成之外，其它客房的装修系任凤霞完成，蒲海英接手后，对原有的三间卫生间加装了淋浴器，另加装了五间卫生间，其中包含3#第二层的卫生间。院内的喷泉水池系原有设施，蒲海英在该水池中装饰了手的雕刻造型。经我院向高新区征收办委托的评估机构新疆华远房地产评估有限公司（下称华远评估公司）询问，华远评估公司向我院出具评估说明，载明：一、承租人对北侧房屋内已装修三间卫生间进行淋浴器及热水器加装，每间3平方米，由于热水器为可拆用设备，2013年评估未考虑热水器对装修价值的影响，只考虑其安装费，每间卫生间热水器拆除费用100元整，淋浴器安装费成本费用400元整，北侧房屋内三间合计费用1500元整。二、南侧房屋卫生间为承租人改建及装修，共改建装修4间卫生间，卫生间面积约3平方米，改造后装修主要有安装推拉门、墙面墙砖、洗漱架等。每间卫生间推拉门约3.5平方米，普通推拉门平均单价按500元／平方米计算，合计为1750元整；墙砖约10平方米，按100元／平方米计算，合计1000元整；洗漱架及其他250元，每间卫生间总合计为3000元整，四个卫生间总合计12000元整。承租人改造及装修的卫生间总计装修费用13500元整。上述事实有房屋租赁合同书、征收补偿协议书、房地产估价报告、公证书、现场调查工作笔录、评估说明、当事人陈述及一、二审庭审笔录在卷为证。本院认为：本案二审中的争议焦点是蒲海英主张的各项赔偿款应归其所有是否有相应依据。对于3#第二层二次装修及水暖管道改造费用，原审已确认归蒲海英所有，但原审对该部分费用按50%折旧价值确认归蒲海英所有。对此，本院认为，在政府征迁时对房屋装修及附属物进行的评估作价，系对现值进行的评估，已考虑了折旧因素，故不应再计算折旧，应按评估价值补偿给蒲海英，即应将该部分补偿费48566.1元全额补偿给蒲海英。另外，经本院组织双方当事人现场勘查，双方确认蒲海英对原有的三间卫生间加装了淋浴器，并在原客房中改造了五间卫生间，其中含3#第二层的卫生间一间，故对该部分的补偿价值，应归蒲海英所有，具体补偿费用，应以评估公司的说明为准，共计13500元。对于蒲海英主张的凉亭、鸡舍、渗坑等其它部分的补偿费用，任凤霞均不认可，蒲海英也未能举证证明上述设施系由其修建，故本院不予支持。综上，原审法院认定应给付蒲海英补偿款的数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第647号民事判决书第一项即：任凤霞向蒲海英返还补偿款24283.05元为：任凤霞支付蒲海英补偿款62066.1元。上述应付款项合计62066.1元，任凤霞应于本判决生效之日起十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的270970元，给付标的62066.1元，占请求标的的23%，应收一审案件受理费5364.56元（蒲海英已预交），蒲海英负担77%即4130.71元，任凤霞负担23%即1233.85元。二审案件受理费5000.30元（蒲海英已预交），蒲海英负担3850.23元，任凤霞负担1150.07元。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 李 健二〇一五年五月二十一日书记员 马恒雯 来源：百度“”