（2015）攀西民初字第187号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-25
案件名称
攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司与周勇、谢玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀西民初字第187号原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人：李雪松，该公司经理。委托代理人：杨锡勇，四川极宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：罗代芳，女，汉族，该公司职工，住四川省盐源县，代理权限为一般代理。被告：周勇，男，汉族，住四川省攀枝花市西区。被告：谢玉，女，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）诉被告周勇、谢玉（二人系夫妻关系）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。原、被告双方申请庭外和解2个月，依法由审判员梁锋适用简易程序于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的委托代理人杨锡勇、罗代芳及被告谢玉到庭参加诉讼，被告周勇经依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福万佳公司诉称：2009年7月1日，原、被告签订了前期物业服务合同，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2011年7月至2014年12月，被告周勇、谢玉就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经原告多次催收，被告周勇、谢玉至今仍拒绝支付。故起诉法院，要求被告周勇、谢玉一次性支付2011年7月至2014年12月物业管理费4560.36元、2014年1月至2014年12月生活垃圾清运费72元、2013年11月至2014年11月公共能耗电费100.8元，合计4733.16元，并承担诉讼费。原告福万佳公司为支持自己的主张，提供了以下证据：1、2009年7月1日签订的前期物业服务合同1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告周勇、谢玉房屋建筑面积为156.42平方米，被告周勇、谢玉应按每平方米每月0.7元支付物业公共服务费，按每月6元支付生活垃圾清运费，按照合同约定应分摊公共能耗费及电梯年检、维护费。2、攀枝花市物业服务收费备案表1份，证明2009年3月，原告福万佳公司就蓝湖国际新城的物业管理收费事宜向攀枝花市物价局备案，原告福万佳公司收取物业费是合法的。3、电梯日常维护保养合同1份、四川兄弟电梯工程有限公司（以下简称兄弟电梯公司）电梯维护保养服务费发票、攀枝花市特种设备监督检验所（以下简称特种检验所）电梯定期检验费票据，证明原告福万佳公司和兄弟电梯公司签订了电梯维保合同，兄弟电梯公司对电梯实施了维保，每年产生电梯维保费67000元；原告福万佳公司向特种检验所支付电梯年检费51170元；2011年分摊后每户电梯年检费36元，每户维保费100元，2012年分摊后每户电梯年检费40元，每户维保费100元。4、攀枝花电业局发票，证明原告福万佳公司代蓝湖国际新城小区住户支付了公共能耗电费。被告谢玉辩称：原告所说的前期物业服务合同，到现在自己都还没有看见过，之所以未交物管费，是因为自己房屋漏水，飘窗漏水情况相当严重，墙体还是浸泡了的，给生活造成很多不便，并且已给原告说了，原告同意先缴纳除物管费以外的其他费用。我们的车被挂花了，找到原告，原告根本不管；原告的服务根本不合格，楼梯的花岗岩随时都在掉落存在安全隐患，楼道里到处是广告，卫生打扫也不合格。原告也没有履行告知义务，漏水的情况，我们不知道可以去找开发商，找工程维修队，工程维修队说没有我家的维修登记。对原告主张的费用不是不愿意交，是原告服务没有到位，物业公司领导换了一批又一批，导致被告解决问题更难，对原告提供的收费证据没有异议。被告谢玉为支持自己的主张，提供了以下证据：1、缴费发票4张，证明原告谢玉从2011年7月至2013年12月已缴清除物管费以外的其他费用。2、照片19张，证明原告的房屋有渗水的事实。被告周勇辩称：经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内，也未提交证据。在庭审质证中，对于原告福万佳公司提供并出示的4组证据，因其系书证原件，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”加之被告周勇、谢玉也未提供足以反驳的相反证据，且被告谢玉在庭审中也认可未缴纳2011年7月起之后的物业管理费，故本院对原告提供并出示的4组证据，予以确认。①关于被告谢玉提供并出示的已缴费发票4张的问题，原告福万家公司认可，但其证明的是被告谢玉缴纳2013年底之前应该缴纳的生活垃圾清运费、公共能耗电费，与本案原告所主张的的被告应缴纳的是2014年全年的其他费用无关。原告福万佳公司的质证意见符合本案事实。②关于被告在庭审中提供并出示的照片，证明其房屋漏水才拒绝缴纳物业管理费的问题，原告福万佳公司应协助有关方处理好此事，被告也可以采取相应的正确的方式予以解决，以此拒绝缴纳相关物业管理费用的理由不充分，也不符合双方物业服务合同中的条款约定，故其辩论意见，本院不予采纳。经审理查明，本院确认以下事实：2009年2月10日原告福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在原告福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月1日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：周勇、谢玉，建筑面积：156.42平方米；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月．平方米，高层：0.7元／月．平方米，商业：1元／月．平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”2011年6月30日原告福万佳公司与兄弟电梯公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2011年9月27日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费33500元。2011年12月2日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费20100元。2012年11月8日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维保费53380.4元。2012年11月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。2013年6月4日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费13400元。被告周勇、谢玉在交房后，已支付原告福万佳公司2013年12月前的生活垃圾清运费、2013年10月前的公共能耗楼道电费、2013年10月前的公共能耗电梯电费。被告周勇、谢玉从2011年7月起至2014年12月之间的物业管理费4560.23元，2014年1月起至2014年12月之间生活垃圾清运费72元，2013年11月至2014年11月之间的公共能耗电费100.8元，未予缴纳。经原告福万佳公司催收，被告周勇、谢玉仍未支付原告福万佳公司诉讼请求中的相关费用。本院认为：2009年7月1日原、被告签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，真实有效，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。依照原、被告前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是原告福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。被告周勇、谢玉作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告周勇、谢玉并未提供证据证明已全部履行支付物业费的义务，也未举证证明在原告福万佳公司主张的欠费期间其有不交纳物业费的正当事由，仅以房屋渗水及对原告福万佳公司的物业服务不满意为由不能对抗其应缴纳物业管理费的义务，其应当承担举证不利的法律后果。故被告周勇、谢玉应当按约定支付物业服务费等相关费用。本案中，原、被告在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按每平方米每月0.7元交纳，原告福万佳公司要求被告周勇、谢玉按其房屋建筑面积156.42（是按实际面积155.11平方米计算的）平方米支付2011年7月至2014年12月的物业管理费4560.36元，本院予以支持。原、被告在合同中约定生活垃圾处理费按每户每月6元收取，原告福万佳公司要求被告周勇、谢玉支付2014年1月至2014年12月的生活垃圾清运费72元，本院予以支持。原、被告在前期物业服务合同中对共用设施、设备能耗以及相关维修费进行分摊进行了约定，原告福万佳公司提供的相关票据证明其已交纳了相关费用，其要求被告周勇、谢玉支付2013年11月至2014年11月的公共能耗楼道电费24.8元、公共能耗电梯电费76元，合计100.8元，并未违反约定，被告周勇、谢玉也未提供足以反驳的相反证据，故对其诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告周勇、谢玉在本判决生效之日起十日内，向原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司支付物业管理费、生活垃圾清运费、公共能耗楼道及电梯电费，合计4733.03元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周勇、谢玉承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一五年五月二十一日书记员 张丽萍 来自