（2015）浙舟民终字第121号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-12
案件名称
舟山市民生商厦有限责任公司与鲍剑虹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省舟山市中级人民法院
所属地区
浙江省舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲍剑虹,舟山市民生商厦有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙舟民终字第121号上诉人（原审被告）鲍剑虹。委托代理人邵舟波，浙江震舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）舟山市民生商厦有限责任公司，住所地舟山市定海区解放西路169号。法定代表人王万应，总经理。委托代理人何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托代理人周琨，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人鲍剑虹因与被上诉人舟山市民生商厦有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2015）舟普朱民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，舟山市民生商厦有限责任公司（以下简称民生商厦公司）作为甲方，与乙方鲍剑虹于2006年8月25日签订《租赁合同》一份，约定：“1、甲方将位于舟山市普陀区朱家尖金沙大道42号至50号二层至五层建筑面积共计约为4000平方米的房产租赁给乙方使用。4、租赁期限为10年，自2006年12月1日至2016年11月30日止。6、本合同租赁费用40万/年……其中5万/年必须由甲方在乙方宾馆消费……7、租赁费用付款方式为：第一年租金2006年9月1日之前支付，第二年租金至第十年租金每年支付日期为该年10月1日之前。9、如拖欠租金，甲方则按所欠租金和其它费用总额每天万分之五的标准收取逾期违约金，如果逾期一周以上的，乙方仍拖欠租金，甲方有权关闭乙方经营场所，不准乙方进入。由此造成经济损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方面解除合同，并要求乙方按本合同的规定承担违约责任。25、租赁期限届满，或本合同被依法终止履行后，乙方须立即向甲方返还租赁物。乙方返还租赁物时，可将产权属于乙方的动产搬出，不动产归甲方所有，并须由甲方验收认可，方可退场……”。之后，鲍剑虹对上述房产进行装修后，与其他房产一同开设了舟山市普陀区朱家尖丽景海湾大酒店。2006年至2013年，双方未就租金支付发生争议。2014年10月1日后，因鲍剑虹逾期支付租金，民生商厦公司于2014年11月11日向其发出《租赁合同解除及房屋腾退通知函》，鲍剑虹于2014年11月12日签收。该通知函载明“……现你未按《租赁合同》约定时间支付年租金已逾期超过一周，为此，我司根据合同约定决定即日起解除与你之间的租赁合同关系。请你于2014年11月25日前向我司腾退租赁房屋并结清欠付的租金、水电费和违约金……”。2014年12月29日，民生商厦公司起诉至原审法院，请求判令：鲍剑虹立即腾退位于舟山市普陀区朱家尖金沙大道42号至45号二层至五层房屋；鲍剑虹向民生商厦公司赔偿延期腾退房屋的租金损失（按合同约定租金标准1096元/日自2014年12月1日起算至实际腾退日止）。原审另查明：2014年12月22日，鲍剑虹通过中国工商银行存入民生商厦公司账户10万元。2015年1月3日，鲍剑虹又通过中国工商银行存入民生商厦公司账户25万元。原审法院认为：涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定为有效合同，双方均应恪守履行合同。根据合同约定，鲍剑虹如果逾期一周以上支付房租的，民生商厦公司有权解除合同，收回房屋，并追究其违约责任，该合同约定实际上赋予了民生商厦公司约定解除权，当解除合同的条件出现时，享有解除权的一方可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。本案当中，因鲍剑虹的违约行为明显，民生商厦公司于2014年11月11日向其发送《租赁合同解除及房屋腾退通知函》，鲍剑虹于2014年11月12日签收，该通知函已经发生法律效力，据此确认双方签订的《租赁合同》已于2014年11月12日解除。鲍剑虹所谓的支付租金的行为均发生在合同解除后，且部分发生在诉讼过程中，而民生商厦公司对该支付租金行为并没有予以追认，故对鲍剑虹的相关抗辩不予支持。此外，民生商厦公司要求鲍剑虹赔偿延期腾退房屋的租金损失，并按原合同约定租金标准即400000元/365日=”1”096元/日计算，因该租金系双方在2006年左右约定的市场价格，现民生商厦公司根据该标准来主张租金损失，亦在合理范围内，予以支持。另，合同的解除不影响合同中结算和清理条款的效力，双方后续事宜仍应按原合同约定履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、鲍剑虹于判决生效之日起一个月内将向民生商厦公司承租的位于朱家尖金沙大道42号至45号二层至五层房屋予以腾退，并返还给民生商厦公司；二、鲍剑虹应向民生商厦公司赔偿延期腾退房屋的租金损失，自2014年12月1日起算至实际腾退日止，按1096元/日计算。民生商厦公司亦应在判决书生效之日起一个月内将鲍剑虹支付的35万元租金扣除租金损失后返还给鲍剑虹。宣判后，鲍剑虹不服原审判决，向本院提起上诉称：1、《租赁合同》专用条款第九条虽约定承租人逾期一周以上支付租金的，出租人有权单方解除合同，但该条款没对未支付租金的具体数额进行约定，故双方关于合同解除条件的约定不明确，应由法院根据案件具体情况确定是否解除合同。2、本案双方约定的合同解除条件过于苛刻，不利于交易秩序的稳定，法院理应进行审查。3、上诉人违约程度轻微，且已付清拖欠的租金，原审确认租赁合同解除明显不合理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人民生商厦公司答辩称：1、双方约定的合同解除条件明确，“承租人逾期支付租金超过一周以上”是一种事实状态，不存在歧义。上诉人应在2014年10月1日前支付年度租金，但其逾期一周后分文未付，合同约定的解除条件已然成就。2、合同解除条件是双方意思表示一致的结果，应予尊重，亦无调整或变更的法律或事实依据。3、被上诉人基于上诉人逾期支付租金一月有余的事实，已于2014年11月11日通知解除双方的租赁合同，上诉人在合同解除后自行付款的行为不能抗辩合同解除的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》中约定，上诉人应于每年10月1日前支付下年度租金，逾期支付租金一周以上，被上诉人有权单方面解除合同，上述约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力。现上诉人逾期支付租金超过一周，双方约定的合同解除条件成就，被上诉人据此解除合同并无不当，上诉人关于合同解除条件约定不明确、不合理的主张不能成立。合同解除后上诉人虽向被上诉人支付租金，但被上诉人并未同意将讼争房屋继续出租给上诉人，故上诉人单方支付租金的行为不能对抗合同已解除的效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人鲍剑虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 吉审 判 员 袁志雄代理审判员 张秀梅二〇一五年五月二十一日代书 记员 牟 聪 来源：