（2015）皋新民初字第416号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-06
案件名称
江苏正大物业服务有限公司与姚建物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏正大物业服务有限公司,姚建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《江苏省物业管理条例》：第八十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋新民初字第416号原告江苏正大物业服务有限公司。法定代表人周永良。委托代理人环汝军。委托代理人顾小敏。被告姚建。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告姚建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员刘斌独任审理，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托代理人环汝军、顾小敏到庭参加诉讼，被告姚建经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告正大物业公司诉称，被告系如城紫竹园小区330幢401室业主，其于2008年1月与原告签订了《前期物业服务协议》，并签署《承诺书》。根据物业服务协议第四条约定，被告每月应缴纳物业服务费标准为0.5元／平方米，按照被告居住面积139.86平方米计算，其每月应缴纳物业服务费69.93元。服务协议第九条规定，违反协议不按约缴纳物业服务费的按日千分之五支付违约金。被告自2009年1月至2015年12月未缴纳物业服务费，经多次催缴，被告未予缴纳，构成违约。现要求判令被告缴纳自2009年1月至2015年12月的物业服务费5874.12元，支付自2009年1月3日至2015年3月31日（起诉之日）的违约金9632.27元（按日万分之五计算），合计15506.39元。为证明其主张，原告向本院提供下列证据：《紫竹园业主临时公约》和被告签名的《前期物业服务协议》及《承诺书》各1份及催缴通知。被告姚建未应诉答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明，原告正大物业公司为如皋市如城紫竹园小区的物业服务公司。被告姚建系该小区330幢401室业主。2007年11月3日，原告正大物业公司与被告姚建签订了《紫竹园前期物业服务协议》及《承诺书》，该服务协议“乙方所购房屋基本情况”的“建筑面积”一栏后载明：“建筑面积139.86㎡”，服务协议第四条第二项约定，收费标准：多层住宅0.5元／平方米＊月，缴费时间为每年的第一个月履行交费义务。服务协议第四条第二项还约定，业主空置房屋，物业管理费按《江苏省物业服务收费管理办法》执行。服务协议还约定，甲方（正大物业公司）违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方（姚建）有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，乙方不按约定缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴纳的5‰支付违约金。被告姚建未实际入住该小区330幢401室，该房屋处于空置状态，自2009年1月至2015年12月被告未缴纳物业服务费，原告于2015年3月31日诉至本院，要求判如所请。上述事实有原告提交的证据：《紫竹园业主临时公约》和被告签名的《前期物业服务协议》及《承诺书》以及原告庭审中的陈述佐证。本院予以确认。本院认为，被告姚建经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院只能依据到庭当事人的陈述及其所举证据，进行缺席审理，综合判断认定本案事实。房屋所有权人为业主，业主应当按照物业服务协议的约定及相关规定缴纳物业服务费。根据原告举证的有被告签名的《前期物业服务协议》，被告姚建房屋的建筑面积139.86平方米，应按每月每平方米0.5元缴纳物业服务费，因被告的上述房屋处于空置状态，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定的百分之七十缴纳。原、被告签订的《前期物业服务协议》也约定“房屋空置期间物业管理费按《江苏省物业服务收费管理办法》执行”，故被告姚建应按照上述《办法》的规定及《服务协议》的约定缴纳百分之七十的物业服务费。原告所主张的要求被告按照全额缴纳物业服务费的请求依法难以支持。《江苏省物业管理条例》第八十四条规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，因被告未实际入住紫竹园小区330幢401室，该房屋处于空置状态，被告姚建户籍登记的住所及实际的住所皆为如城街道紫竹园303幢107室，该住所也属于原告的物业管理区域，原告应当上门向被告催交物业费，但原告未能举证其至如城街道紫竹园303幢107室向被告上门催交、在物业管理区域内显著位置公示、书面催交的证据。虽然被告庭审时提供三份催缴通知，但未能证明该催缴通知已在紫竹园303幢107室公示张贴，或已向被告送达，故原告主张被告承担违约金的请求依法难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，国务院《物业管理条例》第七条、《江苏省物业管理条例》第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚建于本判决生效后十日内给付原告江苏正大物业服务有限公司自2009年1月1日至2015年12月30日的物业服务费用的70%，计4111.88元。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费95元，由原告江苏正大物业服务有限公司负担42元，被告姚建负担53元（该款已由原告垫付，被告在履行本判决时一并给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费110元（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 员 刘 斌二〇一五年五月二十一日见习书记员 冯君妍 搜索“”