（2014）南民二民初字第00357号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2016-03-19

案件名称

李志杰与孙佳佳租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市南岗区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李志杰,孙佳佳

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款，第十九条

全文

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书（2014）南民二民初字第00357号原告李志杰，女，1932年2月20日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人宋连玉，女，1951年2月26日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人陈晓雷，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告孙佳佳，女，1982年11月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人巴振喜，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。原告李志杰与被告孙佳佳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人宋连玉、陈晓雷，被告孙佳佳及其委托代理人巴振喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月10日，宋某某与黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司（以下简称铁路开发公司）签订了一份租房协议。双方约定，宋某某将位于哈尔滨市南岗区的自有房产出租给铁路开发公司使用，租赁期限为三年，自2009年4月10日起至2012年4月10日止。租赁到期后，双方经协商一致，同意续租三年，自2012年4月10日至2015年4月10日。2014年2月1日，宋某某因病去世，其继承人（即本案原告）找到铁路开发公司，与其协商终止租赁合同事宜。经友好协商，双方于2014年2月10日达成一致，同意终止租赁合同，并签订了《房屋租赁终止合同协议书》。随后铁路开发公司就迁出了租赁房产。但是，被告却仍然滞留在租赁房产内，不肯迁出。原告多次找到铁路开发公司，要求其解决被告拒不迁出房产的问题，但至今仍未解决。本案被告并非租赁合同的当事人，无权决定租赁合同的设立与终止，在租赁合同已经终止的情况下，没有任何权利继续占用房产，其行为已构成非法侵占。但时至今日，被告仍然强占房产，拒不迁出，致使原告不能正常使用房产，造成经济损失。故原告��至法院，诉请一、判令被告立即从哈尔滨市南岗区房产中迁出；二、判令被告赔偿非法占用房产给原告造成的经济损失（2014年2月10日至实际迁出期间的占房损失每月损失6000元）；三、判令被告赔偿非法占房期间的水电费、物业费、包烧费等损失；四、判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。被告辩称，本案遗漏诉讼主体，应追加黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司为本案的当事人，原告诉讼主体不适格，其无权单独就本案向被告提出权利主张，本案在房屋所有权人宋某某逝世后，其房屋的所有权利应由宋某某的法定继承人一并主张，现李志杰单独以自己名义主张权利，不符合法律规定；被告与本案诉争房屋的所有权人宋某某已经形成了实际的房屋租赁关系，并在租赁期间向宋某某支付全部房屋租金，其对涉案房屋系合法占有、合法使用，在宋某某��黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司的房屋租赁合同尚未到期期间，有权使用，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法庭对原告的诉讼请求依法予以驳回。原告为证明其主张的事实成立向本院提供证据及被告质证意见如下：证据一、租房协议（原件），证明租赁合同于2009年4月10日开始；出租人为宋某某，承租人为黑龙江省地方铁路房屋开发有限责任公司；证明租赁房产为南岗区商服。被告对证据一真实性及证明问题无异议。证据二、《房屋租赁终止合同协议书》（原件）、出租人宋某某死亡证明（原件）、出租人继承人的委托证明（原件）、承租人法人代表刘宝忠的工商公示信息、户籍信息各1份。证明2014年2月1日出租人宋某某死亡，其全体继承人决定提前终止租赁合同，并全权委托宋连玉处理；2014年2月10日出租人��某某的继承人与承租人铁路房屋开发公司达成《租赁合同终止协议》，租赁关系自此解除。被告对证据二《房屋租赁终止合同协议书》的真实性及证明问题均有异议，该协议书第一条约定终止合同日期为2013年11月10日，但合同的签署日期是在2014年2月10日签订，这与交易习惯不符，根据交易习惯租赁合同终止日期应当自协议书签订日期起算，而双方却将合同终止日期约定为2013年11月10日，违背常理，特别是在2013年11月10日这个时间，该房屋所有权人宋某某尚在人世间，该协议的相关当事人无权就宋某某的权利进行处分；该协议没有加盖房屋承租人铁路房屋公司的公章，不能代表是承租人的真实意思，协议上虽有刘宝忠的签字，但刘宝忠是法定代表人，有能力在协议上加盖公章，但该协议却没有按照交易习惯和法律规定加盖公章，不能认为承租人的真实意思��示。对其他证据真实性及证明问题均无异议。但该死亡证明恰恰说明了原告代理人宋连玉在协议中约定将房屋租赁合同终止日期为2013年11月10日是侵犯宋某某合法权利的。对委托人证明真实性无异议，对证明问题有异议，该份证明足以证明宋某某老人的合法继承人有李志杰、宋某甲、宋某乙、宋某丙、宋某丁、也说明宋某某名下财产应由五人按照法定继承的规定平等行使权利，现李志杰以个人名义提出诉讼，明显侵犯了宋某某老人其他四位的合法权利，也不符合法律规定，所以应追加其他合法继承人为共同原告。对工商登记、身份信息证明对真实性有异议，因为是复印件所以不予质证。证据三、涉案房产的原房屋所有权证产权人宋某某（复印件）4页、涉案房产的新房屋所有权证产权人李志杰（原件）3页、由李志杰继承涉案房产的公证书（原件）2页、宋��某和李志杰的户籍证明（原件）3页、宋某某的干部履历表（原件）4页。证明问题出租人宋某某去世后，其配偶李志杰经公证成为涉案房产的合法继承人；证明宋某某的家庭成员关系。被告对证据三真实性及证明问题均无异议。证据四、南岗区文化街道办事处的证明（原件）1页。证明涉案房产与街牌号房产为同一地址。被告对证据四真实性及证明问题均无异议。证据五、涉案房产被非法占用的照片（原件）8页、涉案房产被非法占用的工商公示信息1页、孙佳佳的户籍信息1页。证明非法占用涉案房产的侵权事实；非法占用涉案房产的侵权人是个体户孙佳佳，孙佳佳占用房产进行烟酒经营。被告对证据五真实性及证明问题无异议，对证据的合法性有异议，对关联性有异议。从照片第一、第二、第三张均看不出与本案��案房产有任何关联性，第四张虽有门牌内容，但不能体现与本案被告之间有任何关系，第五张、第六张照片涉嫌侵犯被告肖像权，未经被告方同意擅自拍摄被告工作人员照片并四处携带，被告方保留追究原告法律责任的权利，第七张、第八张照片看不出与本案涉案房产及与被告有任何关联性。对这组证据中的工商登记信息的真实性无异议，对被告在派出所个人信息登记表的合法性有异议，根据相关法律规定，被告的个人身份信息除法院、公安机关、检察机关出具相关旨函方可调取，现原告自行提出这份证据，被告保留追究原告侵犯被告孙某甲个人隐私权的法律责任的权利。证据六、2014年8月对涉案房产价格的评估报告（有南岗区公证处盖章）1页，国家统计局2012、2013、2014年居民消费价格变动情况5页。证明涉案房产的评估价格为人民币2322000元，房价巨幅��涨；全国房租价格近几年不断上涨；根据房价和房租上涨事实，证明涉案房产2014年2月之后的月占用费至少在6000元以上。被告对证据六的真实性及证明问题、关联性均有异议，不能支持原告的诉讼请求成立。证据七、证人张某某、李某某出庭作证，证明被告非法占用涉案房产的侵权事实；原告多次要求被告迁出房产、赔偿损失，但被告拒不迁出也不赔偿。被告对证据七证人证言的关联性有异议，该两个证人所证实的曾经到被告处告知房屋租赁合同终止的情况与被告应否按照原告的要求搬出承租房屋没有必然关系，该二位证人所某某的劝解也不具备任何法律效力，被告没有义务予以履行，在劝解当中，二位证人也代表本案原告的代理人宋连玉表示过，如果继续承租房屋，就应当把剩余的房租继续支付，该事实也证明，宋连玉认可被告的房屋承租使用行为，只是因为租金问题要求其搬出，但从原告所提交的证据一中已经体现，在所谓的租赁协议终止时承租人并不拖欠房租，而在协议中还表述了由原告将剩余房租返还给承租人的情况，因此，被告在不拖欠租金的情况下，在宋某某老人在世时已经合法占有和使用承租房屋的情况下，在宋某某与承租人的租赁合同尚未到期时，并且铁路房产开发公司又将该房屋转租给被告的转租协议尚未到期的情况下，被告有权对该房屋予以使用，原告无权要求被告在合同期限内迁出房屋。被告为证明其辩诉主张向本院提供证据及原告质证意见如下：证据一、租房协议一份，内容：本案涉案房屋的承租人铁路开发公司将其自宋某某老人处承租的房屋又租赁给本案被告。证明被告对涉案房屋拥有合法的使用权。原告对证据一的真实性有异议��原告从未见过此协议；假设该证据为真实，但该证据不合法，原因在于房屋转租必须经过出租人的同意，而该转租行为并未告知出租人更未取得出租人的认可，所以即使存在铁路开发公司与被告孙某甲之间的所谓的转租协议，依法也不能有效；该协议体现的转租时间为2009年至2012年，不足以证明2014年2月10日后被告依然对该房屋享有使用权。证据二、《房屋合租协议》，证明被告自本案承租人铁路开发公司处转租房屋的期限，根据铁路开发公司与宋某某的租房协议，将租期顺延至2015年4月10日；同时还证明该房屋房费是由被告交付至2014年4月10日的事实。原告对证据二的真实性有异议，无法判断，从未见过这个协议；原告认为铁路开发公司系涉案房屋的承租人，在未经出租人同意的情况下无权决定将其承租的房屋转租给第三人，同样未经出租人同��也无权将出租房屋与他人进行合租。原告认为，被告如果认为自己的权益受损，应当追究的责任主体是承租人铁路开发公司，而无权对本案的原告。所以无论这份协议真实与否，都不符合法律规定，所以被告以此证明的问题均不能成立。本院对双方提供证据的认证意见为：原告的证据一租房协议真实合法，双方均无异议，予以采信；证据二《房屋租赁终止合同协议书》虽没有加盖承租人的公章，但有承租人法定代表人刘宝忠的签字，可以视为承租人的意思表示。租赁合同终止系宋某某继承人与铁路开发公司协商一致的结果，不违反法律，刘宝忠的工商公示信息来源于全国企业信用信息公示系统，系公开信息，真实合法，予以采信。证据三足以证明原告系涉案房产的合法继承人，被告亦无异议，予以采信。证据四证明不同门牌号的房产均系同一地址，被告��异议，予以采信；证据五涉案房产被非法占用的照片与被告孙某甲的个体工商登记地址、孙某甲实际占用房产的地址完全符合，予以采信。证据六涉案房产价格评估报告来源于南岗区公证处档案材料，居民消费价格变动情况来源于国家统计局的统计数据，真实性予以采信，但仅凭此证明涉案房产的月损失数额为6000元以上，尚不充分。证据七张某某、李某某的证人证言证明原告曾向被告主张权利，予以采信。被告提供的证据一租房协议、证据二房屋合租协议，没有体现出租人宋某某知情并同意的意思表示，因此其主张的转租关系不能产生对抗出租人的效力，对该两份证据不予采信。根据庭审调查，分析原、被告的诉辩主张，提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：原告与宋某某是夫妻关系。2009年4月10日，宋某某与铁路开发公司签订租房协议。宋某某将位于哈尔滨市南岗区房产出租给铁路开发公司使用，租赁期限为三年，自2009年4月10日至2012年4月10日止。租赁到期后，双方经协商续租三年，自2012年4月10日至2015年4月10日，年租金50000元。2014年2月1日，宋某某因病去世，宋某某的继承人委托宋某丁与铁路开发公司的法定代表人刘宝忠协商终止租房协议，2014年2月10日，铁路开发公司迁出争议房。另查明，2009年4月10日至2012年4月10日，被告与铁路开发公司签订租房协议，铁路开发公司将前厅门市房租给被告，年租金20000元，被告在争议房经营哈尔滨市南岗区龙瑞坊黑龙烟酒行，原、被告没有签订租赁协议。被告自认2014年4月10日之前，每年租金50000元全部是由被告交付宋某某。原、被告均未提供房屋租金收据。铁路开发公司迁出争议房后，被告使用房屋至今。再查明，宋某某去世后，涉案房产全部由��告继承，原告于2014年8月22日取得房屋所有权。本院认为，公民的房屋所有权受法律保护。被告自2009年转租后，一直使用争议房，在争议房经营哈尔滨市南岗区龙瑞坊黑龙烟酒行。原告应当知道争议房转租。但宋某某与铁路开发公司的租赁合同至2015年4月10日期限已届满，铁路开发公司已自争议房迁出，现被告占有使用争议房。原告要求被告自争议房迁出，支付占用房产给原告造成的经济损失及承担占用房产期间相关费用，本院应予支持。参照宋某某与铁路开发公司租房协议中年租金人民币50000元的约定，认定被告占用房产使用费。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（四）项、第（六）项，第十九条之规定，判决如下：一、被告孙佳佳自坐落于哈尔滨市南岗区房产迁出；二、被��孙佳佳向原告李志杰支付占用房产使用费，自2014年4月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按50000元／年计算；三、被告孙佳佳向原告李志杰支付占用房产期间拖欠的各项费用以票据为准（水电费、包烧费等）；四、上述各项于本判决生效之日起十日之内履行；五、驳回原告李志杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告孙佳佳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　姜云昭人民陪审员　　李金鸽人民陪��员韩志伟二〇一五年五月二十一日书　记　员　　赵　雪百度搜索“”