（2014）青民一初字第3188号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-19
案件名称
王平、王飞鸣等与陈丽芳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王平,王飞鸣,陈丽芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第3188号原告（反诉被告）王平。原告（反诉被告）王飞鸣。两原告共同委托代理人黄洋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。两原告共同委托代理人黄朗，北京市炜衡律师事务所广西分所实习律师。被告（反诉原告）陈丽芳。委托代理人刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。委托代理人刘丁蓉，广西金桂北斗律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王平、王飞鸣诉被告（反诉原告）陈丽芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）王平、王飞鸣的共同委托代理人黄洋、被告（反诉原告）陈丽芳的委托代理人刘桂宽、刘丁蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王平、王飞鸣诉称，2012年3月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租两原告名下位于南宁市青秀区商铺，作为开办餐馆之用，租期6年，自2011年7月28日至2017年7月27日止，第一年租金为33450元每月，每季度交租一次，于每季度前10天支付，先付后用，自第2年起到第5年租金每年上涨10%，第6年租金上涨15%，拖欠租金则按应缴金额每天3‰计算滞纳金，且拖欠租金达15天，原告可以终止合同收回商铺，并有权没收100350元保证金。合同履行至2014年第三季度时，被告只在2014年7月5日及2014年7月26日分别交纳各50000元租金后，在第三季度租金还欠29518.4元的情形下，不再交租。截止2014年9月30日，被告拖欠的租金产生滞纳金14534元，同时被告还拖欠物业水电杂费等50811.9元。经原告多次催促，截止2014年10月16日，被告既不补缴拖欠的第三季度租金及滞纳金，也拒绝再交纳四季度的租金。期间，原告分别于2014年9月5日发出催租函，又在2014年10月11日发出律师函，已尽到合理提醒的义务，但被告依然未支付拖欠的租金，并营业至今。原告认为，被告的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原被告签订的《商铺租赁合同》，被告将所租赁商铺腾空并返还给原告；二、被告支付拖欠的租金29518.4元（2014年7月份租金40474.5元＋2014年8月份租金44521.95元＋2014年9月份租金44521.95元，合计129518.4元，扣除被告于2014年7月5日支付的50000元、2014年7月26日支付50000元，截止至2014年9月30日被告尚欠租金29518.4元，之后按合同约定的租金计至被告实际迁出租赁商铺为止）；三、被告支付拖欠的租金而产生的滞纳金14534元（计算方式：以原告2014年10月16日提交的证据清单第25页的租金滞纳金统计表所载的计算方式为准，之后的滞纳金以被告尚欠租金29518.4元为基数，计算至被告实际付清拖欠的租金之日止）；四、支付拖欠物业的水电费、杂费50811.9元（暂计算至2014年10月10日止，之后按实际使用量支付至被告实际迁出租赁商铺为止）；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）陈丽芳答辩并反诉称：一、涉案房屋确实仍在其控制下；二、其截止至2014年9月30日确实尚欠原告租金29518.4元，其最近一次向原告方交租是在2014年7月26日向其支付了50000元租金，之后的租金其也愿意按照合同约定向原告支付，但要求以其反诉请求第一、二项的赔偿请求抵消拖欠的租金及之后产生的租金；三、第三项诉讼请求中的滞纳金应为违约金，约定的数额过高，请求法院予以调整；四、关于水电费、杂费，被告与物业公司另有约定，且也不应向原告支付，原告无权向被告主张；五、原告在合同履行过程中存在违约，故双方在协商过程中原告即起诉，本案的诉讼费及保全费不应由其承担；六、2014年1月至3月期间，涉案房屋因楼上租户厕所渗漏应向导致吊顶被水浸湿并向下滴水，被告对多次向原告提出交涉要求处理，原告一直未能妥善处理，后经被告多次向物业投诉，由物业代楼上业主修补了渗漏问题，但因渗漏期间过长，导致房屋吊顶产生裂缝并有大面积脱落，被告不得不进行了修补和更换墙纸，后因6月上旬下暴雨，导致雨水灌入涉案房屋一个包厢内，导致被告更换了被淹包厢所有墙纸及木地板，并为了颜色协调更换了另一包厢的墙纸，以上合计产生维修费用76250元；2014年6月初至今，因涉案房屋相邻业主擅自改造了排油烟系统，导致涉案房屋的油烟无法排出并有漏油，经多次投诉原告仍未解决，后经与物业交涉，物业与相邻业主于9月27日共同将排油烟通道恢复了原状，但因此给被告造成的装修损坏及可期待利益损失未得到修复和赔偿；前述漏水、漏油问题虽不是由原告直接引起，但基于双方的合同关系，原告未能在租赁期内保持租赁房屋符合约定用途，应承担违约责任，其违约行为导致被告长时间无法正常使用涉案房屋，被告有权依先履行抗辩权，拒绝支付房租。综上，被告提起反诉要求：一、原告支付被告因维修房屋漏水损坏部分而产生的维修费用76250元；二、原告赔偿所租房屋漏水、排烟道受阻期间被告因此损失的可期待利益24315.44元（为2014年1月1日至2014年3月31日及2014年6月1日至2014年9月30日期间被告因房屋漏水、排烟道受阻导致客源减少而产生的净利润损失）；三、解除被告与原告签订的《商铺租赁合同》，原告向被告赔偿涉案房屋已形成附合的装饰装修的残值损失，赔偿数额以鉴定评估结果为准；四、被告因本案与原告及物业公司交涉所产生的律师费3000元；五、原告返还商铺租赁保证金100350元；六、本诉及反诉所产生的诉讼费及保全费由原告承担。原告（反诉被告）王平、王飞鸣对被告（反诉原告）陈丽芳的反诉答辩称，一、在本案中被告不存在维修费用，其第一项诉请应为装修费，即使发生了维修费用也应由被告自行承担；二、作为经营性商铺，受客源、位置、季节等因素影响，营业额会上下波动，笼统的因为其他业主的侵权主张自己受到可期待利益损失，且该损失的计算没有明确的计算依据，其根据是不合理的；三、本案中被告违约在前，所以应由被告承担诉讼费用及保全费用；四、被告方没有进行维修，且一直经营至今，企图以鉴定拖延交付租金、水电费，不应受到支持；五、被告要求原告承担律师费等没有事实和法律依据，支付律师费进行协调其他业主侵权的应由被告自行承担；六、合同约定装修在合同解除后完全归业主所有，且被告违约不交租金在先。经审理查明，2011年6月30日，王飞鸣出具一份《授权委托书》，委托王平代理其本人办理南宁市青秀区商铺出租一切事宜，委托权限为特别授权，包括代为选定租户、签订租赁协议、代为确定租赁时间、代收租金。2012年3月16日，王平、陈丽芳及案外人冯继领签订一份《合同主体变更特别说明》，约定：冯继领与王平签订《商铺屋租赁合同》，租赁南宁市青秀区商铺；王平保证南宁市青秀区铺业主为王飞鸣，其委托王平全权处理租赁事务；王平同意将原合同主体乙方冯继领变更为陈丽芳，冯继领终止与王平的一切合同权利义务关系，由陈丽芳受让冯继领在原合同的一切权利义务，王平与陈丽芳同意修改原合同并按新合同条款执行。2012年3月16日，王平（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：第一条、乙方自愿租用甲方位于南宁市青秀区商铺作为商业用途使用，建筑面积为446平方米；第二条1、租用期限为6年，从2011年7月28日至2017年7月27日止，乙方延续与承租人为冯继领的原租赁合同租期；3、合同履行结束，铺面的装修交由甲方使用；4、合同履行期间如出现违约，违约一方负责铺面装修所支出的一切损失；第三条1、租金33450元／月，以后的租金应于每期提前10天支付，先付后住；（1）租金按三个月为一期支付，房屋在租赁期间所产生的房屋损害、维修、电费等房屋产生的所有费用均由乙方负责；（2）租金一年内不变，自2012年7月28日至2016年7月27日，租金每年递增10%，第六年租金双方同意递增15%；2、乙方在原承租方冯继领所交保证金66900元基础上增加33450元，合计100350元作为商铺租赁保证金由甲方保管，该保证金在合同履行完毕后按协议由甲方退回给新的承租方陈丽芳；第四条、该商铺交付使用后所发生的水电费、取暖费、物业管理费、燃气费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关；第五条、如甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付三个月的租金作为违约金；第六条（二）1、乙方应如期交纳租金；2、租赁期间所发生的水电费与物业管理费等经营所产生一切费用，由乙方自行按时缴付，与甲方无关；第七条（二）1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，租金必须按季度支付，如拖欠租金达15天（从应交租日起算），则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金；合同还约定了其他权利义务。2014年9月6日，原告方向被告送达《催租通知》，要求被告支付拖欠租金。在庭审中，关于涉案房屋漏水的原因及排烟通道受阻的原因及被告第二项反诉请求中的可期待利益，被告明确不申请评估鉴定。在案件审理过程中，经被告申请，本院依法委托广西正德资产评估有限公司对涉案房屋已形成附合的装饰装修的残值损失进行评估，该评估公司于2015年3月30日对前述事项出具《资产评估报告书》，评估值为56668元。另查明，原告提交的广西诚愉和物业服务有限公司出具的《缴费通知单》上载明，截至2015年2月6日，涉案房屋尚欠包括物业费、代收水费及公摊、代收电费及公摊等在内的各项费用合计49286.4元；通知单上还备注有“原约定每月偿还的费用未履行，2月份进行多次催收，还是没有交纳，并拒接电话”字样。被告对该通知单上所载欠费数额持有异议，并提交了其于2015年3月9日支付物业费及代收电费5000元的发票及未加盖有物业公司公章的计费日期截至2015年2月6日的《缴费通知单》一份。原告方对前述发票不持异议，并同意从被告拖欠的物业及水电费用中予以扣除。原告提交的《商铺租金、滞纳金统计表》上载明：2011年7月28日至2012年7月27日期间的租金为33450元／月，2012年7月28日至2013年7月27日期间的租金为36795元／月，2013年7月28日至2014年7月27日期间的租金为40474.5元／月，2014年7月28日至2015年7月27日期间的租金为44521.95元／月；拖欠的2014年第三季度租金29518.4元，拖欠的2014年第三季度租金所产生的滞纳金合计14534元（按3‰每日计）。被告对该统计表上所载租期及约定租金的表格内容以及拖欠2014年第三季度租金数额没有异议，但对滞纳金的计算方式及数额有异议。原告提价的2015年3月5日出具的《声明》上载明：2015年1月13日，陈丽芳与广西诚愉和物业服务有限公司（代理人：冯艳芳）就鑫和食府拖欠水电杂费达成还款协议，至2015年3月4日，鑫和食府依然拖欠水电杂费达49286.4元，陈丽芳至今再未归还任何一期拖欠的水电杂费，本物业认为，陈丽芳与本物业2015年1月13日达成的协议没有履行的诚意，因此本物业现决定解除与陈丽芳的分期归还水电杂费的约定；落款为广西诚愉和物业服务有限公司。《声明》尾部载有“2015年3月19日下午，陈丽芳代理人、业主方、物业及评估公司共同在场交接商铺完毕”。原告确认被告于2015年3月19日向其归还涉案房屋，并陈述称其确实于2015年3月2日将涉案房屋的大门门锁换掉，之后被告要求进入涉案房屋空物品，原告将换锁后的大门钥匙交到物业，被告于2015年3月8日找到物业并由物业打开涉案房屋后将其中属于被告的物品全部清空；被告则辩称涉案房屋已于2015年3月2日前归还给原告，2015年3月8日物业将涉案房屋大门的锁打开后，被告将其中属于其的物品清空。被告提交的广西诚愉和物业服务有限公司2014年12月19日出具的《证明》上载明：外围商铺鑫和食府于2014年1月26日因商铺吊顶漏水给物业反映情况，物业安排维修人员去现场查看，检查发现是楼上的住户漏水，业主也和物业找到楼上1-301的业主，要求对商铺进行补漏，业主同意出资维修，但是过几天商铺天花板又出现一个大的漏水点，经查看是楼上1-302在滴水，后和302业主及鑫和业主协商无果，因是主管道漏水，天花板掉了一块大概1.2平方的吊顶，于三月初物业公司出资找了维修师傅帮忙补漏并把商铺的天花板恢复。被告提交的《维修合同》及发票上载明：2014年11月1日，被告经与案外人广西南宁瑞雅装饰工程有限公司协商一致，同意由该公司以包工包料方式对南宁市青秀区商铺进行渗水维修，合同工期为15天，工程暂报价76250元；维修工程工程款为76250元。又查明，青秀区系王平单独所有，青秀区房屋系王飞鸣单独所有。还查明，本案于2015年1月6日第一次开庭。本院认为，原被告在协商一致的情况下签订《商铺租赁合同》，合同内容系双方真实意思表示且未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于原告是否有权解除本案《商铺租赁合同》及尚欠的租金、房屋占用费的问题。原告主张被告拖欠涉案房屋2014年第三季度租金29518.4元及2014年第四季度之后的租金至今未付，被告对此亦予以认可，其虽辩称租赁期间原告未能及时妥善处理涉案房屋漏水、漏油的维修问题及保证房屋能正常使用，但从本案证据来看，涉案房屋的漏水、漏油问题并非房屋本身的质量问题导致，而是作为出租人的原告以外的第三人造成，且根据《商铺租赁合同》第三条第1款第（1）项之约定，涉案房屋租赁期间所产生的房屋损害、维修费用均由被告负责，故被告前述抗辩缺乏事实依据，本院不予采信，被告拖欠租金的行为构成违约，根据《商铺租赁合同》第七条第（二）款第1项之约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告要求解除《商铺租赁合同》于法有据，本院予以支持，原被告之间的《商铺租赁合同》于本案第一次庭审之日即2015年1月6日解除。原告自认其于2015年3月2日更换了涉案房屋的大门门锁，应认自该日起原告已取回涉案房屋的控制权，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应向原告支付涉案房屋截至2015年1月6日的租金171988元（29518.4元＋44521.95元／月×3个月＋44521.95元／月÷30日×6日），并参照合同约定的2014年7月28日至2015年7月27日期间的租金标准44521.95元／月，向原告支付涉案房屋自2015年1月7日起至2015年3月2日止的房屋占用费84590元（44521.95元／月÷30日×25日＋44521.95元＋44521.95元／月÷30日×2日），原告要求被告腾空并返还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的欠付租金的滞纳金，应认性质系逾期交租违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院予以支持，被告辩称原告主张的计算标准过高并要求调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以原告主张的被告尚欠2014年第三季度租金29518.4元为基数，自2014年第四季度起始之日即2014年10月1日起至被告付清前述尚欠租金之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付，原告超出部分的滞纳金主张，于法无据，本院不予支持。二、关于水电费、杂费的问题。根据《商铺租赁合同》第四条、第六条第（二）款第1项之约定并结合原告提交的广西诚愉和物业服务有限公司出具的《缴费通知单》及被告提交的代收电费5000元的发票所载内容，被告应向原告支付涉案房屋截至2015年2月6日的包括物业费、代收水费及公摊、代收电费及公摊等在内的各项物业相关费用44286.4元（49286.4元-5000元），原告超出部分的水电费、杂费主张，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于被告的各项反诉请求能否得到支持的问题。1、维修费。涉案房屋租赁期间的维修费用应由被告承担已如前述，故被告请求原告支付其因维修房屋漏水损坏部分而产生的维修费用76250元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、可期待利益。被告违约导致合同解除已如前述，且被告对其所主张的可期待利益不申请评估，无法确定具体的数额，故被告请求原告赔偿涉案房屋漏水、排烟道受阻期间因此损失的可期待利益24315.44元，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。3、装修损失。被告违约导致合同解除已如前述，其请求原告赔偿涉案房屋已形成附合的装饰装修的残值损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，本院不予支持，本案委托广西正德资产评估有限公司对涉案房屋已形成附合的装饰装修的残值损失进行评估所产生的评估费用由被告负担。4、律师费。被告请求原告支付律师费3000元，于法无据，本院不予支持。5、商铺租赁保证金。根据《商铺租赁合同》第七条第（二）款第1项之约定，被告拖欠租金超过15天，原告有权拒绝返还保证金，故被告请求原告返还商铺租赁保证金100350元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王平、王飞鸣与被告（反诉原告）陈丽芳2012年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2015年1月6日解除；二、被告（反诉原告）陈丽芳应向原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付青秀区房屋截至2015年1月6日的租金171988元；三、被告（反诉原告）陈丽芳应向原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付上述房屋自2015年1月7日起至2015年3月2日止的房屋占用费84590元；四、被告（反诉原告）陈丽芳应向原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付逾期交租违约金［计算方式：以被告（反诉原告）陈丽芳尚欠的上述房屋2014年第三季度租金29518.4元为基数，自2014年10月1日起至付清前述尚欠租金之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之五十分段计付］；五、被告（反诉原告）陈丽芳应向原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付上述房屋截至2015年2月6日的包括物业费、代收水费及公摊、代收电费及公摊等在内的各项物业相关费用44286.4元；六、驳回原告（反诉被告）王平、王飞鸣的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈丽芳要求原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付其因维修上述房屋漏水损坏部分而产生的维修费用76250元的反诉请求；八、驳回被告（反诉原告）陈丽芳要求原告（反诉被告）王平、王飞鸣赔偿上述房屋漏水、排烟道受阻期间其因此损失的可期待利益24315.44元的反诉请求；九、驳回被告（反诉原告）陈丽芳要求原告（反诉被告）王平、王飞鸣赔偿上述房屋已形成附合的装饰装修残值损失的反诉请求；十、驳回被告（反诉原告）陈丽芳要求原告（反诉被告）王平、王飞鸣支付律师费3000元的反诉请求；十一、驳回被告（反诉原告）陈丽芳要求原告（反诉被告）王平、王飞鸣返还商铺租赁保证金100350元的反诉请求。本案本诉受理费2172元、反诉受理费1156元，由被告（反诉原告）陈丽芳负担。上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息／支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 韦伟杰人民陪审员 潘晓艳人民陪审员 黄思霞二〇一五年五月二十一日书 记 员 杨中稳