（2014）宝民三（民）初字第1703号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-07-16
案件名称
上海君鼎实业有限公司与刘剑森房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海君鼎实业有限公司,刘剑森
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1703号原告上海君鼎实业有限公司。法定代表人叶李平。委托代理人朱烨，上海毅也岩律师事务所律师。委托代理人马亚杰，上海毅也岩律师事务所律师。被告刘剑森。委托代理人郭重清，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人陈建，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海君鼎实业有限公司诉被告刘剑森租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海君鼎实业有限公司的委托代理人朱烨、马亚杰，被告刘剑森及其委托代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海君鼎实业有限公司诉称，原被告双方于2013年7月30日签订租赁合同，约定由被告向原告承租上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦主楼1－10层。合同约定被告应当于2013年8月3日前支付首期租金和押金共计2，580，550元。同年9月2日，双方签署物业交接书，又明确被告应当于2013年10月10日前支付首期租金和押金的余额100万元。此后被告一直拒绝支付该款，并占用租赁物至今。现原告认为被告经催告后长期拒付租金，显然违反合同约定，故起诉要求解除原被告双方于2013年7月30日签订的租赁合同，要求被告支付违约金6，193，320元，要求被告立即返还租赁物。被告刘剑森辩称，双方租赁情况属实，签订租赁合同后，被告短期内就支付了150万元的押金和租金，还投入巨资开展装修工程。但该房屋系工业用房，原告未能办出既有房屋改变使用性质的审批手续，而且该房屋未正式通电，被告装修过程中只能用临时电。鉴于上述情况，被告才拖延支付约定的首期租金和押金的余款100万，原告对此也表示同意，故被告不存在违约行为，不同意解除合同。另外，被告的装修工程进行到一半，投入巨大，被告要求继续履行合同，避免造成重大损失。经审理查明，上海市宝山区市台路XXX号君鼎大厦登记为原告所有，2013年7月30日，原被告双方签订租赁合同，约定原告（甲方）将君鼎大厦主楼出租给被告（乙方）用于经营酒店，乙方承租范围为君鼎大厦主楼1－10层并拥有地上以及地下车位管理权，租赁面积约为17，675平方米。合同1.2条约定，该房屋用途和土地用途均为工业；2.1条约定，甲方应于2013年8月1日之前交付租赁物并签署交接书；2.2条约定，租期20年零7个月，从2014年3月1日起支付租金；3.1条约定，月租金516，110元，第六年后按比例递增；3.2、3.3条约定，租金付三押二，首期租金1，548，330元，押金1，032，220元，总计2，580，550元分两次支付给甲方，乙方在签订合同时或签订合同后并且收到甲方应提供的全部合同附件时于2013年8月1日前以现金或支票形式支付100万元，余款应于2013年8月3日支付给甲方；4.2条约定，甲方须在本合同签约时向乙方提供办理酒店经营证照所需的按照附件甲乙双方所确认的证照证件资料，包括但不限于以下资料文件（复印件并加盖公章），自双方签约之日起2个月内，即9月30日止，甲乙双方共同努力完成经营证照，若未成功完成办理证件，双方同意自愿解除合同，双方互不承担任何违约责任，如果因甲方原因造成迟延提供以下资料文件的，免租期和起租期相应顺延，甲方提供资料文件：（1）房屋结构质量安全检测鉴定报告，（2）租赁许可证或当地房管部门登记备案的租赁合同，（3）建设工程消防验收合格意见或合格证，（4）房屋产权证；4.9条约定，甲方在移交前，已明确告知乙方目前是临时用电，甲方负责提供正式用电且在临时用电期间不能影响乙方正常经营，如在乙方正式开业前还未完成正式用电，则免租期相应顺延；6.3.1条约定，乙方无故迟延45个工作日未能支付租金的，在收到书面通知后10个工作日内仍不能支付的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方承担违约责任及赔偿经济损失；7.4条约定，任何一方违约导致合同解除的，违约方须向守约方支付一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失。2013年6月26日及8月13日，被告先后两次向原告支付50万元，共100万元。2013年9月2日，原被告双方签署物业使用交接书，双方确认经过实测，房屋建筑面积为17，675平方米；该房屋基本租金、保证金及水电费押金数额变更如下：1、按照原合同不变，2、上述各项费用差额总额150万元，乙方分别于2013年9月15日前支付50万元，2013年10月10日前支付100万元。2013年9月14日，被告又向原告付款50万元。2014年1月15日，原告向被告发出告知书，表示被告未按照交接书的约定在2013年10月10日前支付100万元，要求被告于2014年1月20日前支付该钱款。2014年11月11日，原告向被告发出律师函，表示因被告未按照交接书的约定支付租金尾款100万元，且经催讨后至今未付款，故原告决定于2014年11月11日解除双方签订的租赁合同，要求被告按照合同约定支付违约金6，193，320元（516，110元／月×12月），并立即按原状返还租赁物。2014年12月8日，被告向原告发出复函，表示不同意原告律师函的意见，并指出原告未能取得“既有建筑改变使用性质”的行政审批，造成被告无法经营酒店，而且原告未能正式供电，无法满足正常经营的用电需求，被告还表示其已在签署合同后支付150万元押金，受到原告诱导又签署了房屋交接书，现在被告不得不暂停装修和其他钱款的支付，若原告在2014年12月31日前仍未解决“既有建筑改变使用性质”的行政审批和正式供电，则要求原告在10日内返还房屋押金并承担装修损失等1，200万元。以上事实，有原告提供的房屋产权证、租赁合同、物业使用交接书、告知书、律师函，被告提供的复函、邮寄凭证等及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。庭审中，双方争议的事实为：1、租赁物改变使用性质的审批手续应当由谁办理，2、租赁物是否正式通电。针对第一个争议事实，被告提供了谈话录音并申请了参与磋商、会谈的相关证人到庭，试图证明原告负责人曾明确表示由原告办理建筑物改变使用性质的审批手续。原告对被告的意见及证据均不认可。针对第二个争议事实，原告提供电费发票，试图证明其每月缴纳基本电费。本院于2015年5月15日向电力部门调查了解，君鼎大厦用电手续已经办完，但因故未正式供电。由于用电手续已经齐备，故电力公司按规定每月收取基本电费，考虑到未正式供电，收取基本电费后再退还给原告。本院认为，本案争议在于原告是否有权解除合同。根据合同3.3条及交接书的约定，被告应当在2013年10月10日前支付250余万元押金及首期租金，但被告实付150万元，尚余100万元至今未付，原告据此提出解除合同，似乎符合合同的相关约定。但是，系争房屋至今未办出经营酒店所必须的行政审批，更未正式供电，存在合同无法履行的现实风险，被告据此提出抗辩，系行使不安抗辩权，显属合理，可予采纳。综上，原告以被告拒付租金为由主张解除合同，依据不足，不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项之规定，判决如下：原告上海君鼎实业有限公司要求解除与被告刘剑森之间的租赁合同，并要求被告刘剑森支付违约金6，193，320元及立即返还房屋的诉讼请求，均不予支持。案件受理费55，153.24元，由原告上海君鼎实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 力审 判 员 穆英慧人民陪审员 时金兰二〇一五年五月二十一日书 记 员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 微信公众号“”