（2015）长县民初字第795号

裁判日期: 2015-05-21

公开日期: 2015-10-27

案件名称

夏燚、夏京媛等与许云辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙县人民法院

所属地区

长沙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏燚,夏京媛,夏曙华,王英,许云辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条

全文

湖南省长沙县人民法院民事判决书（2015）长县民初字第795号原告夏燚。原告夏京媛。原告夏曙华。原告王英。四原告共同委托代理人廖国祥，长沙县民生法律服务所法律工作者。被告许云辉。原告夏燚、夏京媛、夏曙华、王英与被告许云辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付余欠租金170000元；2、被告支付物业管理费21534元；3、被告支付违约金30000元；4、被告承担诉讼费。被告答辩要点：1、余欠租金及物管费要予核实；2、不同意支付违约金；3、被告增加的一楼阁楼要给予补偿或拆除。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、位于长沙县星沙街道办事处水渡河路南、石子铺路西仁和苑b栋103房系夏曙华和夏京媛按份共有（产权证号为长房权证星字第××、712014525号），104房系夏燚和王英按份共同（产权证号为长房权证星字第××、712014528号）。2、2011年2月8日，夏燚根据夏曙华、夏京媛、王英共同委托以个人名义（甲方）与许云辉（乙方）签订商业门面租赁合同。合同第一条约定甲方将长沙县仁和苑b栋103、104号门面出租给乙方用于经营。合同第三条约定：租期自2011年2月10日至2017年2月9日止，第一年至第三年租金每月23000元，第四年至第六年租金每月25000元；乙方向甲方交付押金40000元；如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方按实欠租金20%加收违约金。合同第五条第1点约定租赁期间水电费、物管费由乙方按时自行交纳至相关部门。合同第六条第1点约定乙方必须依法依规装修该门面，本合同无论哪一方原因解除或终止，装修均采用来修去丢原则转由甲方所有。合同第十二条第2点约定在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退组的，乙方应该按合同总年租金20%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，乙方向甲方交押金40000元，甲方将租赁物交付给乙方占有使用。3、2014年8月18日，四原告与许云辉签订关于解除仁和苑b栋103、104号门面合同的合同及还款协议。上述合同及协议中约定：由于许云辉个人原因，经商议解除双方签订的租赁合同；实际租赁期间的物管费及相关税费由许云辉付清；合同解除后，四原告收回仁和苑b栋103、104号门面；许云辉尚欠20万元租金由许云辉自2014年8月31日起每个月还款2万元，2015年1月31日前全部付清。协议签订后，许云辉支付租金3万元。二、双方当事人争议的事实1、被告在承租门面内设置的阁楼是否属于形成附合的装修物。原告认为属于形成附合的装修物，按来修去丢原则归原告所有，被告认为应由原告给予补偿或由其拆除。本院认为，双方租赁合同第六条第1点约定被告必须依法依规装修该门面，本合同无论哪一方原因解除或终止，装修均采用来修去丢原则转由原告所有。被告自行搭建的阁楼位于门面一楼，且相对独立于门面本身，双方对阁楼是否属于形成附合装修物未作出明确约定。故根据阁楼的独立性，认定被告在承租门面内设置的阁楼不属于形成附合的装修物。2、被告尚欠物业服务费21534元能否认定。四原告认为被告应当支付，被告认为数据有待核实。本院认为，依法成立的物业公司根据物业服务合同约定有权向业主及物业承租人收取物业服务费。本案中，双方租赁合同及解除合同协议中均约定物业服务费由被告负担并自行交纳。故物业服务费应由被告自行交纳给物业公司或原告垫付后向被告追偿。现四原告提供湖南融和置业有限公司证明、物业服务费收据证实截止2011年9月30日的物业服务费3776元由被告自行支付给湖南融和置业有限公司，2011年10月1日至2014年8月18日的物业服务费21534元系四原告垫付。因此，四原告垫付物业服务费21534元的事实予以认定。判决的理由与结果本院认为：一、双方于2014年8月18日达成的解除租赁合同及还款协议是其真实意思表示，该合同及还款协议均合法有效。被告应当承担继续履行支付余欠租金170000元的违约责任。二、关于被告设置的阁楼处理。该阁楼经本院认定为未形成附合的装修物。因双方对解除租赁合同后阁楼的处理未达成协议，根据法律规定，未形成附合的装修物可由被告自行拆除，但拆除造成原告房屋损失应由被告负责赔偿，也可在四原告同意利用时，折价给予被告补偿。本案中，因阁楼残值无证据证实，被告亦未在法定期限内提出反诉，且经本院组织就阁楼补偿问题协商未果，故被告提出的阁楼问题应另行处理。三、四原告主张违约金30000元应否支持。双方租赁合同约定如被告拖欠租金，原告有权向被告按实欠租金20%加收违约金。根据双方庭审陈述，在2014年8月18日协商解除合同时，双方对被告尚欠租金数额、押金40000元及违约金三个项目的处理达成一致，并共同结算确认被告尚欠金额为20万元。故应当视为双方对终止租赁合同权利义务达成了一致，四原告在被告未按还款协议约定时间支付余欠租金的情况下再依据原租赁合同主张违约金缺乏事实和法律依据，故四原告的该项主张本院不予支持。四、四原告要求被告支付物业服务费21534元应否支持。根据法律规定及租赁合同约定，作为门面实际使用人的被告负有向物业公司交纳物业服务费义务。在被告未按约交纳物业服务费时，作为业主的四原告代被告支付物业服务费21534元。四原告据此获得物业服务费的追偿权，故四原告要求被告支付垫付的物业服务费21534元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告许云辉在本判决生效后十日内支付原告夏燚、夏京媛、夏曙华、王英余欠租金170000元；二、被告许云辉在本判决生效后十日内支付原告夏燚、夏京媛、夏曙华、王英垫付的物业服务费21534元；三、驳回原告夏燚、夏京媛、夏曙华、王英的其他诉讼请求。如果被告许云辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4623元，减半收取2311.5元，财产保全费1628元，共计3939.5元，由原告夏燚、夏京媛、夏曙华、王英共同承担539.5元，被告许云辉承担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员　　卜俊勇二〇一五年五月××日书　记　员　　于　莎附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”