（2014）长法民初字第04754号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-18
案件名称
原告重庆市长寿区林业局与被告汪惠房屋租赁合同一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市长寿区林业局,汪惠,鲁江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十五条，第二百二十六条，第二百三十二条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2014）长法民初字第04754号原告重庆市长寿区林业局，住所地重庆市长寿区凤城街道长寿路59号，组织机构代码00930396-4。法定代表人黄广荣，该局局长。委托代理人（特别授权）陈炯莉，女，1980年9月25日出生，汉族，该局办公室主任，住重庆市长寿区双龙镇龙兴街34号附92号。委托代理人刘德文，重庆名正律师事务所律师。被告汪惠，女，1981年10月18日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。第三人鲁江，男，1978年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告重庆市长寿区林业局诉被告汪惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由代理审判员王丽适用简易程序于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告重庆市长寿区林业局的委托代理人陈炯莉、刘德文，被告汪惠的委托代理人鲁江（后解除了委托关系）到庭参加诉讼。后因被告汪惠下落不明，本案于2014年12月3日经审批转为普通程序，依法由审判员陶璐担任审判长，与审判员刘婕、王丽组成合议庭共同负责对本案进行审理，并于2015年1月6日向人民法院报寄送了公告等材料，依法向被告汪惠公告送达起诉状副本、应诉通知书等法律文书。公告期内，被告汪惠到本院领取了开庭传票等法律文书。本院于2015年2月10日追加涉案房屋实际占有使用人鲁江作为第三人参加诉讼，并于2015年3月12日再次公开开庭进行了审理。原告重庆市长寿区林业局的委托代理人刘德文、陈炯莉，第三人鲁江到庭参加了诉讼，被告汪惠经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市长寿区林业局诉称，2011年8月2日，我局与被告汪惠签订《房屋租赁及管理合同》，约定将位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号（原长寿县凤城镇长寿路107号）科技楼1-0号房屋租赁给被告汪惠，租金为2000元／年。后原、被告双方续签了一次合同，租赁期从2012年11月30日至2013年11月29日止，租金为2000元／年。合同期满后，原、被告双方未续签房屋租赁合同。被告汪惠未支付2013年11月30日至今的房屋租金。现起诉至人民法院，要求：1、解除我局与被告汪惠之间的房屋租赁合同；2、第三人鲁江返还位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号科技楼1-0号房屋，被告汪惠在第三人鲁江返还房屋后将房屋返还原告重庆市长寿区林业局；3、被告汪惠以每年2000元为标准支付2013年11月30日至解除租赁合同（2014年10月8日）期间的租金1600元；4、被告汪惠以每年2000元的标准支付从解除房屋租赁合同之日起（2014年10月9日）至返还房屋之日的房屋占用使用费。被告汪惠辩称，向原告重庆市长寿区林业局租赁位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号（原长寿县凤城镇长寿路107号）科技楼1-0号房屋属实。第三人鲁江以我的名义与原告重庆市长寿区林业局签订了《房屋租赁及管理合同》，是事前经我同意的，但是房屋的实际使用者以及租金的缴纳都是第三人鲁江。第三人鲁江述称，原、被告陈述属实。希望继续租赁房屋，不同意搬离。2013年10月29日前的租金已支付。经审理查明，2011年8月2日，第三人鲁江以被告汪惠的名义与原告重庆市长寿区林业局签订了《房屋租赁及管理合同》，约定“一、甲方将位于科技楼1-0号房屋壹间租赁给乙方使用，时间为年，起算时间为2011年11月30日至2012年11月29日止。二、年租金为人民币2000元，年管理费为人民币／元，本次乙方应一次性向甲方缴清房租及管理费2000元（大写：贰仟元整）”。合同期满后，续签了一次合同，租赁期从2012年11月30日至2013年11月29日，租金为2000元／年。房屋租赁合同签订后，房屋一直由第三人鲁江占有使用至今，也由第三人鲁江向原告重庆市长寿区林业局缴纳租金。庭审中，被告汪惠对第三人鲁江以其名义与原告重庆市长寿区林业局签订的《房屋租赁及管理合同》进行了追认。2013年11月30日起至今的房屋租金未支付。另查明，重庆市国有资产管理局制发的国有资产产权登记证（编号：475102218100001）载明，“组建单位名称：长寿县绿化综合经营服务部，组建单位地址：长寿县凤城镇长寿路107号，申请住所：长寿县林业局内，组织形式：国有独资企业，主管单位审查意见：长寿区林业局，国有资产管理部门审定意见：经审查，同意登记（长寿县国有资产管理办公室）。”重庆市房屋所有权登记申请书载明，“房屋座落：长寿县凤城镇长寿路107号，申请人情况（单位全称）：长寿县绿化经营服务部。”长国用（98）字第384号《国有土地使用证》载明，“土地使用者：长寿县绿化经营服务部，地址：凤城镇长寿路107号”。长寿绿化综合经营服务部2014年5月10日出具《证明》，载明，“兹有长寿区绿化综合经服务部位于长寿区凤城街道长寿路59号（长寿县凤城镇长寿路107号）科技楼1楼房屋房屋及库房（注：包括1-0、1-1、1-2、1-3、1-3、1-5、1-5、2-1、2-2、2-3、2-4）属于国有资产，自建成以来一直由长寿区林业局享有使用权、行使租赁、收取租金等相关权利，并获取相关利益。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁及管理合同》、国有资产产权登记证（编号：475102218100001）、长国用（98）字第384号《国有土地使用证》、长寿绿化综合经营服务部《证明》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，重庆市国有资产管理局制发的国有资产产权登记证、重庆市房屋所有权登记申请书、《国有土地使用证》、长寿绿化综合经营服务部《证明》证实，重庆市长寿区凤城街道长寿路59号（原长寿县凤城镇长寿路107号）科技楼1-3、1-5号房屋，登记于重庆市长寿区绿化经营服务部（原长寿县绿化经营服务部）名下，属于国有资产，由重庆市长寿区林业局享有使用权、行使租赁、收取租金等相关权利，并获取相关利益，故原告重庆市长寿区林业局有权出租本案讼争房屋，并获取相关收益。现重庆市长寿区林业局将该房屋出租给被告汪惠，是该房屋的出租人，系本案适格原告。第三人鲁江以被告汪惠的名义与原告重庆市长寿区林业局签订《房屋租赁及管理合同》，被告汪惠在庭审中表示知晓此事并予以追认，故《房屋租赁及管理合同》的合同相对方为原告重庆市长寿区林业局与被告汪惠。且该《房屋租赁及管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故原、被告双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方的租赁合同于2013年11月29日届满，期满后被告汪惠继续使用租赁物，原、被告双方《房屋租赁及管理合同》继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民合同国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告之间的租赁关系从2013年11月30日起为不定期租赁，原、被告双方可以随时解除合同。原告重庆市长寿区林业局虽称曾于起诉前向被告汪惠通知解除房屋租赁合同，但未提供证据证实，其应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。原告重庆市长寿区林业局于2014年9月23日向本院起诉要求解除其与被告汪惠之间的房屋租赁合同，本院于2014年10月8日将原告重庆市长寿区林业局的起诉状副本等法律文书送达被告汪惠，此时原告重庆市长寿区林业局解除房屋租赁合同的意思表示到达被告汪惠，故原、被告之间的房屋租赁合同于2014年10月8日解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告双方的房屋租赁合同于2014年10月8日解除。现第三人鲁江系租赁房屋的实际占有使用人，故第三人鲁江应从原告重庆市长寿区林业局位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号科技楼1-0号房屋迁出，被告汪惠应予以协助配合。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告重庆市长寿区林业局要求被告汪惠以2000元每年的标准，支付从2014年10月8日起至解除房屋租赁合同之日的租金，被告汪惠认可租金为2000元／年，且租金实际由第三人鲁江向原告重庆市长寿区林业局支付，第三人鲁江认可2013年11月30日之后的租金未支付。现原告重庆市长寿区林业局要求被告汪惠支付从2013年11月30日至解除房屋租赁合同之日的租金，第三人鲁江认可2013年11月30日起的租金未支付，原、被告双方解除房屋租赁合同的时间为2014年10月8日，租金为2000元／年，故被告汪惠应支付原告重庆市长寿区林业局从2013年11月30日起至2014年10月8日的租金，现原告重庆市长寿区林业局仅要求被告汪惠支付该期间的租金1600元，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同于2014年10月8日解除，被告汪惠即负有返还房屋的义务，而被告汪惠至今未搬离1-0号房屋。故被告汪惠应向原告支付逾期腾房占有使用费。因1-0号房屋租金为2000元／年。故对原告重庆市长寿区林业局要求被告汪惠以2000元／年的标准，支付从2014年10月9日至返还房屋之日的逾期腾房占有使用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条规定、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告重庆市长寿区林业局与被告汪惠之间就位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号科技楼1-0号房屋租赁合同于2014年10月8日解除；二、限第三人鲁江于本判决生效后7日内搬离位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号科技楼1-0号房屋，被告汪惠负有协助配合义务；三、被告汪惠于第三人鲁江履行本判决第一条判决义务之日将位于重庆市长寿区凤城街道长寿路59号科技楼1-0号房屋返还原告重庆市长寿区林业局；四、限被告汪惠于本判决生效之日起15日内支付原告重庆市长寿区林业局2013年11月30日至解除租赁合同（2014年10月8日）期间的租金1600元；五、被告汪惠于本判决生效之日起15日内以2000元／年为标准，向原告重庆市长寿区林业局支付从2014年10月9日至返还房屋之日的逾期腾房占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，由被告汪惠负担（原告已预缴，限被告汪惠在本判决生效后15日内迳付原告重庆市长寿区林业局）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 陶 璐审 判 员 刘 婕代理审判员 王 丽二〇一五年五月二十一日书 记 员 黄春燕 更多数据：