（2015）穗越法民三初字第236号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-11
案件名称
雷裕源、雷智斌与潘瑞莲优先购买权纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷裕源,雷智斌,李沃平,陈梅贵,潘瑞莲
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第236号原告：雷裕源，住广州市越秀区。原告：雷智斌，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：陈蕊玲，广东广强律师事务所律师。被告：李沃平，住广州市花都区。被告：陈梅贵，住广州市越秀区。两被告共同委托代理人：李建蓉，广东格林律师事务所律师。两被告共同委托代理人：刘子杰，广东格林律师事务所实习律师。第三人：潘瑞莲，住广州市越秀区。原告雷裕源、雷智斌诉被告李沃平、陈梅贵、第三人潘瑞莲优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷裕源、雷智斌及其委托代理人陈蕊玲，被告陈梅贵、两被告的共同委托代理人李建蓉、刘子杰，第三人潘瑞莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告雷裕源及家庭于1977年起居住于工作单位分配的公有住房内。原公有住房于1990年被征用拆迁后，原告及其家人被安置回迁至广州市解放南路濠畔街58号201房，并一直承租居住。原告回迁时涉讼房屋为毛坯房，根本无法入住，且涉讼房屋当时并无产权人，原告雷裕源唯有为涉讼房屋装修，共花费了60000元。2003年，被告李沃平取得涉讼房屋的产权，而原告及其家人居住居住在涉讼房屋，并按时向李沃平支付租金。2009年7月1日，李沃平无故伪造虚假的房屋租赁合同向越秀区人民法院起诉，企图将原告及其家人赶出家门。在此期间，两原告及第三人一直居住在涉讼房屋，并由第三人按时向李沃平支付租金至2011年5月，双方形成事实上的租赁关系。但李沃平于2011年2月在没有通知、告知两原告及第三人的情况下，私自以明显低于市场价值的价格出售涉讼房屋给被告陈梅贵，陈梅贵在明知涉讼房屋具有承租人、不能交吉的情况下，仍以极低价格购买，双方存在明显恶意，而毫不知情的原告及第三人仍继续向李沃平支付租金。2011年8月3日，陈梅贵向越秀区人民法院起诉，企图将原告雷智斌及第三人潘瑞莲赶出涉讼房屋，为了对抗被告的恶意目的，第三人潘瑞莲曾起诉被告陈梅贵要求确认两被告侵害其优先购买权，两被告的恶意买卖房屋行为引发各方的多起诉讼纷争至今。综上所述，两被告严重侵害了原告的优先购买权及居住权，为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、确认两被告侵害了两原告及第三人的优先购买权及居住权，并向两原告赔偿经济损失411395元（按照2011年涉讼房屋的评估价格721395元，减去涉讼房屋的实际出售价格310000元的标准赔付）。2、判令两被告向原告返还涉讼房屋的维修装修款项共计60000元。3、两被告对第一、二项诉请的赔偿义务承担连带责任。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、两被告在签订《广州市存量房买卖合同》时，两原告并非涉讼房屋的承租人，两原告与被告李沃平之间不存在事实上的租赁关系，故两原告的诉讼请求没有事实和法律依据。根据已生效的（2009）越某三初字第2223号民事判决书，雷裕源户应在2010年10月31日将涉讼房屋腾空交还给李沃平，故两被告在2011年2月15日签订房屋买卖合同的时候，两原告已负有履行生效判决交还房屋的义务，已不是涉讼房屋的承租人。确立租赁关系应以双方合意为前提，李沃平已申请法院强制执行并多次要求两原告依照判决迁出涉讼房屋，双方之间不可能存在房屋租赁的合意，两原告不具备优先购买权。此前的案件当中，雷裕源已明确表示其不在涉讼房屋居住，其于1987年与第三人潘瑞莲离婚之后就搬离了涉讼房屋，此后涉讼房屋由潘瑞莲居住使用至今，故雷裕源称其一直居住在涉讼房屋与事实不符，雷裕源与李沃平之间不存在事实上的租赁关系。而雷智斌从来就未与李沃平有合同上的租赁关系，潘瑞莲支付给李沃平的费用仅仅是其居住该房屋理应支付的对价，不能认定为事实上的租赁关系。二、李沃平在出卖房屋之前已经通知过雷裕源，并询问其是否以同等条件购买涉讼房屋。雷裕源也曾在上述2223号案件中提交答辩状，明确提及无法接受李沃平提出的31万价格，提出按毛坯房价格合理。潘瑞莲也曾在笔录中表示“汤某（李沃平的代理人）提出31万元卖给我，当初我不同意”，即李沃平在出卖房屋前已经通知了雷裕源及潘瑞莲，而两人分别是原告雷智斌的父母，潘瑞莲与雷智斌同住，故雷智斌称其在房屋出售前没有收到通知有违常理，与事实不符。三、两原告要求赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，而且该请求权已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。第三人述称：确认原告所述，同意原告的诉讼请求。经审理查明：广州市越秀区解放南路濠畔街58号201房原为被告李沃平因继承取得的房产，被告李沃平于2003年11月13日取得该房屋的房地产权证。原告雷裕源因拆迁被安置回迁入住涉讼房屋，并按每月335元标准缴纳租金。原告雷裕源及雷智斌为父子关系，两人为同户籍成员，户籍均登记在上址201房。第三人潘瑞莲与原告雷智斌为母子关系。因涉讼房屋的搬迁纠纷，李沃平以雷裕源为被告，向本院提起（2009）越某三初字第2223号诉讼。在该案中雷裕源于2009年7月31日向本院提交《答辩书》，其中写到：“2003年李沃平领到继产权分分将屋售，其本楼501号回迁户以13万5买，但我该有犹先买，李沃平31万，使无法接受，应该按毛坯房价合程合理”。本院于2009年9月29日出具（2009）越某三初字第2223号民事判决书，判决：一、雷裕源户应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区解放南路濠畔街58号201房，期限为一年；暂住期间届满，雷裕源户应将上述房屋腾空交还给李沃平；暂住期间，雷裕源应按房管部门评定的同期私房住宅成本价租金按月向李沃平交纳房屋使用费。二、驳回李沃平的其他诉讼请求。该判决于2009年10月30日发生法律效力。其后，李沃平向本院申请执行，本院于2010年11月2日以（2010）越法执字第8988号立案。本院在执行中，通知雷裕源户搬离涉讼房屋，第三人潘瑞莲在本院2011年3月7日的执行笔录中表明，其是雷裕源前妻，已于1988年左右与雷裕源离婚，当时涉讼房屋由潘瑞莲与其女儿及孙女居住，雷裕源已不在此居住，而雷智斌长大了，长期在外面跑，有时回来住几天就又走了，在外帮人打散工。雷裕源在该笔录中表示：我现住海珠区江南大道北永安直街61号2楼，一个人住，雷智斌还住在濠畔街，我早就不在那里住了，搬迁不关我的事。另潘瑞莲在该执行笔录中陈述：汤某（李沃平的朋友）曾提出31万元把涉讼房屋卖给我，我当初不同意，现在我愿意以31万元买下该房产。2011年2月15日，两被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定：由陈梅贵以310000元向李沃平购买广州市越秀区解放南路濠畔街58号201房。2011年3月22日，涉讼房屋产权人登记为被告陈梅贵。第三人潘瑞莲曾以优先购买权纠纷为由，向本院起诉被告李沃平、陈梅贵。本院于2013年4月23日出具（2011）穗越某三初字第1464号民事判决书，认为：本院作出的（2009）越某三初字第2223号判决已发生法律效力，且已于2010年11月2日进入执行程序，该判决确认当时涉讼房屋居住的有雷裕源及潘瑞莲等4人。潘瑞莲作为诉讼代理人与雷裕源一起参加该案诉讼时，明知案件处理与其有利害关系，却没有就与雷裕源早已离婚的理由要求参加诉讼，或另行通过其他途径解决交还房屋的纠纷。在该案执行程序中，潘瑞莲已经被明确告知必须执行生效判决交还房屋，即潘瑞莲在两被告签订房屋买卖合同前，已经负有履行生效判决交还房屋的义务。其次，据潘瑞莲自述于1988年已与雷裕源离婚。根据夫妻双方陈述雷裕源离婚后没有在涉讼房屋居住。然而，被告李沃平与雷裕源于2004年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》，租期从2004年7月1日至2009年7月1日。即雷裕源与被告李沃平建立租赁关系前多年，潘瑞莲与雷裕源已不是夫妻关系，潘瑞莲户口也不在涉讼房屋，且雷裕源已没有在涉讼房屋居住，即潘瑞莲不是承租人雷裕源的同住同户籍成员，且雷裕源在租赁合同到期后，没有居住该房屋，也没有继续保持与被告李沃平的租赁关系。故潘瑞莲不是涉讼房屋的承租人。再者，潘瑞莲在本院的执行程序中，表示曾拒绝购买涉讼房屋，证明其曾被告知涉讼房屋买卖一事，并表示不买。当原告在执行程序的2011年3月7日表示购买时，两被告已于2011年2月15日签订买卖合同。最后，生效的（2009）越某三初字第2223号判决是判令雷裕源户暂住一年期满，将涉房屋交还李沃平。暂住期间按月向李沃平支付房屋使用费。故潘瑞莲在该房屋居住理应支付对价，而不能视为已与权属人形成了事实上的租赁关系，享有优先购买权。综上所述，潘瑞莲关于要求确认两被告侵害了其承租人优先购买权，要求判令两被告支付房价差额损失十万元，没有法律和事实依据，本院不予支持。至于原告要求判令被告陈梅贵维持与原告的租赁关系及条件直至原告提出解除或变更为止的请求，因建立租赁关系必须以双方合意为前提，故原告的请求也于法无据，本院不予支持。故判决：驳回原告潘瑞莲的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。两原告于2015年1月27日向本院起诉，提出本案请求。庭审中，两原告表示：关于装修损失问题，由于原告入住时涉讼房屋为毛坯房，必须进行装修，两原告于1990年对房屋整体进行了装修，并于2003年又进行了一次小规模的装修。但由于时间太久，当时的装修单据已经无法找回，故对装修费用的数额无法提供任何证据证明，在本案中亦不申请进行装修残值评估，请求法院酌情处理。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此，优先购买权是房屋承租人依法享有的权利。根据已生效的（2009）越某三初字第2223号民事判决书，原告雷裕源户应在2010年10月30日将涉讼房屋腾空交还给被告李沃平，且该案已于2010年11月2日进入执行程序，双方的租赁关系业已解除。两原告为同住同户籍成员，均应履行上述判决内容承担腾空交还房屋的义务，故两原告已非涉讼房屋的承租人，依法不享有优先购买权。另根据本院查明的事实，被告李沃平曾向原告雷裕源、第三人潘瑞莲提出以310000元的价格出售涉讼房屋，原告雷裕源及第三人潘瑞莲当时均明确表示予以拒绝，此后被告李沃平才于2011年2月15日与被告陈梅贵签订房屋买卖合同，以310000元的价格将涉讼房屋出售给被告陈梅贵。两原告为父子关系，亦是同住同户籍成员，原告雷智斌称当时被告李沃平仅起诉了雷裕源、其不清楚诉讼情况及被告未向其履行通知义务的陈述，本院不予采信。综上所述，两原告要求确认两被告侵犯其优先购买权及居住权、赔偿相关损失的诉讼请求依法无据，本院不予支持。关于装修损失的问题，因两原告未提供证据证明其装修房屋所支出的费用，且自1990年对房屋进行装修后，两原告已使用涉讼房屋多年，装修存在折旧问题，两原告亦不申请对装修残值进行评估。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告雷裕源、雷智斌的全部诉讼请求。本案受理费8350元，由原告雷裕源、雷智斌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁艳华人民陪审员 李亦平人民陪审员 陈 燕二〇一五年五月二十一日书 记 员 徐浩龙 来源：百度“”