（2014）岳民初字第03183号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-10-17
案件名称
潘力量与湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘力量,湖南天马房地产开发有限公司,长沙天亚房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第03183号原告潘力量。委托代理人陈刚。被告湖南天马房地产开发有限公司。法定代表人杨德辉。被告长沙天亚房地产开发有限公司。法定代表人冯新力。两被告共同委托代理人贺伟。两被告共同委托代理人喻朋。原告潘力量诉被告湖南天马房地产开发有限公司（以下简称“天马公司”）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称“天亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，与审判员黎春林、人民陪审员孙新容组成合议庭于2014年10月22日公开开庭进行了审理。书记员杨玮担任法庭记录。原告潘力量的委托代理人陈刚，被告天马公司、天亚公司的共同委托代理人贺伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘力量诉称：2010年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的曙光泊岸锦园6幢2单元1层103号房屋。原告支付了购房款941188元，维修基金16609元、税费9412元、预告登记费80元、产权登记费100元、国土证工本费120元、物业费损失1196元，商品房买卖合同约定被告在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如未在规定日期内为原告办理上述手续并取得相关权属证书，双方同意如果原告解除合同，二被告在原告提出解除合同要求之日起30日内将原告已付房价款（含同期银行利息）退还给原告，并按已付房价款的1%向原告支付违约金。二被告在2011年8月18日已经交付了该商品房，但迄今为止，二被告仍未为原告办理该房屋的产权登记。原告与二被告解除合同事宜多次协商均未果，为了维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院，请求判决：（一）解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；（二）二被告退还原告购房款941188元及利息256866元；（三）二被告赔偿原告维修基金16609元、税费9412元、预告登记费80元、产权登记费100元、国土证工本费120元、物业费1196元，合计27517元；（四）二被告赔偿原告违约金11980元；（五）二被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为（一）继续履行原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》；（二）二被告赔偿原告违约金157203元（算至2014年10月20日）；（三）二被告继续支付违约金到产权证及国土证下发之日止；（四）二被告承担本案诉讼费。被告天马公司、天亚公司辩称：被告在为原告办证过程中延期办理房屋产权证和国有土地使用权证的事实被告予以承认，但被告逾期办证是有原因的，是因南湖路隧道修建构成不可抗力造成的。原告所主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调低。为支持其诉讼请求，原告潘力量向本院提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证明双方签订了合同的事实。证据2、刷卡凭证、购房发票、维修基金、物业费收据、税费及代收费票据，拟证明原告给付房款资金941188元，其他费用为27517元的事实。证据3、业主领取钥匙登记表，拟证明二被告2011年8月18日已经交付商品房的事实。证据4、湘江新区信访维稳工作办公室复函一份，拟证明被告因涉嫌伪造预售许可证被刑事拘留，涉案项目因超高超规划，并受到处罚。为支持其答辩理由，被告天马公司、天亚公司向本院提交了如下证据：证据1、建筑工程联合验收行政审批表；证据2、竣工验收备案表，形成时间是2010年-2011年；证据3、中间检查验收记录；证据4、场地移交及相关问题处理协议；证据5、园林绿化工程承包合同；证据6、出入口施工情况说明；证据1-6拟共同证明：被告建设的曙光泊案楼盘系因市政工程的建设即因不可抗力因素导致无法办理房屋初始登记手续。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据1、2、3，被告质证无异议，本院予以采纳。对证据4，被告质证认为该函不是政府职能部门做出的说明，且湘江新区信访维稳工作办公室对未办理产权的具体情况没有说明的资质，不能够对被告方提交的证据予以对抗，请求法院不予采纳；本院认为，该复函系湘江新区信访维稳工作办公室对曙光泊案业主代表的复函，该证据可以证实曙光泊岸项目存在超高建设的问题以及至2014年9月才完备土地出让手续，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：对证据1至6，原告质证对真实性无异议，对合法性和关联性有异议，根据政府相关文件，无法办理产权证及验收手续，是因为超高层和超规划施工，无法验收，且被告伪造预售许可证及相关行政文件造成的，该证据无法达到被告的证明目的。对证据1，本院认为，该表格为被告从网上下载的行政审批表，该证据与本案不具有关联性。对证据2，本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但该证据仅能证明原告所购买的房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，并不能证实涉案工程已经在质量监督机构验收备案。对证据3，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，依据该份证据显示，南湖路隧道排水管道改迁及恢复工程的实施在2012年1月5日已经结束，该份证据不足以证实长沙南湖路湘江隧道西岸排水管道改迁及恢复工程对小区住宅工程的联合验收有影响，故对其证明目的不予采信。对证据4，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，该份证据只涉及中铁隧道集团南湖路湘江隧道工程项目部与曙光泊岸物业管理处关于曙光泊岸场地占用和两块玻璃破损的赔偿等问题的处理协议，与本案并没有关联，本院不予采纳。对证据5，该份证据并不能证实被告为恢复被南湖路隧道项目部破坏的道路、绿化而与长沙天盛装饰设计有限公司签订园林绿化工程，且该合同与本案没有关联，本院不予采纳。对证据6，本院认为该份情况说明只涉及到南湖路隧道河西出入口的施工方案的制订和施工起始和完工时间，并不能表明南湖路隧道施工会对曙光泊岸的竣工验收备案造成影响，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年4月9日，原告潘力量与被告天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100045103）及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区潇湘中路298号曙光泊岸锦园第6幢2单元1层103号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为941188元，交房时间为2011年7月31日前。合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年8月18日，被告将上述房屋交付给原告。现因被告未按合同约定时间为原告办理好房屋产权证书，2014年5月13日，原告诉至本院。另查明，长沙市房屋产权管理局已于2014年11月28日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在原告名下。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于被告是否违约的问题。原告与被告天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未及时办理房屋产权证，系因南湖路隧道施工所导致，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据无法证实因长沙市南湖路隧道的施工对被告为原告办理房屋产权证书造成了影响，故被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记及房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，被告已为原告办理好房屋所有权证，故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的主张，本院已无需再进行处理。对于原告诉请被告办妥国土证的请求，根据合同约定，被告可以在房产证办妥后180个工作日内办好土地使用权证，现该期间并没有届满，故对原告诉请被告办妥国土证和逾期办理国土证的违约金的请求，本院不予支持。二、关于违约时间及违约金的计算问题。1、关于计算违约金期间如何确定的问题。根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。原告所购房屋的交房时间为2011年8月18日，据此，原告主张逾期办证的违约金的起算时间应为2013年2月1日。2014年11月28日，被告完成了原告所购房屋所在栋的初始登记，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在原告名下。因被告在初始登记后90个工作日办妥了房屋所有权证，故违约时间计算至2014年11月28日截止。2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金31290元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告潘力量支付违约金31290元；二、驳回原告潘力量的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3444元，由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 赞审 判 员 黎春林人民陪审员 孙新容二〇一五年五月二十一日书 记 员 杨 玮附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 更多数据：搜索“”来源：