（2015）宝民三（民）初字第517号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-08-11
案件名称
姚海晖、姚泽锐与上海香岛花园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚海晖,姚泽锐,上海香岛花园置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第517号原告姚海晖。委托代理人吴翠兰。原告姚泽锐。法定代理人姚海晖、吴翠兰。上列两原告共同委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。被告上海香岛花园置业有限公司。法定代表人王惠蓉。委托代理人刘宇雁，上海蓝白律师事务所律师。委托代理人张斌，上海蓝白律师事务所律师。原告姚海晖、姚泽锐与被告上海香岛花园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚海晖的委托代理人吴翠兰（暨原告姚泽锐的法定代理人）及两原告的共同委托代理人何先龙，被告上海香岛花园置业有限公司的委托代理人刘宇雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海晖、姚泽锐诉称，原、被告于2013年6月30日签订《上海市商品房出售合同》，约定由被告将上海市美丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋（以下统称系争房屋）出售给原告，房价人民币387万元，原告于2013年9月11日前付清全款，被告应于收到全部房款之日起45天内交付系争房屋，即最迟交房日为2013年10月26日。然由于质量问题，被告最终于2014年1月20日交付房屋，构成延迟交房，应依约承担违约责任。同时，被告所交付房屋存在地板发黑、大理石渗水、墙纸发霉等严重质量问题，完全未达到入住的标准，经多次报修、维修，于2015年1月20日修复主要问题，达到基本入住状态。由于房屋质量问题，原告在维修期间（2014年1月20日至2015年1月20日）均未能入住，造成租金、物业费损失，应由被告承担。另外，系争房屋目前仍存在漏水问题。综上，依据合同约定，原告起诉要求：1、判令被告赔偿迟延交房违约金99，846元；2、判令被告赔偿2014年1月20日至2015年1月20日期间的租金损失60，000元；3、判令被告修复因房屋质量导致的漏水问题；4、判令被告赔偿物业管理费990.3元。被告上海香岛花园置业有限公司辩称，第一，被告所出售房屋为现房，在看房之初，原告已经清楚知道所购房屋的质量情况，最终导致原告购买该房屋，说明房屋不存在质量问题，或者即使存在质量瑕疵，也在原告可接受范围内，不存在原告所说因为房屋质量问题导致被告延迟交房。第二，根据合同约定，原告拒收房屋理由可以有两点，一是被告交接房屋时拒绝向原告提供质量保证书和使用说明书，二是房屋存在主体结构问题，但事实上被告及被告所交付房屋均不存在上述问题，原告没有理由拒收房屋。第三，根据合同约定，原告应当在付清全部款项的45天内到被告处办理交房手续，本案购买的现房与以往的房屋预售不同，房屋预售是由开发商与购房者在约定期限内付清全部款项后，双方约定在某个具体日期之前由开发商通知购房者办理交房手续，而本案标的为现房，不存在通知交房问题。原告付清款项45天内，均可以选择其方便时间来被告处办理交房。第四，原告自己迟至2014年1月20日方来被告处办理交房手续，并于当天填写工程整改单，提出一些房屋瑕疵质量问题要求整改，被告根据合同约定在交房后两年有保修义务，因此予以修理。现整改单上的报修问题均已修理完毕，整改单内容上看也是一些极小的房屋瑕疵问题，不足以严重到影响原告的实际居住，因此不存在任何的延迟交房违约金、租金损失及要求修复漏水问题。第五，关于物业费，由于物业费并非交给被告，是业主和物业公司之间的问题，不应向被告主张，主体不适格。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2013年6月30日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《上海市商品房出售合同》，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款387万元。合同第七条第三款约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起45天内，甲方向乙方交付房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为双方办理交接手续。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建房屋质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》。乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十四条约定，自房屋正式交付之时起，甲方对房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。合同第十五条约定，房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同。上述合同签订后，2013年8月27日，系争房屋经登记在两原告名下。2013年9月11日，原告向被告付清全部房款。2014年1月20日，原、被告办理系争房屋交接手续。同日，原告向物业公司缴纳2014年2月至4月的物业费共计990.30元。“2014年1月20日”，承包单位等出具一份《工程整改单》，载明内容如下：“1、三楼楼梯口墙面弱电未安装，三楼卫生间缺花散。2、四楼卫生间淋浴房底部漏水、打胶、玻璃靠墙周边打胶。3、四楼衣柜百叶周边油漆起壳，四楼走道柜内配电箱少盖。4、四楼走道柜底部与地板有缝隙未处理，四楼楼梯口墙面弱电未安装。5、四楼卫生间电视插座少边框，四楼卫生间地面不平，水不能经地漏流出。6、三楼次卧窗台下墙纸脱落，三楼客厅吊顶灯泡坏一只。7、二楼可视对讲未安装，三楼次卧有一块地板发黑。”原告代理人吴翠兰、承包单位、物业经办人在该整改单上签字。以上事实，有原告提交的《上海市商品房出售合同》、上海市房地产权证、物业费发票，被告提交的交房领取单、《工程整改单》及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，关于交房情况，原告表示，在2013年至2014年1月20日期间原告直接向被告提出过交房，提出将房屋修复好以后就收房，否则在外多一天就多一天租金损失。被告也要求原告收房，原告表示这些问题要修好才会签收，被告说如果原告不签收，就不会修复房屋。被告则称，2014年1月20日前原告从未到被告处要求办理交房手续，也未反映任何质量问题，直到2014年1月20日当天才来办理交房并提出相应的整改要求。审理中，原告表示，其在签合同时，便时刻关注房屋，发现诸多问题，尤其是地板发黑问题，多次与被告沟通交涉，最后被告要求原告先签交房领取单才给修复，原告无奈只得与被告办理交接。然早在2013年8月原告就填写《工程整改单》要求被告修复存在的问题，而被告所提交的《工程整改单》抬头所写日期为2014年1月20日，承包单位签署日期为2014年1月21日，与《工程整改单》实际签署日期不符。故原告申请对《工程整改单》左下角吴翠兰的签名字迹与右下角承包单位确认方框内的手写字迹两处字迹是否形成于同一时间进行鉴定。审理中，关于维修情况，原告表示，2013年8月至2014年1月20日期间，被告对整改单上除地板、卧室玻璃自然爆裂（该问题未列入整改单）以外的问题进行了维修。2014年1月20日原告开始要求整改地板，但是到2014年2月份被告未予整改。直到2014年9月原告均要求被告修理，2015年1月21日被告才把地板修好。同时，2015年2月1日，原告入住三楼浴室用水后发现二楼厨房间漏水，被告派人过来看过后称是弱电箱漏水、排管不畅所致，就在天花板上挖了个洞，堵住了，现在不漏水了，但洞还在那里。原告认为虽然现不漏水，但是存在漏水隐患，应在天花板上再做一层防水再把洞堵上。当时被告也提出过可以做一层防水。根据上述维修情况，本案中原告诉请中的修复因房屋质量导致的漏水问题，系指要求被告按照上述要求修复厨房间漏水，地板问题就不再要求修复了。被告则称，整改单所反映的问题包括地板问题在2014年4月至5月期间就修好了。至于厨房间漏水，原告所提要求不在整改单上，不同意做一层防水及将洞堵上。审理中，关于房屋使用情况，原告表示，因房屋质量问题，原告在2015年1月20日前，其未使用房屋，居住在其亲戚家。2015年2月1日，原告将房屋出租给他人。被告则称，2014年1月20日后原告就已经实际入住房屋。本院认为，原被告所签《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，原告应在房屋交付期限内至被告处办理验收交接手续，被告逾期交付则承担违约责任。本案中，据原告庭审所述，其认可被告曾向其提出交房，其以房屋质量问题提出维修要求，双方对维修、交房手续办理产生争议，可认定系因房屋质量争议最终导致交房延迟。本院认为，根据整改内容，尚不能认定系争房屋存在主体结构问题，在双方合同中已约定被告保修责任情况下，原告以房屋质量问题不配合接收房屋，应就其延期收房所造成的损失，自担其责。原告诉请被告承担迟延交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告提出对《工程整改单》的笔迹形成时间进行鉴定，欲证明实际提出整改内容时间，该节事实的确定并不影响本案处理，缺乏必要性，对该鉴定申请，本院不予准许。关于维修期间损失，首先，关于维修，双方均认可交房后的维修事实，对具体的维修过程、期间等则存有争议。就争议事实，双方均未提供确切证据佐证己方主张。其次，关于损失，物业费是否缴纳与业主是否入住并不具有必然联系，原告以房屋未使用为由要求被告赔偿物业费损失，缺乏依据，本院不予支持。至于租金损失，其实质是原告未使用房屋产生的损失，应结合维修期间、维修所生影响进行判断，也应考虑到被告可预见的损失及原告有义务采取相应措施避免损失扩大。综上所述，本院综合考虑维修项目、维修对房屋使用造成的影响、原告的合理损失范围等因素，酌情确定被告向原告赔偿损失3万元。至于原告提出的修复漏水问题，鉴于原告表示被告已对漏水问题进行了维修，另表示不再漏水，现原告提出按其要求进行处理，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海香岛花园置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告姚海晖、姚泽锐赔偿损失3万元；二、原告姚海晖、姚泽锐的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，758元，由原告姚海晖、姚泽锐负担1，430元，由被告上海香岛花园置业有限公司负担328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 叶印洲二〇一五年五月二十一日书 记 员 罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”