（2015）穗中法民五终字第2408号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-06-05
案件名称
秦伟平与黄伟佳、广州瑞佳投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦伟平,黄伟佳,广州瑞佳投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2408号上诉人（原审原告）：秦伟平，住。委托代理人：丁亚民，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟佳，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州瑞佳投资顾问有限公司，住所地广州市越秀区东风东路699号101房。法定代表人：宋仕强，该公司总经理。上列两被上诉人共同委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。上诉人秦伟平因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月19日，秦伟平（为认购方）与黄伟佳（为出售方）、广州瑞佳投资顾问有限公司（以下简称“瑞佳公司”，为委托代理人及保证人）签订《星辰广东港澳中心商铺认购书》，其中订明：认购物业，乙方自愿认购广州市越秀区东风东路699号（广东港澳中心）3层X号铺，该物业建筑面积为12.006平方米，套内建筑面积为6.342平方米；该物业用途仅为商铺，于2014年3月28日前交付使用；认购价格，该物业总价775592元，该物业认购价569408元等。2011年3月22日，秦伟平（为买受人）与黄伟佳（为出卖人）、瑞佳公司（为委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购的商铺（现铺）为广州市越秀区东风东路699号第三层X号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），该商铺的建筑面积共12.0060平方米，其中套内建筑面积6.3420平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.6640平方米；按套内建筑面积计价，房价款总金额为558020元；买受人一次性付款，（1）2011年3月22日前支付全部房价款的30%（包含定金），计167406元；（2）2011年4月10日前支付全部房价款的30%，计167406元；（3）2011年5月20日前支付全部房价款的40%，计223208元；出卖人应当于2012年3月28日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年3月27日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三者联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；出卖人应于2014年3月28日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的250个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。合同签订后，秦伟平向黄伟佳支付了涉讼商铺的房价款558020元，黄伟佳于2011年11月2日向秦伟平出具了房价款发票。秦伟平并于2011年5月26日向广东一粤律师事务所支付了律师服务费1480元，于2011年11月1日向房管部门缴纳了房屋登记费550元、房地产交易手续费36元、产权转移书据印花税279元，于2011年11月16日向税务部门缴纳了购买涉讼商铺的房屋契税16741元。2012年3月25日，瑞佳公司（为移交方、甲方）与秦伟平（为接收方、乙方）签署《星辰•港澳中心商铺交接确认书》，约定：乙方同意并确认于2012年3月25日已完成接收该商铺，同时，乙方同意接受关于商铺交付及商铺使用权交接的约定等。另查明：2013年2月6日，广州市工商行政管理局越秀分局向彭玲、黄淑华、吴雪花等人作出越工商信访复（2013）012号《关于信访问题办理情况的复函》，其中内容为：经调查，瑞佳公司在2011年4月至2011年9月期间，在广州市越秀区东风东路699号“广东港澳中心”商铺销售中发布含有“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”等内容的广告，使用了绝对化用语。该行为属于《中华人民共和国广告法》第七条第二款第三项所禁止的情形。根据《中华人民共和国广告法》第三十九条规定，我分局对瑞佳公司作出责令停止发布并进行罚款的行政处罚决定等。2013年7月10日，广州市工商行政管理局向彭玲等人作出穗工商群（2013）121号《信访复查事项补充告知单》，其中内容为：经调查，广东港澳中心商铺销售广告是由瑞佳公司发布的，存在以下违法行为：该公司于2011年4月8日至9月30日间，在《广州日报》发布了4期宣传广东港澳中心商铺是“广东首批港澳商品批零一体平台”，由“10万平方米马会家居经营”的广告。我局越秀分局认定：一是上述在没有标明出处的情况下，发布宣传广东港澳中心项目是“广东首批港澳商品批零一体平台”广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第十条：“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并标明出处”的规定。二是在通过广告宣传广东港澳中心项目时，没有清楚明确告知消费者，该项目是由经营10万平方营业面积的马会家居营运管理公司（广州骏合展览策划有限公司）参与管理，而是直接宣传由“10万平方米马会家居经营”，容易引起相关公众歧义，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白”、第十条“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并标明出处”的规定。根据《中华人民共和国广告法》第四十条第一款规定，我局越秀分局对该公司作出责令停止发布、处以1537260元罚款的处罚等。另（2014）穗中法民五终字第3440号终审判决书的审理查明其中部分为：“原审诉讼中，苏裕就其主张还提交了‘星辰广东港澳中心’的海报和2011年3月18日《新快报》的相关报道、2011年5月13日《广州日报》的相关广告予以证明。海报中有‘港澳商品批零一体化中心’、‘广州顶级商业代表作’、‘10万平方米马会家居经营’等用语。2011年5月13日《广州日报》的相关广告中，有‘港澳商品批零一体化产权铺王’、‘顶尖奢华装修’、‘广州顶级商业代表作’、‘10万平方米马会家居经营’、‘六大港澳明星商场联动’、‘铂誉投资倾力呈献’、‘投资商骏合机构’等用语。”。2011年11月29日，涉案商铺的产权过户至秦伟平名下。2014年8月4日，秦伟平向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销秦伟平与黄伟佳、瑞佳公司于2011年3月22日签订的《商铺买卖合同》；2、黄伟佳、瑞佳公司返还购房款558020元及利息（其中167406元自2011年3月22日起计至实际偿还之日止；167406元自2011年4月10日起计至实际偿还之日止；223208元自2011年5月20日起计至实际偿还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、黄伟佳、瑞佳公司向秦伟平赔偿房屋契税16741元、律师费服务费1480元、房屋登记费550元、房地产交易手续费36元、产权转移书据印花税279元合计19086元。原审法院认为：《中华人民共和国广告法》第六条规定，县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。本案中，关于瑞佳公司发布的涉讼的广东港澳中心商铺销售广告，广州市工商行政管理局越秀分局经调查认为，该公司在2011年4月至2011年9月期间，在广东港澳中心商铺销售中发布含有“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”等内容的广告，使用了绝对化用语，属于《中华人民共和国广告法》第七条第二款第（三）项所禁止的情形；在没有标明出处的情况下，发布宣传广东港澳中心项目是“广东首批港澳商品批零一体平台”广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第十条的规定；在通过广告宣传广东港澳中心项目时，没有清楚明确告知消费者，该项目是由经营10万平方营业面积的马会家居营运管理公司（广州骏合展览策划有限公司）参与管理，而是直接宣传由“10万平方米马会家居经营”，容易引起相关公众歧义，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款规定。虽然瑞佳公司发布的上述销售广告被工商行政管理部门认定违规，但工商行政管理部门作出行政处罚的依据是《中华人民共和国广告法》第三十九条、第四十条第一款规定。亦即，工商行政管理部门并未认定瑞佳公司利用广告做虚假宣传或者发布虚假广告，而由此依据《中华人民共和国广告法》第三十七条、第三十八条的规定来作出行政处罚。因此，瑞佳公司发布的销售广告虽有不当之处，但现并无充分的依据认定为虚假广告。瑞佳公司的上述行为应属于商业吹嘘。秦伟平作为买受人按照常理应该根据商铺的地理位置、经营环境、投资前景，结合出售方的宣传进行综合考虑后，再决定是否与出售方签订买卖合同，而不是仅以广告宣传来确定自己的大额资金投向。现秦伟平在与黄伟佳、瑞佳公司签订《商铺买卖合同》并已实际履行后，再行主张与黄伟佳、瑞佳公司签订合同不是其真实意思表示，于理不合，不予采信。综上所述，秦伟平主张黄伟佳、瑞佳公司发布虚假广告构成欺诈，要求撤销双方于2011年3月22日签订的《商铺买卖合同》，理据不足，不予支持。其据此提出的其他诉讼请求，亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2015年1月12日判决驳回秦伟平的诉讼请求。案件受理费10759元、公告费500元，由秦伟平负担。判后，上诉人秦伟平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院将黄伟佳、瑞佳公司违反广告法的“虚假广告”宣传行为认定为“商业吹嘘”，属认定案件核心事实重大错误。原审法院应根据查明的事实，对涉案广告是否为虚假广告，以及虚假广告与秦伟平作出错误意思表示是否存在因果关系作出独立的认定，但原审法院却以工商行政管理部门的处罚决定为由，错误认定秦伟平没有证据证明涉案广告为虚假广告，将虚假广告认定为商业吹嘘，进而认为秦伟平作为买受人应按常理根据商铺的地理位置、经营环境、投资前景，结合瑞佳公司的宣传进行综合考虑，再决定是否与瑞佳公司签订买卖合同，是基于错误事实作出的错误认定。黄伟佳、瑞佳公司在广告中承诺的经营打造“广东首批港澳商品批零一体平台”、“10万方马会家居经营”、“香港名品免税集团进驻经营”的服务并未落实，系故意虚构事实，其目的是误导秦伟平购房，黄伟佳、瑞佳公司根本无意履行广告承诺，明显构成国家工商行政管理局《关于认定处理虚假广告问题的批复》中所说的虚假广告；二、原审法院未对涉案商铺的现状进行调查核实，属漏查重要事实。秦伟平在原审庭审期间提交了案涉商铺瘫痪运营的现状照片，黄伟佳、瑞佳公司已明确确认，但原审法院对涉案商铺的现状未作任何审查，也没有在判决书中对商铺现状与广告宣传的描述是否一致作任何评价，更没有就秦伟平提出的合同目的无法实现的理由，作出任何回应，属漏查重要事实，影响了判决结果的公正；三、本案无论是虚假广告还是商业吹嘘，只要使秦伟平陷入错误认识，作出错误意思表示，都可以产生合同撤销权。原审法院只需认定黄伟佳、瑞佳公司实施的欺诈行为与秦伟平基于对其广告宣传的信任而作出的错误意思表示之间存在因果关系，秦伟平就有权行使合同撤销权，并不一定要求认定广告宣传属于虚假广告。对于出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第86条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。请求判令：1、撤销原审判决；2、撤销秦伟平与黄伟佳、瑞佳公司于2011年3月22日签订的《商铺买卖合同》；3、黄伟佳向秦伟平返还购房款558020元并支付利息（其中167406元自2011年3月22日起计至实际偿还之日止，167406元自2011年4月10日起计至实际偿还之日止，223208元自2011年5月20日起计至实际偿还之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、黄伟佳向秦伟平赔偿房屋契税16741元、办理房地产交易手续费36元、办理房屋登记费550元、产权转移数据印花税279元、签订合同的律师服务费1480元，上述金额共计19086元；5、瑞佳公司对黄伟佳上述款项承担连带赔偿责任；6、黄伟佳、瑞佳公司承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人黄伟佳、瑞佳公司共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决是合法有效的，应当予以维持。秦伟平的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审期间，秦伟平称黄伟佳、瑞佳公司在2011年1月份起已经就港澳中心的销售发布了广告，秦伟平对其该主张未能提供相应的证据予以佐证。本院认为，涉案《商铺买卖合同》是秦伟平与黄伟佳、瑞佳公司在平等自愿的基础上签订的，系各方当事人的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然秦伟平以黄伟佳、瑞佳公司发布了虚假广告为由，认为涉案合同的签订并非其真实意思表示，并据此请求撤销该合同及返还款项、支付利息等，但秦伟平作为一个理性的购铺者，按常理应对涉案商铺的地理位置、经营环境、投资前景，结合出卖方的宣传进行综合考虑后，再决定是否与出售方签订合同，并在签约后承担相应的商业风险；且从广告内容看，出售方并未作出明确具体的承诺，涉案合同中也没有对广告的内容予以明确约定，而工商行政部门亦没有认定涉案广告系虚假广告，故秦伟平的上述主张依据不足，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，原审据此驳回秦伟平要求撤销合同等诉讼请求并无不当。综上，上诉人秦伟平的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10759元，由上诉人秦伟平负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年五月二十一日书记员 邹凌青黄咏欣 百度搜索“”