（2015）常民终字第00662号
裁判日期: 2015-05-21
公开日期: 2015-07-29
案件名称
杨仲明与蒋炳祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨仲明,蒋炳祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第00662号上诉人（原审原告）杨仲明。委托代理人吴蓓蓓，常州市武进区博援法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）蒋炳祥（曾用名蒋斌祥）。上诉人杨仲明因与被上诉人蒋炳祥房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第00843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：杨仲明诉称，杨仲明系洛阳镇瞿家村委瞿家村51号房屋所有人，因长期不在家居住，故委托其弟杨利明将该房屋出租给本地人。2013年5月31日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定租赁期自2013年6月1日至2017年6月1日止，房租金为每年11000元，且口头双方约定该房屋不得转租，只能由蒋炳祥及其家人居住。但蒋炳祥居住一段时间后，不知何故将该房屋让与他人居住。现该房屋尚有十多个外地口音的人居住在内，直至深夜还经常发出吵闹声，已严重影响邻居的正常生活。蒋炳祥未经杨仲明同意私自转租，已严重违反双方约定，也违反了法律的规定。现杨仲明经多次与蒋炳祥及实际居住人交涉无果，故依法诉至法院，请求判令：1、解除双方当事人签订的租赁合同，蒋炳祥将承租的房产交还杨仲明；2、蒋炳祥向杨仲明支付自2014年6月1日起至判决之日止的房屋租金5500元；3、蒋炳祥承担本案的诉讼费用。蒋炳祥辩称：1、双方之间签有租赁合同，房屋租金确实只支付到2014年6月1日，但不是蒋炳祥不想按约支付该租金，是杨仲明拒收，且房屋租金不是11000元一年，应该是10000元一年，另外1000元是三个空调的年使用费，而三个空调中只有两个空调使用过一年；2、自己与杨仲明之间并未口头约定此房屋不能租给外地人，而自己当时承租此房的用途就是为了给员工安排住宿；3、要求继续履行合同。一审查明，2013年5月31日，杨仲明委托其弟杨利明与蒋炳祥签订《房屋租赁合同》一份，约定由杨仲明将其所有的位于常州市武进区洛阳镇瞿家村委瞿家巷53号的房屋出租给蒋炳祥居住使用，租赁期限为2013年6月1日至2017年6月1日，年租金为11000元（其中房屋租金为每年10000元，三只空调使用费为每年1000元），按年结算。此外，双方在合同中就租赁期间的水电费负担、装修改造、争议解决方式等内容进行了约定。同时合同中载明：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金1000元”。后，杨仲明、蒋炳祥因租赁事宜发生矛盾，双方协商不成，杨仲明起诉来院，请求判如所请。另，杨仲明、蒋炳祥均认可因双方产生矛盾，故租金的支付未能按照合同约定履行，在本案审理期间，蒋炳祥已通过银行转账将2014年6月1日至2015年6月1日房屋租金10000元提存至法院执行款账户。上述事实，由杨仲明、蒋炳祥双方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、房产证、委托证明等附卷予以佐证。一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。未有约定和法定的事由，不得擅自解除合同。本案中，杨仲明与蒋炳祥签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律规定，故该《房屋租赁合同》依法成立并生效，对杨仲明、蒋炳祥双方均具有法律约束力。杨仲明主张要求解除与蒋炳祥签订的租赁合同，蒋炳祥将承租的房产交还，因双方既没有按照《房屋租赁合同》的约定达成解除合同的一致意见，杨仲明也未能提供充分证据证明本案存在产生法定解除权的情形，故对于杨仲明该诉讼请求，法院不予支持。至于杨仲明主张蒋炳祥支付自2014年6月1日起至判决之日止的房屋租金5500元的诉讼请求，因杨仲明无权解除双方之《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》应当继续履行，鉴于蒋炳祥已经将租金10000元提存在法院执行款账户，故对于该诉讼请求，法院结合本案案情及当事人之意愿予以判定。本案经法院多次调解，均因双方差异太大而未果。双方原本关系融洽，合作多年，发生纠纷理应友好协商，妥善处理，诉至法院对于双方来说都是一种负担，法院希望双方能通过此次诉讼，平和解决双方之矛盾，回复融洽之关系。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条之规定，依法判决，一、杨仲明、蒋炳祥继续履行双方签订之《房屋租赁合同》，蒋炳祥支付杨仲明2014年6月1日至2015年6月1日房屋租金10000元；二、驳回杨仲明其他诉讼请求。杨仲明不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判解除双方的房屋租赁合同。蒋炳祥未作书面答辩。二审审理中，双方当事人未有新证据提供。一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：杨仲明与蒋炳祥签订的房屋租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。杨仲明认为蒋炳祥未按约履行合同义务，要求解除租赁合同收回房屋的上诉请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，本院应予支持。上诉人杨仲明的上诉请求，无充分证据证实，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨仲明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 迪代理审判员 钱 锦代理审判员 张丛卓二〇一五年五月二十一日书 记 员 王 浩